Решение от 23 декабря 2019 г. по делу № А72-9118/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Железнодорожная, 14, г. Ульяновск, 432970

Тел. (8422)33-46-08 Факс (8422)32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru

Сайт суда: www.ulyanovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело № А72-9118/2019

23.12.2019.


Резолютивная часть решения объявлена 16.12.2019.

Полный текст решения изготовлен 23.12.2019.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Арена" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Москва

об обязании безвозмездно устранить недостатки нежилого здания,

о взыскании расходов на экспертизу в сумме 43 000 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 17.04.2019, удостоверение адвоката;

от ответчика – ФИО3, доверенность №8588/252-Д от 12.12.2017, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Арена" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России", в котором просит суд:

1. Обязать ответчика ПАО Сбербанк безвозмездно устранить следующиенедостатки нежилого здания, расположенного по адресу: Ульяновская область,<...>, кадастровый номер:73:21:200316:70, а именно:

- демонтировать навесную фасадную систему со стен здания;

- определить места отверстий в стенах здания, запенить и заштукатурить их;

-произвести утепление стен здания плитами теплоизоляционными из минеральной BaTbiROCKWOOL «Венти баттс» толщиной 100 мм по ТУ 5762-003-45757203-99;

-демонтировать кровельные материалы с крыши здания до железнобетонных плит;

- произвести покрытие кровли здания следующим образом (слоями): выполнить пароизоляцию - 1 слой техноэласта ЭПП толщиной 5 мм по ТУ 5774-003-00287852-99; уложить утеплитель - минераловатные плиты ROCKWOOL «Руф баттс» толщиной 150 мм; рассыпать керамзитовый гравий по уклону, у =500 кг/мЗ; уложить стяжку из цементно-песчаного раствора повышенной жесткости, у = 1800 кг/мЗ, толщиной 25 мм; уложить водоизоляционный ковер - 2 слоя техноэласта: верхний - техноэласт ХПП3.0, ЭКП по ТУ 5774-003-00287852-99 и нижний - техноэласт ТПК4.0 с вермикулитовой посыпкой, ЭПП толщиной 10 мм по ТУ 5774-003-00287852-99;

- произвести демонтаж всех оконных блоков ПВХ на первом и втором этажах здания и последующий их монтаж на прежние места с устройством новых монтажных швов, без замены конструкции.

- установить фасадную систему на стены здания после устройства утеплителя стен и монтажа окон.

При устранении недостатков руководствоваться рабочей документацией ООО "Ульяновскгражданпроект-2" - "Перепланировка помещений ДО № 8588/0289 Ульяновского отделения № 8588 ОАО "Сбербанк России".

2. Взыскать с ответчика ПАО Сбербанк расходы на экспертизу в сумме 43000 рублей.

Представителем истца было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу №А72-9118/2019, истец просил поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Имеются ли недостатки стен, крыши с перекрытием, окон и системы отопленияздания, расположенного по адресу: <...> д.33, реконструированного в 2013-2014гг., нарушающие требования закона инормативные требования?

2. Являются ли недостатки устранимыми или нет?

3. Если устранимы, то определить виды и объем ремонтных работ и строительных материалов для устранения недостатков.

4. Являются ли недостатки явными или скрытыми с учетом приобретения здания ООО «Арена» по договору купли-продажи №1602842 от 29.12.2016?

5. Могла ли работа вентиляции компенсировать выявленные недостатки в теплоизоляции конструкций здания и в системе отопления?

Протокольным определением от 18.11.2019 Арбитражный суд Ульяновской области оставил без удовлетворения ходатайство истца о назначении судебной экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Представитель истца повторно заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу №А72-9118/2019 и просил поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Имеются ли недостатки наружных стен, крыши с перекрытием, окон и системы отопления в здании, расположенном по адресу: <...>?

2. Если имеются, то определить момент из возникновения (до передачи покупателю (01.02.2017) или позже этой даты)?

3. Если имеются, то определить, являются ли они следствием нарушения правил эксплуатации здания?

