Решение от 8 июля 2020 г. по делу № А32-39895/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-39895/2019
г. Краснодар
08 июля 2020 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО Фирма «Таурас-96» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по договору от 14.11.2007 № 4300015050 за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 в размере 1 699 844,29 руб., пени по состоянию на 31.07.2019 в размере 491 725,29 руб.,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 - по доверенности,

в присутствии эксперта ФИО3,



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО Фирма «Таурас-96» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору от 14.11.2007 № 4300015050 за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 в размере 1 699 844,29 руб., пени по состоянию на 31.07.2019 в размере 491 725,29 руб.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика заявили отказ от ранее заявленного встречного иска об обязании администрацию произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 с учетом вычета нормативной площади необходимой для эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Отказ судом принят, производство по встречного исковому заявлению прекращено.

Эксперт представил уточнённый расчёт пени.

Представитель истца возражал против уточненного расчета пени, ранее представил уточненный расчет задолженности.

Выслушав представителя истца, изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.11.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 4300015050 (далее – договор), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0146, расположенный по ул. Восточно-Кругликовская – ул. Черкасская в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, общей площадью 69 065 кв.м. (п.1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендная плата устанавливается по итогам торгов в сумме 17 722 000 руб. в год (п. 2.1 договора).

Арендная плата за первый год аренды вносится арендатором в течение 10 дней с момента проведения аукциона в полном объёме. Во второй и последующие годы арендная плата вносится равными долями ежеквартально до 10 числа первого месяца каждого квартала (п. 2.3 договора).

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 1 699 844,29 руб.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 14.02.2019 № 2684/26 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

В представленном отзыве ответчик считал размер задолженности необоснованным, так как в связи с поэтапным вводом многоквартирных домов в эксплуатацию и регистрацией права собственности на объекты истец должен начислять ответчику арендную плату с учётом введённых в эксплуатацию домов.

В связи с введением в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по ул. Черкасской 121, ул. Черкасской 125, ул. Черкасской 127 и регистрацией прав собственности покупателей квартир, размер арендуемого земельного участка уменьшился в следствие чего арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного дома.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании п. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ № 11642/11 от 24.01.2012.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении 3 ААС от 21.09.2012 по делу № А74-1899/2012, в постановлении ФАС ЦО от 15.06.2012 по делу № А14-6636/2011, если в условиях комплексной застройки зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС МО от 29.08.2012 по делу № А40-50637/11-9-426.

Ответчиком представлены акт строительно-технической экспертизы от 25.10.2019 и дополнение к нему от 17.03.2020, составленные экспертом ООО «КубаньТехСтройЭксперт», согласно которым площади земельных участков, необходимых для эксплуатации домов по ул. Черкасской, 121, ул. Черкасской, 125, ул. Черкасской, 127 составили 2 357,6 кв.м., 7 126,9 кв.м. и 9 439,2 кв.м. соответственно.

В дополнении от 08.06.2020 к акту строительно-технической экспертизы от 25.10.2019 экспертом рассчитана сумма задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.11.2007 № 4300015050 в размере 1 337 959,96 руб., пени в размере 220 862,85 руб.

В судебном заседании 18.03.2020 истцу было предложено уточнить требования с учетом дополнения от 08.06.2020 к акту строительно-технической экспертизы от 25.10.2019.

В судебном заседании 09.06.2020 истец представил уточненный расчёт задолженности по арендной плате с учётом площади домов, введённых в эксплуатацию, настаивал на требованиях, от уточнения требований отказался.

Согласно уточнённому расчёту задолженности истца и дополнения от 08.06.2020 к акту строительно-технической экспертизы от 25.10.2019 сумма задолженности по арендной плате составила 1 337 959,98 руб.

Суд проверил расчёт и признал его верным.

Таким образом, требования истца о взыскании арендной платы обоснованы и подлежат частичному удовлетворению в размере 1 337 959,98 руб.

Также имеется требование истца о взыскании пени по состоянию на 31.07.2019 в размере 491 725,29 руб., рассчитанной на основании п. 5.2 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком представлен контррасчет, составленный экспертом ООО «КубаньТехСтройЭксперт», согласно которому сумма задолженности по пене по состоянию на 31.07.2019 составляет 210 969,95 руб.

Суд проверил данный расчет и признал его неверным, поскольку эксперт производил расчёт задолженности по периодам, не учитывая того, что сумма арендной платы увеличивалась, а именно:

- за период с 01.01.2018 по 02.05.2018 на сумму 319 175,85 руб. начислена пеня в размере 35 747,69 руб.;

- за период с 03.05.2018 по 31.12.2018 на сумму 581 640,05 руб. начислена пеня в размере 141 338,52 руб.;

- за период с 01.01.2019 по 03.04.2019 на сумму 232 174,91 руб. начислена пеня в размере 21 592,27 руб.;

- за период с 04.04.2019 по 26.05.2019 на сумму 95 114,53 руб. начислена пеня в размере 5 041,07 руб.;

- за период с 27.05.2019 по 31.07.2019 на сумму 109 854,62 руб. начислена пеня в размере 7 250,40 руб.;

Согласно уточнённому расчёту истца пеня, начисленная на сумму 1 337 959,98 руб., составила 451 145,10 руб.

Однако, проверив уточнённый расчет истца, суд признал его составленным методологически и арифметически неверно.

По расчету суда сумма пени превышает сумму, приведенную в расчете истца. Поскольку суд не вправе выходить за пределы исковых требований, увеличивая тем самым сумму исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня по состоянию на 31.07.2019 в размере 451 145,10 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению.

Поскольку требования истца частично удовлетворены, то государственную пошлину необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 27 506 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Отказ ответчика от встречного искового заявления принять, производство по требованиям прекратить.

Взыскать с ООО Фирма «Таурас-96» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору от 14.11.2007 № 4300015050 в размере 1 337 959,98 руб., пеню в размере 451 145,10 руб.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО Фирма «Таурас-96» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 506 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин