Решение от 10 марта 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-322423/25-21-2386
г. Москва
11 марта 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 марта 2026 года


Арбитражный суд Москвы в составе судьи Гилаева Д.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Ланцовой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕНДЕЛЕЕВСКАЯ" (291031, ЛУГАНСКАЯ НАРОДНАЯ РЕСПУБЛИКА, Г.О. ГОРОД ЛУГАНСК, Г. ЛУГАНСК, УЛ. ЦИМЛЯНСКАЯ, Д. 2Б, ПОМЕЩ. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.06.2008, ИНН: <***>, КПП: 940301001)

к УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

Третье лицо: 1) ФИО1

2) ФИО2.

о признании незаконным решение КУВД-001/2025-27053940.

При участии представителей:

От заявителя: ФИО3 (паспорт, дов. от 18.10.2025)

От ответчика: ФИО4 (удостов., дов. от 28.01.2025)

От 1 третьего лица: не явился, извещён

От 2 третьего лица: не явился, извещён

УСТАНОВИЛ:

ООО "МЕНДЕЛЕЕВСКАЯ" (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – Ответчик, Управление) о признании незаконны решения от 25.08.2025 г. №КУВД-001/2025-27053940.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанных лиц о дате, времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лица, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, 20.05.2025 заявитель обратился в Управление с заявлением КУВД-001/2025-27053940 о государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0004009:2031, расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, улица Новослободская, дом 31, строение 1, квартира 3.

27.05.2025 регистрационные действия Управлением были приостановлены в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

25.08.2025 Управлением в государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении вышеуказанного помещения было отказано.

Не согласившись с данным решением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с рассматриваемым заявлением.

В обосновании законности оспариваемого отказа ответчик пояснил, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) помещение с кадастровым номером 77:01:0004009:2031, расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, улица Новослободская, дом 31, строение 1, квартира 3 имеет площадь 143.7 кв.м, назначение - жилое, наименование - квартира, этаж-2, 03.02.2025 за №77:01:0004009:2031-77/072/2025-26 внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на основании Соглашения №1 от 20.01.2025 о замене стороны в договоре купли-продажи квартиры № 2 от 10.02.2024, 03.02.2025 за № 77:01:0004009:2031-77/072/2025-27 внесена запись о государственной регистрации ипотеки сроком по 01.12.2032, залогодержателем по которой является ООО «Менделеевская».

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлено Соглашение № 2 об обоюдном расторжении договора купли-продажи квартиры №2 от 10.02.2024г. (далее - Соглашение), заключенное 05.05.2025 между ООО "Менделеевская" (Продавец) и ФИО1 (Покупатель).

В соответствии с условиями Соглашения, Стороны пришли к соглашению о расторжении Договора купли-продажи №2 от 10.02.2024 г.

Государственный регистратор в рамках правовой экспертизы пришел к выводу, что договор купли-продажи №2 от 10.02.2024 г. не содержит условий о его расторжении по соглашению сторон договора во внесудебном порядке.

Кроме этого, ответчик указал, что компенсация за неисполнение договорных обязательств не была предусмотрена условиями договора купли-продажи №2 от 10.02.2024.

В связи с чем, ответчик указал, что правовых оснований для расторжения договора не имелись, договор расторгнут с нарушением ст. 450 ГК РФ.

Также ответчик указал, что при проведении правовой экспертизы представленных дополнительно документов возникли сомнения в подлинности и достоверности сведений, содержащиеся в них, а также в волеизъявлении генерального директора ООО «Менделеевкая», поскольку подпись ФИО5, проставленная в соглашении № 2 о расторжении договора купли-продажи от 05.05.2025 не соответствует ее подписи, проставленной в дополнительном соглашение № 1 от 30.04.2025 о внесении изменений в договор купли-продажи и акте приема-передачи от 05.05.2025.

Отклоняя доводы ответчика, суд отмечает следующее.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1)документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2)документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости);

3)иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 15 части 6 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, заявителем представляются самостоятельно.

Судом установлено, что 10.02.2024 г. между ООО «Менделеевская» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № 2 (далее - Договор), согласно которому Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый № 77:01:0004009:2031, общей площадью 143,7 м2 (далее - Квартира).

Квартира на момент заключения Договора принадлежала Заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры б/н от 17.03.2010 г., регистрационная запись от 11.06.2010 г. № 77-77-07/016/2010-630.

20.01.2025 г. между Сторонами ФИО1 подписано соглашение № 1 о замене стороны по Договору, в соответствии с которым все права и обязанности Покупателя переходят от ФИО2 к ФИО1 03.02.2025 г. Соглашение № 1 о замене стороны в Договоре зарегистрировано Управлением Росреестра по г. Москве за № 77:01:0004009:2031-77/072/2025-26.

05.05.2025 г. между Сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к Договору, согласно которому Сторонами принято решение о расторжении Договора по обоюдному согласию.

В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" суд указал, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

В абзаце третьем пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Стороны соглашением от 05.05.2025 г. расторгли договор и обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации обратного перехода права собственности на помещение, приложив доказательства расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ также закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Из пункта 3 статьи 407 ГК РФ следует, что стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Суд отмечает, что согласно пункту 3 Соглашения, общая сумма компенсации за неисполнение договорных обязательств по договору купли-продажи №2 от 10.02.2024 г. устанавливается в размере 500 000 рублей, Покупатель обязуется оплатить в течение 30-ти рабочих дней по реквизитам банка.

Дополнительными документами № MFC-0312/2025-28039 от 30.05.2025 в реестровое дело было представлено дополнительное соглашение № 1 от 30.04.2025 о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры № 2 от 10.02.2024 с кадастровым номером 77:01:0004009:2031 и акт приема-передачи от 05.05.2025 квартиры с кадастровым номером 77:01:0004009:2031 по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, улица Новослободская, дом 31, строение 1, квартира 3.

Согласно п.1 вышеуказанного дополнительного соглашения договор купли-продажи квартиры № 2 от 10.02.2024 дополняется п.14.1, согласно которому вышеуказанный договор купли-продажи может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон во внесудебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации

Суд отмечает, что квартира передана по акту-приему передачи, соглашение о передачи объекта недвижимости достигнуто между сторонами.

Выводы ответчика о том, что расторжение договора продажи недвижимости, в отношении которого осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, может быть реализовано посредством предъявления самостоятельного искового заявления в суд являются ошибочными, поскольку противоречат вышеизложенным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Довод о сомнениях в подлинности подписи генерального директора ООО «Менделеевская», не обоснованы, поскольку не подтверждаются соответствующими доказательствами.

Таким образом, Заявителям были представлены все необходимые документы для регистрации. Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по указанным в уведомлении основаниям.

В данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Судом проверены все доводы ответчика, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Менделеевская» в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу, а именно осуществить регистрационные действия по заявлению ООО «Менделеевская» и ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества: <...>, кадастровый № 77:01:0004009:2031, общей площадью 143,7 м2.

Согласно ст.110 АПК РФ, с учетом положений ч.1ст.333.37 НК РФ, уплаченная госпошлина в размере 50 000 руб. подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 25.08.2025 г. №КУВД-001/2025-27053940

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Менделеевская» в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу, а именно осуществить регистрационные действия по заявлению ООО «Менделеевская» и ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества: <...>, кадастровый № 77:01:0004009:2031, общей площадью 143,7 м2.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Менделеевская» государственную пошлину в размере 50000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Гилаев Д.А.