4. Если имеются, то определить, допущены ли существенные нарушения требований к качеству здания (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)?

5. Могла ли работа вентиляции компенсировать выявленные недостатки в теплоизоляции конструкций здания и в системе отопления?

Протокольным определением от 09.12.2019 Арбитражным судом Ульяновской области оставлено без удовлетворения ходатайство истца о назначении судебной экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля ФИО4, сотрудника АНО «Поволжский региональный центр экспертизы и оценки», проводившего экспертное исследование, результаты которого представлены истцом в материалы дела. Суд протокольным определением от 16.12.2019 оставил без удовлетворения ходатайство истца о допросе в качестве свидетеля ФИО4 ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 29.12.2016 между Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Арена" (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком №1602842, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить следующие объекты недвижимости (далее - Имущество):

-двухэтажное нежилое здание общей площадью 363,62 кв.м с принадлежностями (Литеры: А), расположенное по адресу: <...> (далее именуемое «Здание»).

Характеристики Здания приведены также в Копии поэтажного плана и экспликации Объекта (Приложение №1 к Договору);

Кадастровый номер: 73:21:200316:70.

-одноэтажное здание гаража общей площадью 70,84 кв.м с принадлежностями (Литеры: Б, Б1, у), расположенное по адресу: Ульяновская: область, Чердаклинский район, р.<...> (далее именуемое «Гараж»).

Кадастровый номер: 73:21:200316:99

-Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, общая площадь 1580 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее именуемый - «Земельный участок»).

Согласно п.2.1 договора №1602842 от 29.12.2016 стоимость Имущества составляет 6 231 932 руб. 21 коп., кроме того НДС 18% - 1 000 067 руб. 79 коп., всего с учетом НДС 18% — 7 232 000 руб. 00 коп., и включает в себя:

-стоимость Здания в размере — 4 885 593 руб. 22 коп., кроме того НДС 18% - 879 406 руб. 78 коп., всего с учетом НДС 18% - 5 765 000 руб. 00 коп.

-стоимость Гаража в размере - 670 338 руб. 99 коп., кроме того НДС 18% - 120 661 руб. 01 коп., всего с учетом НДС 18% - 791 000 руб. 00 коп.

-стоимость Земельного участка в размере - 676 000 руб. 00 коп., НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ (т.1 л.д.14-29).

В Приложении №1 к договору купли-продажи №1602842 от 29.12.2016 содержатся копии поэтажных планов Здания (1 и 2 этажи); в Приложении №2 приведен план расположения объектов на земельном участке.

По акту приема-передачи (т.3 л.д.26-27) от 01.02.2017 на основании Договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения №1602842 от 29 декабря 2016 г., Продавец передал, а Покупатель принял следующее Имущество:

1. двухэтажное нежилое здание общей площадью 363,62 кв.м с принадлежностями (Литеры: А), расположенное по адресу: <...> (далее Здание).

Кадастровый номер: 73:21:200316:70.

2. одноэтажное здание гаража общей площадью 70,84 кв.м с принадлежностями (Литеры: Б, Б1, у), расположенное по адресу: <...> (далее Гараж).

Кадастровый номер: 73:21:200316:99

3. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенноеиспользование: для эксплуатации административного здания, общая площадь 1580 кв.м.,расположенный по адресу: <...>.

Согласно п.2 акта приема-передачи от 01.02.2017 Здание передается в следующем техническом состоянии:

-стены: окрашенный ГВЛ, состояние: хорошее, недостатки: нет;

-потолки: подвесные типа «Армстронг», реечный потолок, состояние: хорошее, недостатки: нет;

-полы: керамогранитная плитка, состояние: хорошее, недостатки: нет;

-двери: стеклянные, мдф, металлические, состояние: хорошее, недостатки: нет;

-окна: стеклопакеты в алюминиевом профиле, состояние: хорошее, недостатки: нет.

Согласно акту приема-передачи от 01.02.2017 покупатель претензий к состоянию имущества не имеет.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, переход права собственности на здание с кадастровым номером 73:21:200316:70, расположенное по адресу: <...>, от ПАО Сбербанк России к Обществу с ограниченной ответственностью "Арена" зарегистрирован в установленном законом порядке (т.2 л.д.20-24).

