Решение от 28 мая 2020 г. по делу № А27-26150/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, г. Кемерово, 650000,

тел. (384-2) 58-31-17, факс. (384-2) 58-37-05

e-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-26150/2019
город Кемерово
28 мая 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Козиной К.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ЛД Капитал», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СибирьИнвестХолдинг», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве № 15А/5.1/НП-№16 в размере 217 560 руб. 23 коп. (с учетом принятого ходатайства в порядке статьи 49 АПК РФ).

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 07.11.2019, паспорт, диплом; ФИО3, представитель по доверенности от 24.08.2017, паспорт, диплом (до перерыва), ФИО4 – генеральный директор, протокол общего собрания №02/19, паспорт (до перерыва);

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от 09.01.2020, паспорт, диплом;

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛД Капитал» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СибирьИнвестХолдинг» (далее – ответчик) о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве № 15А/5.1/НП-№16 в размере 217 560 руб. 23 коп. (согласно уточнению от 19.02.2020 года, принятого судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 11.11.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

14 января 2020 года судом было определено перейти к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, полагая, что Застройщиком нарушен срок передачи Объекта долевого строительства, при этом заключенное между сторонами дополнительное соглашение от 29.07.2019 является ничтожным.

Ответчик, возражая против заявленных требований указал на уклонение участника долевого строительства от приемки объекта, при этом со своей стороны застройщик исполнил все обязанности, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве. Более того, инициатива заключения дополнительного соглашения от 29.07.2019 исходила от участника долевого строительства, так как директор истца не мог принять объект в установленный договором срок. При этом, действия сторон при его заключении свидетельствуют о наличии взаимного волеизъявления, направленного на изменение прав и обязанностей сторон Договора, в частности, на изменение срока передачи объекта долевого строительства, а отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 29 июля 2019 года к Договору не свидетельствует о недействительности данного соглашения. Истец для приемки на объект не являлся, с заявлением о предоставлении доступа на объект для его предварительного осмотра к ответчику не обращался. Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве на заявление и в письменных пояснениях к нему.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

1 марта 2017 года между ООО «ЛД Капитал» (далее - Участник долевого строительства, Истец) и ООО «СибирьИнвестХолдинг» (далее - Застройщик, Ответчик) был заключен договор участия в долевом строительстве № 15А/5.1/НП-№16, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области, запись регистрации № 42:24:0201001:1881 -42/001 /2017-26 (далее - Договор).

Согласно пункту 3.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок с привлечением других лиц построить (создать) Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1 настоящего Договора, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче Объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Дома.

В силу пункта 1.1 Договора Объект долевого строительства - нежилое помещение, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. Перечень, характеристика нежилых помещений, а именно месторасположение в доме (этаж), будущие номера нежилых помещений, площадь указаны в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Абзацем 6 пункта 1.1 Договора, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 29.08.2018 года, установлено, что общая проектная площадь нежилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, согласно прилагаемому проекту границ нежилого помещения на поэтажном плане в соответствии с проектной документацией и предварительно составляет 575,5 кв.м.

Приложением № 1, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 29.08.2018 года, определено, что Объектом долевого строительства по Договору является нежилое помещение № 16 общей площадью 575,5 кв.м., расположенное на 2 этаже (бс 5.1.2/п3).

В соответствии с пунктом 4.1 Договора, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 29.08.2018 года, цена Договора составляет 17 153 237 рублей 90 копеек, НДС не предусмотрен.

Порядок расчетов по Договору установлен разделом 5 Договора.

Согласно пункту 2.1.4. Договора Объект долевого строительства должен быть передан Участнику долевого строительства не позднее 1 августа 2019 года, при условии, что им полностью будет оплачена цена Договора.

Участник долевого строительства произвел оплату в соответствии с разделом 5 «Порядок расчетов» Договора, тем самым надлежащим образом исполнил условия Договора, что подтверждается следующими платежными поручениями: № 116 от 17.03.2017 г., № 151 от 10.04.2017 г., № 202 от 10.05.2017 г., №225 от 09.06.2017 г., № 275 от 10.07.2017 г, № 308 от 21.09.2018 г.

По мнению истца, Застройщиком нарушен срок передачи Объекта долевого строительства, а именно Объект передан Участнику долевого строительства 23.09.2019 года, что подтверждается актом приема-передачи.

