Решение от 15 марта 2021 г. по делу № А59-3967/2020

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3967/2020
15 марта 2021 года
город Южно-Сахалинск


Резолютивная часть оглашена 05.03.2021, решение в полном объеме изготовлено 15.03.2021.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкина С. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Простовой Т.Ю., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Весна» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Росреестра по Сахалинской области, ООО «Торглайн», МУП «Строитель»

о признании права собственности на недвижимое имущество,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.07.2020

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Весна» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (далее – ответчик) с требованием о признании права собственности на встроено-пристроенные техническо-административные помещения общей площадью 83,9 кв.м.

В обоснование иска указал, что данное помещение является встроенным помещением, расположенным в жилом доме № 15 по ул.50 лет Октября в г.Макарове, и фактически является дополнительным помещением пристроенного к данному жилому дому магазину, имеющему адрес: <...> Октября, дом 15-а. Здание магазина было приобретено ФИО2 по договору купли-продажи от27.08.1999 г. у АООТ «Меркурий». В дальнейшем, по договору купли-продажи от 20.06.2000 г. она передала 4/5 доли права собственности в данном здании магазина в долевую собственность учредителям ООО «Весна» - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 Позже, в 2000 году, все учредители ООО «Весна» передали свои доли в праве собственности на это имущество обществу «Весна» и общество стало единственным собственником данного здания. При этом по всем договорам купли-продажи в состав переданного имущества (магазина) включены 3 помещения данного объекта: помещение магазина площадью 230,7 кв.м. (в 2006 г. в связи с реконструкций площадь уменьшилась до 218,3 кв.м.), помещения пристройки площадью 102,6 кв.м. и встроено-пристроенных техническо-административных помещений общей площадью 83,9 кв.м. 05.08.2019 ООО «Весна» продало ООО «Торглайн» недвижимое имущество: здание магазина и земельный участок. После регистрации сделки выяснилось, что к ООО «Торглайн» перешло право собственности на помещение (здание) магазина площадью 218,3 кв.м и земельный участок, а на помещение пристройки и встроено-пристроенных помещений право не перешло в виду отсутствия надлежащего оформления данных объектов. В дальнейшем ООО «Торглайн» оформило в свою собственность площадь пристройки, как ранее не учтенную, однако нерешенным остался вопрос со встроено-пристроенным техническо-административными помещениями общей площадью 83,9 кв.м.

Истец указал, что он открыто владел и пользовался данным помещением более 15 лет (с момента учреждения – 20.06.2000), собственник данного помещения неизвестен, в связи с чем полагает у него возникло право собственности на данный объект.

Определением от 12.08.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Сахалинской области, ООО «Торгсервис».

В предварительном заседании истец и представитель третьего лица ООО «Торглайн» на иске настаивали. Представили решение исполкома Макаровского районного Совета депутатов трудящихся № 154 от 30.06.1972 г. о передаче Макаровскому торгу в эксплуатацию магазин встроено-пристроенный к 48-ми квартирному жилому дому по ул.Амурской в г.Макарове. Пояснили, что спорный объект был передан Макаровскому торгу, правопреемником которого является АО «Меркурий», у которого генеральный директор ООО «Весна» ФИО2 и приобрела в собственность здание магазина.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что данный объект не значится в реестре муниципальной собственности и они на этот объект не претендуют.

Определением от 23.09.2020 суд привлек к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, управляющую компанию по данному многоквартирному дому – МУП «Строитель».

04.02.2021 ответчиком (Администрацией) представлен отзыв, в котором не возражает против удовлетворения требований истца, при этом указывает, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

В судебном заседании 19.02.2021 представил дополнительные доказательства, обеспечил явку в суд свидетелей ФИО6 и ФИО4, которые опрошены судом.

В судебном заседании 05.03.2021 представитель истца также поддержал требования, представил информацию налоговой службы о деятельности общества с 01.07.2000 по 27.09.2019 по месту нахождения спорного объекта.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

27.08.1999 между Акционерным обществом открытого типа «Меркурий» и ФИО7 заключен договор купли-продажи здания магазина, находящегося по адресу: <...> Октября, д. 15 «а», состоящего из шлакоблочного строения общей площадью 230,7 кв.м.

Согласно п.3 договора здание принадлежало акционерному обществу открытого типа «Меркурий» на основании регистрационного удостоверения, выданного БТИ гор. Макарова от 27.08.1999 за № 157 и справки бюро технической инвентаризации гор. Макарова от 18.08.1999 № 151.