Как следует из материалов дела, продажная цена имущества определена Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (продавцом) в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке №2016/520-11 от 17.11.2016, оформленного ООО «Эксперты», и составила 7 232 000 руб. 00 коп. с НДС (6 231 932 руб. 00 коп. без НДС) (т.2 л.д.71-110).

Согласно пояснениям представителя ответчика, не опровергнутым представителем истца, по внутреннему регламенту ПАО Сбербанк России реализация принадлежащего банку имущества по цене ниже 10 млн.руб. осуществляется без проведения торгов. Здание (с гаражом и земельным участком) было выставлено на открытую продажу посредством интернет-ресурсов, и истец изъявил желание приобрести его.

Продавец частично оплатил приобретенное имущество, оплата оставшейся стоимости здания, гаража и земельного участка производится в рассрочку согласно условиям договора №1602842 от 29.12.2016.

Непосредственно после продажи здания, 13.04.2017 между Обществом с ограниченной ответственностью "Арена" (Арендодатель) и Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №А-03/2017, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (далее - Помещение), общей площадью 201 кв.м, состоящее из комнат, расположенных на 1 этаже №1,2,3,4;6;8,9,10, общей площадью 162,40 кв.м, части помещения 2 этажа (пом. 4-6), общей площадью 38,60 кв.м, расположенные в нежилом здании, общей площадью 365,5 кв.м, этажность; 2 (далее - Здание), по адресу: <...>, а Арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим Договором (п.1.1 договора) (т.1 л.д.32-41).

В п.1.8 договора аренды №А-03/2017 от 13.04.2017 сторонами определен срок аренды: 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи.

По акту приема-передачи от 02.02.2017 указанное нежилое помещение передано Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (т.1 л.д.44-45).

Таким образом, ответчик, продав здание истцу, сразу арендовал большую часть помещений на первом и втором этажах здания; остальные помещения были переданы иным арендаторам.

Спустя два года истец (покупатель здания) пришел к выводу, что приобретенное им административное здание имеет недостатки; относительно гаража и земельного участка у истца претензий не возникло.

Обществом с ограниченной ответственностью "Арена" были заключены договоры с Автономной некоммерческой организацией «Поволжский региональный центр экспертизы и оценки» на оказание услуг по проведению экспертного исследования от 18.12.2018 №28, от 15.01.2019 №30 (т.1 л.д.69-74).

Платежными поручениями №17695 от 20.12.2018 и №39 от 29.01.2019 Общество с ограниченной ответственностью "Арена" перечислило Автономной некоммерческой организацией «Поволжский региональный центр экспертизы и оценки» денежные средства за проведение экспертного исследования в общей сумме 43 000 руб. 00 коп. (т.1 л.д.71, 75).

В Акте экспертного исследования №И030/01-2019 от 29.01.2019 экспертом-строителем ФИО4 были сделаны следующие выводы:

По первому вопросу:

1) Определить соответствие утепления стен здания, расположенного по адресу: <...>, требованиям нормативно-технической документации и специальной литературы и положениям проектной документации?

I) Визуально-измерительное исследование с применением разрушающего метода контроля.

В ходе визуального осмотра стен здания, расположенного по адресу: <...>, выявлено, что с фасада произведена облицовка сайдингом (см. фото № 1.. .4 в Приложении А).

В результате визуально-измерительного исследования стен здания с наружной стороны через технологические отверстия (вентрешетки на фасаде здания) и с применением фрагментарной разборки облицовки фасада, выявлено отсутствие утеплителя между кирпичными стенами и облицовкой фасада (см. фото № 5... 11 в Приложении А), что не соответствует положениям рабочей документации «Перепланировка помещений ДО №8588/0289 Ульяновского отделения №8588 ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ» «Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов», шифр 20-34-ЭЭ (см. Иллюстрацию №2 при ответе на поставленный вопрос).

