Решение от 22 июля 2024 г. по делу № А65-1307/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Казань Дело №А65-1307/2024


Дата изготовления решения в полном объеме05 августа 2024 года

Дата объявления резолютивной части 22 июля 2024 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой,

при ведении аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куйдиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, Альметьевский район, с.Тихоновка, (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №08-04 от 08.04.2019, признании утратившим право пользования по договору аренды недвижимого имущества №08-04 от 08.04.2019 части нежилого помещения общей площадью 1180 кв. м., расположенной по адресу: <...>, находящейся на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 16:44:000000:384, об обязании ответчика освободить занимаемую часть нежилого помещения общей площадью 1180 кв. м., расположенной по адресу: <...>, находящейся на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 16:44:000000:384,

с участием:

от истца – представитель ФИО2 на основании доверенности от 28.09.2023, паспорт, диплом,

от ответчика – представитель ФИО3 на основании доверенности от 30.12.2021, паспорт, диплом,



УСТАНОВИЛ:

Истец - индивидуальный предприниматель ФИО1, Альметьевский район, с.Тихоновка - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань - о расторжении договора аренды недвижимого имущества №08-04 от 08.04.2019, признании утратившим право пользования по договору аренды недвижимого имущества №08-04 от 08.04.2019 части нежилого помещения общей площадью 1180 кв. м., расположенной по адресу: <...>, находящейся на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 16:44:000000:384, об обязании ответчика освободить занимаемую часть нежилого помещения общей площадью 1180 кв. м., расположенной по адресу: <...>, находящейся на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 16:44:000000:384.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признает.

Из материалов дела следует, что 08.04.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N08-04 недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 1180 кв.м, расположенное по адресу: <...>, цель использования – организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами (п.1 договора).

Пунктом 5.1 договора, срок действия договора установлен 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По акту приема-передачи от 08.04.2019 предмет аренды передан во временное пользование ответчику.

Как следует из текста искового заявления, в связи с нарушением ответчиком условий договора в части п. 4.4.2. (Ухудшение состояния нежилого помещения с непроизведенным ремонтом нежилого помещения за свой счет (Арендатора) в согласованные сторонами сроки), арендодатель направил в адрес арендатора уведомление (претензию) от 27.09.2023 с предложением осмотра поврежденного имущества с составлением акта осмотра и обеспечением явки двух представителей. Ответа и каких-либо действий со стороны арендатора не последовало.

01.10.2023 представителями арендодателя был составлен акт о порче имущества, а именно повреждено:

- элементы профнастила конструкций внутренних ограждений арендуемого объекта;

- разбито нижнее глухое окно стеклянной группы;

- элементы обшивки стены над грузовыми воротами.

Акт составлен в отсутствии представителя арендатора. Выставлена претензия в адрес арендатора о необходимости устранения повреждений в срок 3 рабочих дня и составления акта об исправлении повреждений.

В срок до 15.10.2023 неисправности и повреждения устранены не были. Повторно был составлен акт о порче имущества в составе трех представителей арендодателя с претензией о необходимости устранения в трехдневный срок выявленных повреждений. Ответа со стороны арендатора не последовало.

26.10.2023 был произведен осмотр поврежденного ранее имущества представителями арендодателя и составлен акт №2 о порче имущества, выставлено уведомление об устранении последствий повреждений с предложением подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды №08-04 недвижимого имущества от 08.04.2019 в срок до 01.12.2023 с последующей отправкой подписанного дополнительного соглашения в адрес истца для дальнейшей сдачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

16.11.2023 в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды №08-04 недвижимого имущества от 08.04.2019 для подписания и заключения с сопроводительным письмом, а так же дополнительное соглашение к договору аренды №08-04 недвижимого имущества от 08.04.2019 для расторжения договора.

18.12.2023 в адрес ответчика было выставлено письмо-претензия о невыполнении ответчиком условий договора и отсутствием ответа на подписание ранее выставленных и отправленных в его адрес дополнительных соглашений с предложением о расторжении договора и освобождении помещения в срок до 05.01.2024.

Оставление претензий без исполнения явилось основанием обращения в суд с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества №08-04 от 08.04.2019, признании утратившим право пользования по договору аренды недвижимого имущества №08-04 от 08.04.2019 части нежилого помещения общей площадью 1180 кв. м., расположенной по адресу: <...>, находящейся на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 16:44:000000:384, об обязании ответчика освободить занимаемую часть нежилого помещения общей площадью 1180 кв. м., расположенной по адресу: <...>, находящейся на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 16:44:000000:384.

Ответчик иск не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Разделом 4 договора от 08.04.2019 №08-04 предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в 1.3 договора;

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за период действия договора.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Согласно представленным истцом претензиям основанием расторжения договора явилось ухудшение состояния объекта аренды, связанные с повреждением элементов профнастила конструкций внутренних ограждений арендуемого объекта; разбитого нижнего глухое окна стеклянной группы; элементов обшивки стены над грузовыми воротами.

