Решение от 17 марта 2026 г. АС Вологодской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А13-9772/2025
город Вологда
18 марта 2026 года



Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2026 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дулеповой Ю.С., рассмотрев в судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Череповца к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.12.2005 № 8339, об обязании освободить нежилое помещение с кадастровым номером 35:21:0302005:2913, в том числе подвал, и передать имущество по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда, о взыскании 43 831 руб. 20 коп.,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

при участии от истца – ФИО3 по доверенности от 12.01.2026, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 16.11.2021,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.12.2005 № 8339, об обязании освободить нежилое помещение с кадастровым номером 35:21:0302005:2913, в том числе подвал, и передать имущество по акту приемапередачи в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда, о взыскании 43 831 руб. 20 коп. неустойки за нарушение условий договора аренды от 25.12.2005 № 8339.

В обоснование требований Комитет сослался на выявление факта нарушения условий договора аренды, статьи 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением суда от 04.09.2025 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

ФИО2 надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и в дополнительных правовых позициях.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав доводы представителя истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.12.2005 Комитетом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор №8339 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 35:21:0302005:2913, расположенного по адресу: ул. Пионерская, д. 23, общей площадью 260,9 кв.м., в том числе и подвал площадью 260,9 кв.м. (в редакции соглашения от 15.10.2024) для использования под спортивно-оздоровительный комплекс на неопределенный срок.

Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи 25.12.2005.

Согласно пункту 4.5 договора (в редакции соглашения от 24.12.2011) арендатору запрещается сдавать нежилые помещения в субаренду, передавать свои права и обязанности по любому виду договора другому лицу, использовать их в качестве предмета залога, вклада, совершать иные сделки с арендованным имуществом без письменного согласия арендодателя.

В соответствие с пунктом 4.1.3 договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по условиям, предусмотренным разделом 7 договора.

В силу пункта 7.4 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор обязывается к уплате неустойки в размерах, предусмотренных пунктом 6.2.2 (в редакции соглашения от 24.12.2011) договора, и выселению в случае сдачи в субаренду помещений без согласия арендодателя. Субаренда считается выявленной и доказанной в том числе, в случае осуществления в арендованных помещениях иными юридическими и физическими лицами любых видов деятельности при отсутствие трудового договора между ними и арендатором.

Представителями Комитета 17.01.2025, 10.03.2025 был произведен осмотр арендуемых помещений.

В ходе смотра 17.01.2025 и 10.03.2025 (в присутствие ФИО1) выявлено, что в арендуемых помещениях осуществляет деятельность ФИО2 без соответствующих документов, подтверждающих использование помещений или трудовые отношения с ИП ФИО1, что является, в соответствие с пунктом 7.4. 7.4.4., основанием для досрочного расторжения договора.

Полагая, что представленный трудовой договор с ФИО2, датированный 17.01.2025, не подтверждает факт наличия трудовых отношений с ФИО1 истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и об освобождении помещений.

В связи с тем, что в арендованных помещениях осуществляется деятельность физического лица (ФИО2) при отсутствии трудового договора между арендатором и физическим лицом, в соответствие с п. 7.4, 6.2.2 Комитет начислил Предпринимателю пени в размере 10 % годовой арендной платы за нежилые помещения в размере 43 831,20 руб. (годовой размер арендной платы за нежилые помещения, согласно расчету, составляет 438 312 руб.).

Неисполнение указанных требований послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В статье 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Согласно акту осмотра объектов нежилых помещений от 17.01.2025:

1. Переданное имущество находится в состоянии, требующим проведения текущего ремонта: в части помещений наблюдается отслоение краски, полового покрытия, наличие плесени на стенах.

2. В нарушение пункта 1.1 договора арендатором часть помещений используется не по целевому назначению, а именно: договором предусмотрено использование муниципального имущества для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, а фактически только часть помещений используется в указанных целях. Значительная часть помещений используется в целях, не имеющих отношение к спортивно-оздоровительному направлению деятельности.

Площадь используемых не по назначению помещений составляет 54,6 % в соотношении к общей площади помещений, переданных в аренду. Используются не по назначению следующие помещения (согласно поэтажному плану):

- № 1 (24,1 кв.м.), № 2 (23,1 кв.м.), № 6 (31 кв.м.) - используются под склад;

- № 3 (7,7 кв.м.), № 4 (2,7 кв.м.) - используются под комнату отдыха и санузел;

- № 5 (2,6 кв.м.), № 21 (4,3 кв.м.) - используются под сауну;

- № 11 (5,9 кв.м.), № 20 (5,4 кв.м.) - используются под комнаты отдыха;

- № 16 (35,7 кв.м.) – используется частично под комнату отдыха и под склад.