Согласно проектной документации необходимо произвести утепление минераловатными плитами ROCKWOOL «Венти баттс» толщиной 100мм.

II) Тепловизионное обследование (неразрушающий метод контроля)

В результате тепловизионного обследования стен здания, расположенного по адресу: <...>, выявлены следующее (см. Тепловизионный отчет в составе разделов 24.12.18-1, 24.12.18-2, 24.12.18-3, 24.12.18-4, 24.12.18-5):

-нормируемый температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций превышают значения в 4,5°С, что является нарушением требований п.5.1 Таблица 5 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»;

-температура внутренней поверхности ограждающих конструкций в углах ниже точки росы в +10,7 С, что является нарушением требований п.5.7 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий».

В результате тепловизионного обследования исследуемых ограждающих конструкций выявлена потеря теплотехнических характеристик (промерзание).

Рекомендации: для приведения теплотехнических характеристик исследуемых ограждающих конструкций к нормативным параметрам необходимо произвести утепление фасада в соответствии с положениями проектной (рабочей) документации.

По второму вопросу

2) Определить соответствие утепления кровли здания, расположенного по адресу: <...>, требованиям нормативно-технической документации и специальной литературы и положениям проектной документации?

I) Визуально-измерительное исследование с применением разрушающего метода контроля.

В результате визуального осмотра крыши здания, расположенного по адресу: <...>, выявлено, что устройство рулонной кровли.

В результате фрагментарной разборки кровельного покрытия (см. фото №12, 13 в Приложении А) выявлено устройство стяжки по железобетонной плите покрытия.

В результате проведенного исследования выявлено, что в конструкции крыши отсутствуют пароизоляция 1 слой техноэласта ЭПП толщиной 5мм, утеплитель: RОCKWOOL «Руф баттс» толщиной 150мм, керамзитовый гравий по уклону, что не соответствует положениям рабочей документации «Перепланировка помещений ДО №8588/0289 Ульяновского отделения №8588 ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ» «Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов», шифр 20-34-ЭЭ (см. Иллюстрацию №3 при ответе на поставленный вопрос).

II) Тепловизионное обследование (неразрушающий метод контроля)

В результате тепловизионного обследования плит покрытия здания, расположенного по адресу: <...>, выявлено следующее (см. Тепловизионный отчет в составе разделов 24.12.18-1, 24.12.18-2, 24.12.18-3, 24.12.18-4, 24.12.18-5):

-нормируемый температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций превышают значения в 4,0°С, что является нарушением требований п.5.1 Таблица 5 СП 50.13330.2О12 «Тепловая защита зданий».

В результате тепловизионного обследования исследуемых ограждающих конструкций выявлена потеря теплотехнических характеристик (промерзание).

Рекомендации: для приведения теплотехнических характеристик исследуемых ограждающих конструкций к нормативным параметрам необходимо произвести утепление кровли в соответствии с положениями проектной (рабочей) документации.

По третьему вопросу

3) Определить соответствие оконных конструкций здания, расположенного по адресу: <...>, требованиям нормативно-технической документации и специальной литературы?

Для определения наличия или отсутствия недостатков (дефектов) в оконных блоках ПВХ, установленных в здании, расположенном по адресу: <...>, проверялось качество монтажа тепловизионным обследованием.

В результате тепловизионного обследования оконных блоков ПВХ, установленных на первом и втором этажах здания, расположенного по адресу: <...>, выявлено следующее (см. Тепловизионный отчет в составе 24.12.18-1, 24.12.18-2, 24.12.18-3, 24.12.18-4, 24.12.18-5:

-по периметру оконных блоков в монтажных швах зафиксированы температуры ниже точки росы равной +10,7 °С, также зафиксированы отрицательные температуры, что является нарушением требований пункта Е.4.6 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»;

-на оконных откосах зафиксированы температуры ниже точки росы равной +10,7 °С, что является нарушением требований п.5.7 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий».

В результате тепловизионного обследования оконных конструкций ПВХ выявлена потеря теплотехнических характеристик (промерзание) в монтажных швах и на оконных откосах.