Истцом в адрес Ответчика направлена претензия исх. № 60/09 от 23.09.2019 г. с требованием выплатить неустойку в добровольном порядке, однако указанная претензия оставлена без ответа, в связи с чем ООО «ЛД Капитал» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, установленных законом или предусмотренных договором, не допускается.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Так, 29.04.2019 ООО «СибирьИнвестХолдинг» получено разрешение №42-305-14-2019 на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно части 3 статьи 8 Закона №214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Пунктом 6.1.3 договора от 01.03.2017 №15А/5.1/НН-№16 предусмотрено, что застройщик обязан передать объект, не позднее срока, указанного в пункте 2.1.4, то есть не позднее 1 августа 2019 года.

Из положений части 4 статьи 8 Закона №214-ФЗ, а также пункта 6.1.3 договора от 01.03.2017, следует, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, застройщик не позднее чем за месяц до передачи объекта, то есть до 1 июля 2019 года обязан письменно сообщить участнику о завершении строительства и готовности к передаче объекта, а также предупредить последнего о необходимости принятия и последствиях бездействия.

Из сообщения о завершении строительства от 01.07.2019 №73/3, полученного участником 18.07.2019, следует, что объект долевого строительства готов к передаче с 01.07.2019.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть 4 статьи 8 Закона 214-ФЗ).

Пунктом 7.1.2 предусмотрено, что участник должен приступить к приемке объекта в течение 5 рабочих дней с даты начала передачи, указанной в сообщении застройщика о завершении строительства.

В виду того, что уведомление о завершении строительства от 01.07.2019 получено истцом 18.07.2019, следовательно к приемке участник долевого строительства должен был приступить с 19.07.2019 по 25.07.2019.

Кроме этого, в соответствии с пунктом 7.1.3, участник обязан принять объект в течении двух месяцев с даты начала передачи, указной в сообщении о завершении строительства, таким образом истец должен был принять объект в период с 01.07.2019 до 01.09.2019, однако акт приема передачи подписан между сторонами только 23.09.2019.

Ответчик, возражая против удовлетворения завяленных требований, указывал на заключение между сторонами дополнительного соглашения №2 от 29.07.2019, которым стороны согласовали изменения в части пункта 2.1.4 договора, а именно определив срок передачи объекта не позднее 1 сентября 2019 года.

Для установления фактически сложившихся правоотношений между сторонами договора участия в долевом строительстве, а также добросовестности данных лиц и их воли, судом исследовано дополнительное соглашение №2 от 29.07.2019 к договору №15/5.1/НП-№16 от 01.03.2017, пункт 2 которого содержал измененную редакцию положений 2.1.4 договора: «Объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства не позднее 1 сентября 2019 года, при условии, что им полностью будет уплачена цена договора».

При этом, настоящее соглашение вступает в силу с момента его заключения сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 соглашения).

В ходе судебного разбирательства сторона истца утверждала, что дополнительное соглашение от 29.07.2019 было заключено по инициативе застройщика в виду неготовности объекта к передаче, при этом представитель ответчика указала на обратное, сославшись на то, что инициатива продления сроков передачи объекта долевого строительства исходила со стороны истца, так как участник долевого строительства не имел возможности принять объект, в связи с чем, при оценке вышеуказанных обстоятельств, суд руководствуется письменными доказательствами, представленными в материалы дела.

В части вышеуказанного дополнительно соглашения и доводов относительно его заключения суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что первоначально установленный срок передачи застройщиком объекта строительства в долевом строительстве, установленный в договоре, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 6 Закона о долевом строительстве.

Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

Более того, учитывая, что для договора участия в долевом строительстве срок сдачи объекта является существенным условием договора согласно Закон N 214-ФЗ, его изменение требует наличие воли обеих сторон на такое изменение, при этом такое изменение должно совершатся в такой же форме, что и договор согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 13.2 договора участия в долевом строительстве № 15А/5.1/НП-№16 от 01 марта 2017 года все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора и подлежат государственной регистрации.

Из приведенных выше норм материального права, а также условий договора следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации.

Более того, в дополнительном соглашении от 29.07.2019 стороны определили в пункте 2, что оно вступает в силу и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу 12.11.2019 №42/201/001-2019-55233 было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения №2 от 29.07.2019, в котором были изменены сроки передачи объекта, в виду нарушения пункта 1 статьи 6 Закона №214-ФЗ.