Договор удостоверен нотариально и зарегистрирован в БТИ.

20.06.2000 между ФИО7 (продавец) и ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6 (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал 4/5 доли здания магазина, а покупатели купили в равнодолевую собственность по 1/5 доле каждая, нежилое помещение, находящееся по адресу: <...> Октября, д. 15 «а». Договор зарегистрирован БТИ.

Согласно п.3 нежилое помещение представляет собой здание, состоящее из 1 этажа, шлакоблочного строения, общей площадью 230,7 кв.м., инвентаризационной стоимостью 55 649 руб.

Таким образом, объект принадлежал 5 собственникам, которые в 2000 году передали свои доли ООО «Весна» в качестве вкладов учредителей. Выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что ФИО7, ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6 являются учредителями общества, по 1/5 доли каждая.

Истец указывает, что, несмотря на то, что по всем договорам купли-продажи площадь объекта указана 230,7 кв.м., в состав передаваемого имущества (магазина) включены 3 помещения данного объекта: помещение магазина площадью 230,7 кв.м. (в 2006 г. в связи с реконструкций площадь уменьшилась до 218,3 кв.м.), помещения пристройки площадью 102,6 кв.м. и встроено-пристроенных техническо-административных помещений общей площадью 83,9 кв.м.

В 2006 году в результате реконструкции площадь помещения магазина была уменьшена с 230,7 кв.м. до 218,3 кв.м.

05.08.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Весна» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Торглайн» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

- здания магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 218,3 кв.м., адрес: <...> Октября, д. 15 «а», кадастровый номер: 65:13:0000003:278,

- земельный участок общей площадью 440 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, адрес: <...> Октября, д. 15 «а», кадастровый номер: 65:13:0000003:27, на котором расположено здание.

Согласно п. 1.2 и 1.3 договора здание принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН № 65-07/002/2006-625 от 07.09.2006; земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН № 65-65-07/001/2008-281 от 05.03.2008.

Истец указывает, что целью сделки была продажа всего магазина, состоящего из встроенных в многоквартирный жилой дом и пристроенных к нему помещений. После регистрации сделки выяснилось, что к ООО «Торглайн» перешло право собственности на помещение (здание) магазина площадью 218,3 кв.м и земельный участок, а на помещение пристройки и встроено-пристроенных помещений право не перешло в виду отсутствия надлежащего оформления данных объектов. В дальнейшем ООО «Торглайн» оформило в свою собственность площадь пристройки (102,6 кв.м.), как ранее не учтенную, однако нерешенным остался вопрос со встроено-пристроенным техническо-административными помещениями общей площадью 83,9 кв.м.

ООО «Весна» обратилось в суд с требованием о признании за ним права собственности на данные помещения площадью 83,9 кв.м., указывая на приобретение данного права в силу приобретательской давности, с целью дальнейшего отчуждения ООО «Торглайн», поскольку данное помещение и помещения ООО «Торглайн» образуют единый объект. При этом ООО «Торглайн» самостоятельно зарегистрировать за собой право собственности на помещения площадью 83,9 кв.м. не удалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Между тем, в установленном порядке право на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано.

Согласно пункту 1 статьи 255 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных данным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности в силу приобретательной давности по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

При этом по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности (п. 20 Совместного постановления).

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Общий срок исковой давности предусмотрен ст.196 ГК РФ и составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Таким образом, в рассматриваемом случае срок приобретательной давности (15 лет) должен исчисляться по истечении 3 лет срока исковой давности.

Исходя из положений статьи 234 ГК РФ лицо, считающее себя собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: отсутствие законного основания владения спорным имуществом; фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Весна» владело нежилыми помещениями, часть которых (83,9 кв.м.) является встроенными в многоквартирный жилой дом № 15 по ул. 50 лет Октября, другая часть – пристройка к дому, имеющая адрес ул. 50 лет Октября, дом № 15А и состоящая из помещения площадью 218,3 кв. и пристройки площудь. 102,6 кв.м.

В результате продажи объекта ООО «Торглайн» перешло право собственности на помещение магазина площадью 218,3 кв.м. Впоследствии ООО «Торглайн» приобрело право собственности и на пристройку площадью 102,6 кв.м.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что зарегистрированный за ООО «Торглайн» объект недвижимости – магазин, кадастровый номер 65:13:0000003:278, расположенный по адресу: <...> Октября, д. 15а, имеет площадь 320,9 кв.м.