Рекомендации: для приведения теплотехнических характеристик исследуемых оконных конструкций ПВХ к нормативным параметрам необходимо произвести демонтаж и последующий монтаж оконных блоков с устройством новых монтажных швов, без замены конструкций.

Истец направил в адрес ответчика претензию №05/А от 29.01.2019, в которой просил ответчика устранить недостатки проданного им здания (т.2 л.д.1-3).

В ответ на данную претензию ответчик направил истцу письмо об отказе в проведении работ (т.2 л.д.27).

Обратившись в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит суд:

1. Обязать ответчика ПАО Сбербанк безвозмездно устранить следующиенедостатки нежилого здания, расположенного по адресу: Ульяновская область,<...>, кадастровый номер:73:21:200316:70, а именно:

- демонтировать навесную фасадную систему со стен здания;

- определить места отверстий в стенах здания, запенить и заштукатурить их;

-произвести утепление стен здания плитами теплоизоляционными из минеральной BaTbiROCKWOOL «Венти баттс» толщиной 100 мм по ТУ 5762-003-45757203-99;

-демонтировать кровельные материалы с крыши здания до железнобетонных плит;

- произвести покрытие кровли здания следующим образом (слоями): выполнить пароизоляцию - 1 слой техноэласта ЭПП толщиной 5 мм по ТУ 5774-003-00287852-99; уложить утеплитель - минераловатные плиты ROCKWOOL «Руф баттс» толщиной 150 мм; рассыпать керамзитовый гравий по уклону, у =500 кг/мЗ; уложить стяжку из цементно-песчаного раствора повышенной жесткости, у = 1800 кг/мЗ, толщиной 25 мм; уложить водоизоляционный ковер - 2 слоя техноэласта: верхний - техноэласт ХПП3.0, ЭКП по ТУ 5774-003-00287852-99 и нижний - техноэласт ТПК4.0 с вермикулитовой посыпкой, ЭПП толщиной 10 мм по ТУ 5774-003-00287852-99;

- произвести демонтаж всех оконных блоков ПВХ на первом и втором этажах здания и последующий их монтаж на прежние места с устройством новых монтажных швов, без замены конструкции.

- установить фасадную систему на стены здания после устройства утеплителя стен и монтажа окон.

При устранении недостатков руководствоваться рабочей документацией ООО "Ульяновскгражданпроект-2" - "Перепланировка помещений ДО № 8588/0289 Ульяновского отделения № 8588 ОАО "Сбербанк России".

2. Взыскать с ответчика расходы на внесудебную экспертизу в сумме 43000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской ФФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В настоящем случае предметом договора купли-продажи является нежилое здание, качество которого должно соответствовать договору купли-продажи. Такое имущество должно быть пригодно для целей, для которых оно используется.

Условиями договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком №1602842 от 29.12.2016 предусмотрены характеристики нежилого здания; перечислены такие характеристики и в акте приема-передачи недвижимого имущества.

Доказательств того, что здание не соответствует указанным в договоре характеристикам, истец не представил.

Как усматривается из технического паспорта на здание, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 73:21:200316:70 (т.2 л.д.148-157) и материалов инвентарного дела, представленного по запросу суда АО «Имущественная корпорация Ульяновской области» и исследовавшегося в судебных заседаниях, нежилое здание площадью 363,62 кв.м (по инвентарному делу – 365,54 кв.м., по актуальной выписке из ЕГРН – 393,7 кв.м.) введено в эксплуатацию в 1984 году.

Приобретая здание 1984 года постройки, истец не мог не осознавать, что здание имеет большой процент износа за годы его эксплуатации. При таких обстоятельствах состояние здания и наличие возможных недостатков является естественным следствием возраста объекта, воздействия факторов окружающей среды, его эксплуатацией и содержанием в течение длительного времени. При этом нельзя утверждать, что такие недостатки имеют скрытый характер.

Из отчета об оценке №2016/520-11 от 17.11.2016, составленного ООО «Эксперты», усматривается, что естественный износ здания был учтен экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо возражений относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены при заключении договора покупатель не заявил.

