Решение от 23 февраля 2025 г. по делу № А18-1821/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  РЕСПУБЛИКИ  ИНГУШЕТИЯ

Республика  Ингушетия,  город Назрань, проспект имени Идриса  Базоркина ,44

телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-80, http://ingushetia.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А18-1821/2023
город Назрань
24 февраля 2025  года
Резолютивная часть решения оглашена 19 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 февраля 2025 года

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Гелисхановой Р.З., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дударовой Ф.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1- ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), о расторжении договора аренды № 827 от 01.10.2012 года и взыскании задолженности в размере 2 085 157, 04 рублей по договору аренды земельного участка от 01.10.2012 года № 827 с кадастровым номером 06:0660100002:53, расположенный по адресу г. Магас , третьи лица: Администрация г. Магас, Министерство строительства Республики Ингушетия, при участии представителей: от истца –  ФИО3 доверенность от 17.10.2024, от ответчика – ИП ФИО4 М Х-М., адвокат Арчаков Х.Х. доверенность от 09.01.2025 г, третье лицо – ФИО5 доверенность  от 22.01.2025;

Установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1-ФИО2 о взыскании задолженности в размере 2 085 157, 04 рублей по договору аренды земельного участка от 01.10.2012 года № 827 с кадастровым номером 06:0660100002:53, расположенный по адресу г. Магас  и расторжении договора аренды № 827 от 01.10.2012 года.

В судебном заседании представители Министерства требования поддержали, предприниматель требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие.


Как видно из материалов дела, 1 октября 2012 года между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гарант-Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 827, по условиям которого арендодатель в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия № 280 от 01.10.2012 г., Постановлением Правительства Республики Ингушетия Республики Ингушетия от 08.08.2008 г. № 191,  Постановлением Администрации г. Магас от 19.09.2011 г. № 39 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных  пунктов, с кадастровым номером 06:06:0100002:53, площадью 17 394 кв.м., находящийся по адресу: РИ, г. Магас, под строительство производственной базы, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Срок действия договора – 49 лет.

Размер арендной платы в год составляет  197247,96 руб., сумма ежеквартальных платежей – 49 311,99 рублей.

По условиям договора арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором ежеквартально равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом на расчетный счет министерства.

В соответствии с договором № 228 от 21.12.2015 г. права и обязанности арендатора по договору аренды № 827 от 01.10.2012 г. в полном объеме были переданы Администрации муниципального образования «Городской округ город Магас»

18 марта 2021 года комиссией по муниципальному контролю над соблюдением земельного и градостроительного законодательства, охраной и использованием земель на территории муниципального образования «Городской округ город Магас» произведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 06:0660100002:53, площадью 17 394 кв.м., расположенный по адресу: РИ, г. Магас, промышленно-коммунальная зона и установлено, что участок по целевому назначению не используется 3 и более лет, строения на участке отсутствуют, строительство на участке не ведется, участок от сорняка и другой растительности не убирается. Согласно Акту № 34/21 обследования земельного участка с кадастровым номером 06:0660100002:53  от 18.03.2021 г. арендатору было рекомендовано: установить баннер с указаниями характеристик строящегося объекта, погасить задолженность по арендной плате в течение десяти дней; согласовать план-график по строительству объекта недвижимости с администрацией г. Магас; строительство объекта возобновить после сдачи автодороги ул. ФИО7 с выходом на ул. 65-лет Победы, а также устранить выявленные правонарушения в течение 60 дней с момента составления настоящего Акта.

Копия акта была направлена в адрес руководителя ООО «Гарант-строй» 06.04.2021 г.

20.03.2018 года в соответствии с договором о переуступке права аренды, заключенного между ООО «Гарант-Строй» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 Х-М. последнему перешли права аренды на земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:53, площадью 17 394 кв.м., находящийся по адресу: РИ, г. Магас.

На основании Закона Республики Ингушетия от 30.12.2019 N 56-РЗ "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Ингушетия и органами государственной власти Республики Ингушетия" и Постановлением Правительства РИ от 03.03.2020 N 22 "Об уполномоченном органе исполнительной власти по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" полномочия арендатора по договору аренды № 827 от 01.10.2012 г. вновь перешли к Минимуществу Ингушетии в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 15.04.2020 г. № 200.

29.03.2022 года Министерство направило в адрес предпринимателя письмо об устранении в семидневный срок нарушений, выявленных Администрацией муниципального образования «Городской округ город Магас» по Акту № 34/21 от 18.03.2022 г., в противном случае, как следует из письма, Министерством будет начата процедура расторжения договора аренды земельного участка.