Объект состоит из помещения магазина площадью 218,3 кв. м. (который был куплен у ООО «Весна») и пристройки площадью 102,6 кв.м.

Таким образом, в настоящее время нежилые помещения, расположенные в доме № 15 по ул. 50 лет Октября, не зарегистрированы на праве собственности за кем-либо.

При этом, как следует из решения Исполнительного комитета Макаровского районного совета депутатов трудящихся № 154 от 30.06.1972, утвержден акт государственной приемки в эксплуатацию магазина встроенно-пристроенного к 48-ми квартирному жилому дому по у л. Амурской в г. Макарове, Макаровскому торгу принять на баланс здание магазина со встроенной частью.

В 1976 году адрес дома по Амурской 22 изменен на ул. 50 лет Октября 15.

АООТ «Меркурий» ликвидировано по решению суда 22.04.2003, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ.

В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> октября, д. 15. Согласно его данным, площадь помещения составляет 83,9 кв.м., помещение имеет в составе 13 частей (коридоры, конторская, кладовая, тарная, гардероб и иные).

По заказу ООО «Весна» ООО «Грифон» проведена экспертиза по техническому обследованию помещений (помещений магазина 218,3 кв.м., пристройки 102,6 кв.м., встроенно-пристроенных техническо-административных помещений 83.9 кв.м.), по итогам которого дано техническое заключение о том, что они составляют единый объект недвижимости. Экспертом в заключении указано, что встроенно-пристроенные техническо-административные помещения общей площадью 83,9 кв.в., находятся в примыкающем к зданию магазина многоквартирном жилом доме, вместе с тем выхода в жилой дом не имеют, и никогда не имели с момента постройки, так как имеет место железобетонная стена между помещениями и домом. Указанные помещения являются изолированными от МКД и имеют вход лишь из здания магазина. Также установлено, техническое состояние обследуемого дома № 15 и здания магазина № 15а является исправным и эксплуатационным.

Таким образом, спорные встроенно-пристроенные помещения, находящиеся в многоквартирном жилом доме, изначально строились и предназначались именно для обслуживания магазина, и передавались магазину в качестве составной его части.

Из технического паспорта первого этажа дома № 15, а также заключения специалиста по результатам осмотра помещений усматривается, что спорные помещения являются изолированными от многоквартирного дома, общего выхода в МКД не имеют, а, напротив, соединены с помещение пристроенного здания магазина, что свидетельствует о том, что данные помещения являются единым объектом.

Как пояснили в заседании опрошенные судом свидетели ФИО6 и ФИО4, они работают в данном магазине практически с момента введения его в эксплуатацию, на протяжении всего этого периода времени по настоящее время спорные помещения используются только в нуждах магазина, они как работники магазина контролировали и обеспечивались санитарно-эпидемиологические требования по эксплуатации данного помещения, регулярно в этом помещении проводились проверки по вопросу соблюдения всех мер безопасности эксплуатации и ведения торговой деятельности, входе которых осматривались не только помещения пристроенного здания магазина, но и спорные встроенные помещения в МКД.

МУП «Строитель» МО «Макаровский ГО», ООО «Ресурс-Холдинг» сообщили об отсутствии у ООО «Весна» задолженности по оплате услуг ЖКХ, поставленную тепловую энергию за объекты по ул. 50 лет Октября, д. 15 (нежилое помещение на первом этаже в третьем подъезде МКД) и д. 15А нежилое здание).

По сообщению УФНС по Сахалинской области, ООО «Весна с 01.07.2000 года являлось плательщиком ЕНВ, осуществляя торговую деятельность в спорных помещениях, и уплачивая налоги.

Также органы муниципальной власти сообщили об отсутствии у них притязаний на данные помещения.

Таким образом, владение спорным имуществом истец осуществляет более 18 лет, оно является добросовестным, открытым и непрерывным; истец пользуется им как своим собственным и несет бремя содержания данных объектов.

Установленные обстоятельства являются основанием для признания за истцом права собственности на объекты недвижимости, а соответственно и для регистрации права собственности истца в ЕГРП.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Ответчик по данному иску является формально-привлеченным лицом, не допустившим в отношении истца каких-либо действий, которые нарушили бы права истца и привели к судебному спору. Поэтому суд государственную пошлину относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Весна» на объект недвижимости - встроено-пристроенные техническо-административные помещения общей площадью 83,9 кв.м., расположенные в многоквартирном жилом доме № 15 по улице 50 лет Октября в г.Макарове.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина