Решение от 4 октября 2018 г. по делу № А50-21874/2018

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

04.10.2018 года Дело № А50-21874/18

Резолютивная часть решения объявлена 28.09.2018 года. Полный текст решения изготовлен 04.10.2018 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.Е.Ремянниковой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Г.Гричанниковой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества «СтройПанельКомплект» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к ответчику - Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>; ИНН <***>)

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

о признании действующим договора аренды земельного участка

в судебном заседании принимали участие:

от истца: ФИО8, дов. от 09.01.2018 № 004; ФИО9, дов. от 03.02.2018

от ответчика: ФИО10, дов. от 09.01.2018 № 14 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно

предмета спора: ФИО7, ФИО2

УСТАНОВИЛ:

АО «СтройПанельКомплект» обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка для

строительства № 163-09М от 16.10.2009, выраженного в письме от

02.10.2017 № 21-01-06и-8831 и признании действующим договора аренды земельного участка для строительства № 163-09М от 16.10.2009 года, заключенного между АО «СтройПанельКомплект» и Департаментом земельных отношений Администрации г. Перми (требования изложены с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Ответчик требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

3-и лица поддержали позицию истца.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Между АО «СПК» и Департаментом земельных отношений Администрации г. Перми заключен договор № 163-09М аренды земельного участка для строительства от 16.10.2009 года. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 59:01:3919035:20.

Согласно п. 4.1. договора срок аренды - по 10.05.2014 года.

По истечении срока действия договора аренды АО «СПК» продолжило пользоваться земельным участком. В соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок.

18.10.2017 года в адрес АО «СПК» поступило письмо ДЗО Администрации г. Перми исх. № 21-01-06и-8831 от 02.10.2017 года об отказе от договора аренды земельного участка № 163-09М от 16.10.2009 года.

Считая, что оснований для расторжения договора аренды (отказа от договора) у ответчика не имелось, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Свои требования истец обосновал следующими обстоятельствами:

1) в отношении земельного участках кадастровым номером 59:01:3919035:20 АО «СПК» получено разрешение на строительство № 59-RU90303000-95- 2014/3 от 12.01.2017 года;

2) в период действия договора аренды на основании выданного разрешения на строительство АО «СПК» на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, за АО «СПК» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства;

3) в отношении объекта, строящегося на земельном участке, зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства находятся в залоге у участников долевого строительства.

По мнению истца, расторжение договора аренды влечет невозможность реализации застройщиком обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве. Наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве является самостоятельным основанием для признания расторжения договора недействительным.

Суд считает доводы истца несостоятельными в силу того, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права

аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В настоящем деле вопрос о прекращении ипотеки в пользу участников долевого строительства не ставится и права этих лиц не нарушены, поскольку согласно статье 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) ипотека права аренды устанавливается в целях обеспечения исполнения договоров долевого участия в строительстве и прекращение договора аренды не означает прекращения обеспеченного залогом обязательства по договорам долевого участия.

Следует также отметить, что в силу части 11 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное названным

Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Ответчиком соблюдены положения ч.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, нарушений действующего законодательства не допущено. Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный ч.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным правом стороны по договору, закон не ставит возможность реализации данного права в зависимость от наличия нарушений условий договора другой стороной.

Отказ ответчика от договора аренды не нарушает прав истца, поскольку в силу пп.1 п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ истец, как собственник объекта незавершенного строительства (регистрация права от 23.03.2018 –

л.д.23-25) имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.

Заключение нового договора аренды на определенный срок простимулирует истца на выполнение обязательств перед участниками долевого строительства к установленному, а не к неопределенному сроку.

Учитывая изложенное, иск не подлежит удовлетворению.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплаты государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного

производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение

месяца со дня его принятия через арбитражный суд Пермского края.

Судья И.Е.Ремянникова