13 июля 2022 года специалистами Минимущества Ингушетии на основании Распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений  от 08.017.2022 г. № 1573 проведена внеплановая проверка в отношении земельного участка кадастровым номером 06:06:0100002:53 на предмет использования его по целевому назначению. По результатам проверки выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:53 не используются по целевому назначению.

23 марта 2023 г. Минимущество Ингушетии направило в адрес ФИО6 Х-М. претензию № 1892 о необходимости исполнения условий договора аренды, указав на неиспользование участка по целевому назначению. Министерство требовало устранить имеющиеся нарушения в семидневный срок во избежание расторжения договора аренды.

В ответ на требование истца, ответчик направил в Минимущество Ингушетии письмо о невозможности производства строительных работ из-за прохождения по арендованному земельному участку временной дороги к поликлинике МВД.

Неисполнение требований министерства явилось основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 N 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Исследовав представленные в дело доказательства, суд установил, что в данном случае земельный участок предоставлен предпринимателю для строительства производственной базы.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен.

В обоснование невозможности использовать земельный участок по целевому назначению, ответчиком указывалось на строительство поликлиники МВД и создание временной дороги, проходящей по земельному участку ответчика.

Предпринимателем представлены государственный контракт № 0114500000821001080_309089 от 28.07.2021 г. заключенный между Минстроем Ингушетии и ООО СК «НЕОН» по строительству автомобильной дороги по улицам Ж-1 и Ш-1 в г. Магас., а также акт № 64/55 от 17.03.2023 г. объекта.

Из рекомендаций комиссии по муниципальному контролю над соблюдением земельного и градостроительного законодательства, охраной и использованием земель на территории муниципального образования «Городской округ город Магас» отраженных в Акте №  34/21 от 18.03.2021 г.  также следует о необходимости возобновления строительства объекта после сдачи автодороги ул. ФИО7  с выходом на ул. 65-лет победы.

15.11.2024 года  по ходатайству ответчика судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр независимых судебных экспертиз и оценки». Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос: имелась ли техническая возможность построитель производственную базу н земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100002:53, площадью 17394 кв.м. не перекрывая дорогу, ведущую на поликлинику  МВД по Республики Ингушетия?.

На время проведения судебной экспертизы, производство по делу было приостановлено.

06.12.2024 года через канцелярию суда поступило экспертное заключение № 162/24  от 04.12.2024 г.

Согласно выводу эксперта, для проезда к объекту МСЧ МВД по РИ так и для иных объектов жилого и не жилого назначения имелась временная грунтовая дорога с общей протяженностью 123,5 метров, проложенная через земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100002:53 с видом разрешенного использования под строительство производственной базы  с периода 2011 – 2021 года. С  периода 3-4 квартал 2022 года по 05.07.2023 года  и по настоящее время существует  подъездная автомобильная дорога, ведущая как к объекту Медико-санитарная часть МВД по Республики Ингушетия по адресу: РИ, <...> и к остальным объектам жилого и нежилого  назначения. В связи с проходящей временной грунтовой дорогой с общей протяженностью 123,5 метров, проходящая через, по середине земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:53  с периода 2011 – 2022 года строительство производственной базы не представлялась технически возможным.

Таким образом, с учетом выводов эксперта о невозможности в период с 2011 – 2022 года использования земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:53  для строительства производственной базы и предъявления Минимуществом требования о его расторжении (исковое заявление от 04.07.2023) условие, необходимое для удовлетворения соответствующего требования (неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет), отсутствует.

При этом в названный период не включается время, необходимое для освоения земельного участка (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса). Наличие иных нарушений договоров аренды, которые могли быть признаны существенными и влекущими их расторжение в судебном порядке, в рамках настоящего дела истец не доказал (статьи 9 и 65 Кодекса).

Кроме того, в материалы представлено разрешение на строительство от 01.09.2020 г. № 06301000000-251 – «Строительство объектов придорожного сервиса», фотографии возведенного фундамента, а также платежные поручения об уплате арендных платежей.

Установленные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о намерении ответчика к реализации условий заключенного договора аренды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец не доказал, что предприниматель использует земельный участок с нарушением его целевого использования. Следовательно, наличие существенных нарушений условий договора № 827 от 01.10.2012 г. не установлено, в связи с чем, оснований для расторжения договора в судебном порядке, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В заявленных исковых  требованиях отказать  полностью.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики  Ингушетия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                    Р.З. Гелисханова