В связи с изложенным дополнительное соглашение, предусматривающее изменение сроков передачи объекта, является ничтожным (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При таких обстоятельствах дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объекта не могло служить основанием для изменения таких сроков.

При этом, застройщику стало известно о приостановлении государственной регистрации в средине августа 2019 года, в связи с чем суд полагает, что застройщик, как профессиональный участник рынка строительства, изначально не должен был допускать нарушений подобного рода, но и обязан был после уведомления регистрирующего органа предпринять меры по передаче спорного объекта, при наличии явного нарушения норм действующего законодательства.

Со своей стороны истцом были приняты меры по принятию объекта, а именно направлена претензия от 23.08.2019 №50/08 на уведомление №73/3 от 01.07.2019, в течение срока предусмотренного пунктом 7.1.3 договора, содержащее сведения именно о передаче спорного объекта долевого строительства, соответственно сомневаться в том, что данная претензия не относится к рассматриваемому в рамках настоящего дела помещению, у суда нет оснований.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Таким образом, в отношениях, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, требования добросовестности в равной мере распространяются как на застройщика, так и на участника долевого строительства.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 статьи 8 срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. N 18-КГ16-40).

При этом, в соответствии с пунктом 11 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 19.07.2017), бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры, либо уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. N 18- КГ 16-40)

Довод ответчика о том, что истец уклонялся от приемки-передачи объекта долевого строительства опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в частности направленной в адрес застройщика претензией от 23.08.2019, оставленной застройщиком без ответа.

Кроме того, ссылаясь на то, участник долевого строительства уклонялся от приема объекта, ответчик не представляет доказательств. Также ответчиком не представлено доказательств, что последним предпринимались все меры для урегулирования возникшей ситуации в досудебном порядке, доказательств готовности передачи объекта в установленный договором срок, в том числе односторонний передаточный акт.

При этом, представленная электронная переписка свидетельствует о некоторых устных договоренностях между сторонами договора участия в долевом строительстве, но не подтверждает исключительно инициативу либо истца либо ответчика продлить срок передачи объекта путем заключения дополнительного соглашения, ни уклонение сторон об исполнения своих обязательств по договору.

В части представленных фотографий, как на бумажном носителе, так и на диске, суд отмечает, что на основании ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Фотографии с телефона суд признает недопустимым доказательством, так как невозможно с точностью определить местоположение («геолокацию») помещения, находящегося на снимке, время и дату фотофиксации.

Достоверность того, что это именно спорное помещение, фото которого сделано в период именно с 01.07.2019 по 23.09.2019 года, истцом не доказана.

Таким образом, из совокупности вышеизложенных обстоятельств, с учетом подписания акта приема – передачи объекта долевого строительства от 23.09.2019 с замечаниями участника по сроку сдачи объекта, суд приходит к выводу о нарушении застройщиком сроков передачи объекта.

Поскольку материалы дела не располагают доказательствами передачи объекта в срок до 01.08.2019 включительно, то требование истца о привлечении застройщика к ответственности, предусмотренной пунктом 11.3 контракта, является обоснованным.

Предметом настоящего иска является требование о взыскании неустойки, начисленной за период с 02.08.2019 по 23.09.2019, исходя из ключевой ставки, действующей в соответствующие периоды.

Пунктом 11.3 договора установлена ответственность застройщика в виде пени, начисляемой за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере 1/300, действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Расчет неустойки истцом произведен в течение всего периода, исходя из Ключевых ставок, действующих в соответствующие периоды, однако с учетом пункта 11.3 договора размер такой ставки на день исполнения обязательства, то есть на день передачи объекта недвижимости (23.09.209) составляет 7%, в виду чего суд произвел перерасчёт размера взыскиваемой неустойки за весь период, что составило 212 128,38 рублей, соответственно требования подлежат удовлетворению в указанной части.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы истца по уплате государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворённых требований (97,5 % от 7351 рублей государственной пошлины – 7167,50 рублей).

Руководствуясь статьями110, 167-171, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибирьИнвестХолдинг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЛД Капитал» 212 128 руб. 38 коп. неустойки по договору участия в долевом строительстве № 15А/5.1/НП-№16, а также 7 167 рублей 50 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья К.В. Козина