Согласно п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из акта приема-передачи от 01.02.2017, спорное здание было осмотрено истцом, претензий относительно его технического состояния ответчику предъявлено не было.

Как указано в п.1.7 договора №1602842 от 29.12.2016, Покупатель произвел осмотр Имущества, о чем сторонами составлен Акт осмотра. Покупатель принимает имущество в состоянии, указанном в Акте осмотра.

Акт осмотра сторонами в материалы дела не представлен, но соответствующие сведения внесены сторонами в Акт приема-передачи Имущества. Данный Акт подписан Покупателем без возражений.

В судебном заседании была опрошена в качестве свидетеля ФИО5, являющаяся сотрудником ООО «Арена», производившим осмотр здания до заключения договора купли-продажи №1602842 от 29.12.2016. Свидетель пояснила, что ею совместно с сотрудниками банка производился осмотр и оценка состояния стен и кровли здания, а также осмотр и оценка состояния внутренних помещений. Никаких препятствий в осмотре сотрудники банка не чинили. Внешний вид и общее состояние здания удовлетворило свидетеля как представителя покупателя, никаких недостатков обнаружено не было.

Поскольку осмотр здания производился в зимнее время, низкий температурный режим в здании, наличие некомфортных условий в коридорах и помещениях, если они имели место, могли и должны были быть замечены при осмотре. Ничто не мешало истцу произвести тепловизионное обследование здания в момент его осмотра. Однако, недостатков замечено не было.

Заявляя ходатайство о назначении экспертизы, истец имел целью установить недостатки наружных стен, крыши с перекрытием, окон и системы отопления в здании. При этом вопросов к качеству кирпичных стен и бетонных перекрытий у истца не возникло, но имелись вопросы к качеству произведенного банком ремонта в здании в 2013-2016 годах. Договор подряда на проведение ремонтных работ, сметы, акты сдачи-приемки работ и справки о стоимости по форме КС-2 и КС-3 ответчик суду не представил, пояснив, что данные документы уничтожены архивом банка за истечением сроков хранения (служебная записка, т.6 л.д.31). В то же время, ответчик не оспаривает, что банком в указанные сроки производился ремонт в здании, в том числе осуществлялась замена радиаторов отопления, оконных блоков, утепление кровли, обшивка внешних стен здания сайдингом, косметический ремонт внутри помещений. Однако, данный ремонт был окончен к моменту заключения сторонами договора купли-продажи №1602842 от 29.12.2016, представители истца оценивали состояние здания после ремонта и имели возможность осмотреть окна, систему отопления, проверить наличие утеплителя за отделкой внешних стен (сайдингом), определить состояние кровли. С момента покупки здания истцом прошло почти три года, в течение которых здание продолжало эксплуатироваться, при этом ответственность за такую эксплуатацию несет истец как собственник имущества с февраля 2017 года.

При таких обстоятельствах процессуальных оснований для назначения судебной экспертизы по поставленным истцом вопросам суд не усмотрел.

Согласно ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что никаких недостатков нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 73:21:200316:70, в момент приема-передачи покупателем обнаружено не было. При заключении договора купли-продажи покупатель был удовлетворен качественным, техническим и санитарным состоянием нежилого здания, установленным путем внутреннего и наружного осмотра до подписания договора, дефектов и недостатков не обнаружил. Наличия у здания скрытых недостатков материалами дела не подтверждается. Здание эксплуатировалось и эксплуатируется до настоящего времени по его целевому назначению – арендуемые помещения занимает ПАО Сбербанк России, остальные помещения – иные арендаторы.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Следовательно, проданное ответчиком истцу здание соответствовало условиям договора купли-продажи №1602842 от 29.12.2016, и основания для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности как в виде обязания устранить за свой счет недостатки, так и в виде взыскания убытков, составляющих расходы на внесудебную экспертизу в сумме 43000 руб. 00 коп., отсутствуют.

Учитывая изложенное, требования истца следует оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения, расходы по госпошлине согласно ст.110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Арена" к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья И.В. Рыбалко