Постановление от 6 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-8278/2026

Дело № А40-186546/25
г. Москва
07 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Головкиной О.Г., Елоева А.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2026

по делу № А40-186546/25-180-1262, принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску ООО "ПИТОН" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Туркменистана К.П. по доверенности от 25.03.2026, ФИО1 по доверенности от 18.07.2025;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Питон» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.1Н, общей площадью 30,4 кв.м., кадастровый номер 77:03:0009005:2182, в редакции, представленной истцом (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2026 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.


Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители истца требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом, 27.07.2021 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен Договор аренды № ЭТ04-00350/21 (далее – Договор аренды) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.1Н, с кадастровым номером 77:03:0009005:2182, общей площадью 30,4 кв.м.

Арендатором 23.06.2025 получен проект договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2025 общей площадью 30,4 кв.м., расположенной по адресу: <...>, пом.1Н (далее – Проект договора).

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании с отчета об оценке рыночной стоимости от 12.02.2025 № М1173-147-П/2025 (далее – Отчет), выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 13.02.2025 № 33/186-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в размере 5794000 руб.

Истец указал на то, что не согласен с такими условиями проекта договора купли- продажи, поскольку, по мнению истца, рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной.

По инициативе истца была проведена оценка рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений.

Согласно отчету ООО «КС-Аналитик» № КС-1007/107 от 16.07.2025 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 2880000 руб.

18.07.2025 в Департамент городского имущества города Москвы через личный кабинет mos.ru был направлен протокол разногласий, обращение зарегистрировано под номером (ID) 56788736.

Поскольку разногласия не были урегулированы в досудебном порядке, истец обратился в адрес Арбитражного суда города Москвы с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований заявителя, руководствуясь при этом следующим.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.


В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Материалами дела подтверждено, что истец соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Закона № 159-ФЗ и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 указанной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Исходя из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.


Согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ

Учитывая, что между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом.1Н, с кадастровым номером 77:03:0009005, включая вопросы о методах и подходах к оценке, о соответствии применённых оценщиком стандартов оценки, а также о достоверности установленной величины рыночной стоимости в целях правильного разрешения спора, и принимая во внимание, что оценка перечисленных обстоятельств требует специальных познаний в области оценочной деятельности и экономического анализа, по ходатайству сторон и в целях установления фактических данных, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство судебных экспертов», эксперту ФИО3

Перед экспертом поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом.1Н, с кадастровым номером 77:03:0009005:2182, общей площадью 30,4 кв.м., по состоянию на 15.06.2025 без учета НДС?

19.12.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом.1Н, с кадастровым номером 77:03:0009005:2182, общей площадью 30,4 кв.м. по состоянию на 15.06.2025, составляет: 4676000 руб. без учета НДС.

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ.

Оценив представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об его допустимости, достоверности и относимости, указав, что заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, содержит все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, и основан на исследовании материалов дела.

Данный вывод соответствует установленным обстоятельствам дела, подтверждается представленными в деле доказательствами, и признается судебной коллегией обоснованным.

Оснований не доверять выводам экспертов, судом первой инстанции не установлено, и суд апелляционной инстанции с указанными выводами соглашается

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Законе № 159-ФЗ, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.


При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, включая заключение судебной экспертизы, отчеты оценщиков, переписку сторон и иные документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в редакции истца, с определением цены выкупаемого объекта в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что судом первой инстанции не учтены положения законодательства об оценочной деятельности, о преимущественном праве собственника на установление цены выкупаемого имущества на основании отчета независимого оценщика, получившего положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, а также о неправомочности истца инициировать проведение оценки, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

В силу статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет заранее установленной силы; при возникновении спора о достоверности величины рыночной стоимости этот спор подлежит рассмотрению судом, который вправе назначить судебную экспертизу для проверки доводов сторон.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции, с согласия участвующих в деле лиц, назначил судебную оценочную экспертизу, результаты которой обоснованно признал достоверными.

Доводы Департамента о том, что истец неправомочен инициировать проведение независимой оценки при приватизации, признаются коллегией не имеющими правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку цена выкупа определена не на основании отчета, заказанного обществом, а по результатам судебной экспертизы.

Само по себе несогласие ответчика с величиной рыночной стоимости, установленной экспертом, при отсутствии доказательств недостоверности заключения не может служить основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе о нарушении имущественных интересов города Москвы, о занижении рыночной стоимости, а также о несогласии с редакцией пунктов 3.1 и 3.4 Договора, сводятся к переоценке доказательств, которые были исследованы судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы 29.01.2026 по делу № А40-186546/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.


Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков


Судьи: О.Г. Головкина


А.М. Елоев