Между тем материалы дела свидетельствуют о том, что 23.10.2023 региональным директором ответчика был согласован ремонт поврежденных элементов помещения.

Как следует из отзыва, элементы профнастила конструкций внутренних ограждений арендуемого объекта были выпрямлены силами арендатора, без привлечения третьих лиц, несмотря на то, что визуально листы профнастила были помяты другим арендатором соседнего помещения с другой стороны, а не со стороны магазина «Светофор».

Нижнее глухое окто стеклянной группы было заменено, что подтверждается счетом на оплату №97 от 22.11.2023.

Элементы обшивки стены над грузовыми воротами так же восстановлены без привлечения третьих лиц.

15.11.2023 по средствам мессенджера WhatsApp был направлен фото отчет о восстановлении ФИО4.

05.12.2023 в адрес истца была направлена претензия (исх.№05/12-ю от 05.12.2023) с требованием в течение 3 (трех) календарных дней после получения претензии привести территорию рядом с арендуемым помещением в соответствие с условиями договора - освободить часть для стоянки автомобилей покупателей магазина «Светофор», распределив территорию равномерно между всеми арендаторами.

15.12.2023 на электронную почту бухгалтерии ответчика поступили уведомление об устранении повреждений, расторжении договора аренды с приложениями: акт №2 о порче имущества и дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №08-04 от 08.04.2019, а также сопроводительное письмо с дополнительным соглашением от 16.11.2023 об изменении п.6.7. и п.6.8. договора аренды, на которые был направлен ответ (исх.№15/12-а от 15.12.2023).

Согласно акту № 2 о порче имущества от 26.10.2023 выявленные повреждения восстановлены. Фото о восстановлении были направлены ранее.

В ответе на уведомление от 15.12.2023 было обращено внимание истца на то, что выявленные повреждения не относятся к указанному в уведомлении п.2.2.7 договора. Согласно пункту 2.2.7. договора, арендатор обязан в случае аварии сантехнического, электротехнического и прочего оборудования (в т.ч. сетей), а также при обнаружении признаков аварийного состояния указанного оборудования, незамедлительно сообщить об этом арендодателю любым наиболее оперативным и целесообразным в данном ситуации для их дальнейшего устранения арендодателем.

Как пояснил представитель ответчика, учитывая специфику работы торговой сети магазина «Светофор», многие повреждения возникают периодически и со стороны ответчика арендуемое помещение приводится в соответствие либо по требованию арендодателя, в случае выявления последним, либо в порядке очередности, согласно запланированному финансированию на следующий календарные год.

До подписания договора аренды между истцом и ответчиком были достигнуты договоренности и согласованы все условия договора. Предложенные истцом изменения п.6.7. и п.6.8. договора аренды, расценили как ухудшение условий договора для нашей компании и выразили несогласие на предложенные изменения.

Несмотря на ремонт поврежденных элементов, истец прислал письмо-претензию исх.№18/12-2023 от 18.12.2023, на которую был направлен ответ 20.12.2023, а также повторно был направлен ответ за исх.№11/01-ю от 10.01.2024 о необоснованности предъявленных требований.

При этом суд учитывает, что 06.07.2023 ответчиком в адрес истца было направлено письмо о снижении арендной платы, ответ на которое не было получено, но было направлено уведомление об увеличении суммы арендной платы на 10% с 01.08.2023 - 324 500 руб. (без НДС) в месяц. Ответ истцу был направлен на это уведомление за исх.№14/07-а от 14.07.2023 с согласием на увеличение суммы арендной платы на 3% от настоящей суммы арендной платы. В результате увеличения на 3% сумма арендной платы составила бы 303 850 руб. с 01.09.2023.

26.07.2023 от истца поступило еще одно письмо о повышении арендной платы до 450 000 руб. с 01.08.2023. Ответ на которое был направлен за исх.№26/07-а от 26.07.2023, содержащее повторное согласование увеличение на 3% от настоящей суммы арендной платы. В результате увеличения на 3% сумма арендной платы составит 303 850 руб. с 01.09.2023.

На оба ответа о согласовании суммы истец не отреагировал, дополнительное соглашение на согласованную сумму не было представлено и не подписывалось.

Указанные в исковом заявлении уведомление (претензия) от 27.09.2023 с предложением осмотра поврежденного имущества с составлением акта осмотра и обеспечением явки двух представителей, так же акт о порче имущества, составленный 01.10.2023 фактически были получены 12.10.2023, что подтверждается внутренней перепиской главного бухгалтера и директора магазина «Светофор» в арендуемом помещении.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что основания для расторжения договора отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещению истцу ответчиком не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Г.Н. Мурзаханова