В нарушение действующих санитарных норм, в помещениях №№ 5,20 поэтажного плана оборудованы сауны.

3. В нарушение пункта 4.3 договора арендатором ведутся работы по перепланировке помещения № 16 поэтажного плана, не согласованные с арендодателем.

4. В ходе проверки ФИО2 не представлены документы, подтверждающие трудовые отношения с ИП ФИО1, что свидетельствует об осуществлении в арендованных помещениях иным юридическим или физическими лицом видов деятельности при отсутствии трудового договора между ним и арендатором.

Согласно акта проверки от 10.03.2025:

По результатам устранения арендатором нарушений, выявленных в результате внеплановой проверки муниципального имущества от 17.01.2025, установлено:

1. В помещениях № 2, 16 произведен ремонт (покраска стен, потолка, полового покрытия).

2. По вопросу использования помещений не по целевому назначению (спортивно-оздоровительный центр):

- в помещениях № 2,16 размещено оборудование для занятий спортом: обручи, штанга, мячи, скакалки, гантели. По информации, представленной арендатором, помещения в срок до 10.04.2025 будут оборудованы спортивными тренажерами;

- помещения № 3, 16, 11 освобождены от спальных мест, кровать в помещении № 20 не демонтирована;

- в помещении № 1 не устранено захламление;

- в помещениях № 5, 20 продолжают функционировать сауны.

3. Арендатором демонтированы ранее установленные перегородки в помещении № 16, не согласованные с арендодателем. В то же время конфигурация помещения не соответствует действующему техническому плану: дополнительно возведена стена, граничащая с помещением № 17.

4. По факту осуществления ФИО2 деятельности в арендуемых помещениях, в отношении которых проводится проверка, ИП ФИО1 пояснил об отсутствии трудового договора с ФИО2

Вместе с тем Предпринимателем в материалы дела представлен трудовой договор с ФИО2 от 17.01.2025, расчет по страховым взносам в отношении третьего лица, что не может подтверждать фактическое осуществление деятельности третьими лицами в спорных помещениях на основании договора субаренды, а доказывает наличие трудовых отношений с ФИО2

Также в материалы дела представлены письменные пояснения третьего лица, подтверждающие трудовые отношения с Предпринимателем.

По запросу суда в материалы дела представлены сведения Отделения фонда пенсионного и социального страхования по Вологодской области, содержащие информацию о трудовой деятельности ФИО2

Довод Комитета об отсутствии информации о страховых взносах во втором и третьем месяце отклоняется судом как необоснованный, ввиду пояснений ответчика о проведении в указанный период времени ремонта в спорных помещениях, в связи с чем, деятельность в этот период не велась.

В качестве доказательств устранения замечаний Комитета и проведения ремонта Предпринимателем представлены в материалы дела фотографии, подтверждающие позицию ответчика.

Исходя из положений норм материального права и условий договора для его расторжения истцу надлежит доказать существенность нарушения условий договора со стороны ответчика, при которых истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемой ситуации истец не доказал, что в результате проведенного ответчиком ремонта ему(истцу) причинен ущерб, либо помещение ухудшилось.

Согласно пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», в силу которого требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

В данном случае, возражая против удовлетворения иска в части расторжения договора, Предприниматель ссылается на то, что допущенные нарушения им устранены, в субаренду указанные помещения не передавались, нахождение ФИО2 в спорном помещении обусловлено осуществлением ей трудовой деятельности администратора.

Факт передачи Предпринимателем арендуемых помещений в субаренду в нарушение требований статьи 65 АПК РФ документально не подтвержден.

Учитывая устранение нарушений, тот факт, что арендные отношения сторон длятся с 2005 года, суд полагает, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Поскольку в договоре аренды перепланировка, использование помещения не по назначению в качестве оснований для расторжения договора не названа, ухудшение арендованного имущества в результате перепланировки не доказано, факт сдачи помещений в субаренду не подтвержден, а учитывая то обстоятельство, что истец, сдавая в аренду помещение, получил встречное исполнение в виде внесения арендных платежей со стороны арендатора, то суд приходит к выводу, что по заявленным истцом основаниям требование о расторжении договора и освобождении помещения является необоснованным.

Поскольку требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, оснований для удовлетворения производного требования о взыскании неустойки также необоснованно.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В связи с отказом в иске, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскание государственной пошлины не производится.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

отказать в иске.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья И.В. Попова