Решение от 9 июня 2025 г. по делу № А63-3100/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-3100/2025
г. Ставрополь
10 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 июня 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Пузановой В.В., при ведении протокола секретарем Кац А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

к акционерному обществу «Вкусвилл» ИНН <***>, ОГРН <***>,

о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 19.07.2021 №19/07, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 195,5 кв.м.;

о возложении обязанности возвратить нежилое помещение по договору субаренды от 19.07.2021 №19/07, расположенное по адресу: <...>,

при участии представителя истца – ФИО2 по доверенности от 06.11.2024, представитель ответчика (посредством веб-конференции) – ФИО3 по доверенности от 13.09.2024,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Вкусвилл» (далее – АО «Вкусвилл», ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 19.07.2021 №19/07, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 195,5 кв.м.; о возложении обязанности возвратить нежилое помещение по договору субаренды от 19.07.2021 №19/07, расположенное по адресу: <...>.

Определением от 09.04.2025 судебное разбирательство по делу было назначено на 27.05.2025.

К дате судебного заседания от ответчика поступили письменные возражения, ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (платежных поручений за период с января по май 2025 года).

Поступившие документы исследованы судом и приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал заявленные требования, представитель АО «Вкусвилл» просил отказать в удовлетворении заявления в полном объеме.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 (арендодатель) и АО «Вкусвилл» (субарендатор) заключен договор субаренды №19/07 от 19.07.2021, в соответствии с которым арендодатель передал субарендатору помещения №№33, 34, часть помещения 39, 40, расположенные по адресу: <...>.

В связи с неоднократными (на протяжении свыше 9 месяцев) случаями нарушения субарендатором условий договора по внесению арендной платы у АО «Вкусвилл» по состоянию на 31.10.2024 образовалась задолженность в сумме 320 469,40 руб.

24.10.2024 истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о необходимости прекращения нарушений условий договора и погашении задолженности. Однако задолженность была погашена ответчиком только 13.11.2024, то есть за пределами 5 рабочих дней.

28.11.2024 ответчику было направлено уведомление о расторжении договора, на которое 09.12.2024 поступил ответ АО «Вкусвилл» о несогласии с расторжением и отсутствии оснований для этого.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

АО «Вкусвилл» в отзыве на исковое заявление указало на наличие подписанного сторонами акта сверки взаиморасчетов, отражающего отсутствие задолженности ответчика по состоянию на 30.09.2024. В направленном истцом 08.11.2024 уведомлении о задолженности отсутствовали сведения о периоде ее образования и составе, в связи с чем АО «Вкусвилл» 11.11.2024 направило истцу уточняющий запрос, после получения ответа на который в течение 1 рабочего дня (13.11.2024) перечислило ИП ФИО1 320 469,40 руб. Уведомление о расторжении договора направлено истцом 28.11.2024, то есть уже после полного погашения задолженности. Данные действия свидетельствуют о злоупотреблении правом. Полагая, что оснований для расторжения договора не имеется, ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Оценивая законность и обоснованность заявленных истцом требований, суд исходит из следующего.

Согласно ч.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.

Из содержания статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 указанной статьи).

Из материалов дела судом установлено, что ИП ФИО1 (арендодатель) и АО «Вкусвилл» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №19/07 от 19.07.2021.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение общей площадью 195,5 кв.м., которое включает в себя:

- помещение №33 площадью 106,8 кв.м., кадастровый номер 26:12:011401:1112,

- помещение №34 площадью 88,7 кв.м., кадастровый номер 26:12:011401:1113, согласно поэтажному плану помещения, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение №1), расположенное на 1 этаже в здании по адресу: <...>.

Пунктом 2.4.2 установлена обязанность субарендатора своевременно вносить арендную плату и другие платежи по договору.

Из пункта 4.1 договора следует, что ежемесячная арендная плата с 01.01.2022 и за последующие месяцы составляет 248 285 руб. Стороны пришли к соглашению, что в случае продления/возобновления отношений по субаренде помещения на новый срок в соответствии с п. 1.6 договора размер ежемесячной арендной платы подлежит ежегодному увеличению на 7% от предыдущего размера ежемесячной арендной платы по истечении одного календарного года с даты предыдущего изменения арендной платы.

Согласно п. 4.2 договора субарендатор производит оплату ежемесячной арендной платы в соответствии с условиями договора, а именно: за первый календарный месяц субаренды – в течение 10 рабочих дней со дня начала начисления ежемесячной арендной платы, определенного в соответствии с п. 4.1.4 договора; за последующие календарные месяцы субаренды – ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 числа оплачиваемого календарного месяца за текущий календарный месяц путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, указанный в договоре.

Пунктами 7.1 и 7.1.1 установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя при условии письменного уведомления субарендатора не менее чем за 10 (десять) календарных дней до предполагаемой даты расторжения по следующим основаниям: при возникновении по вине субарендатора задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему ежемесячной арендной платы за помещение неоднократно по истечении установленного договором срока более чем на 7 (семь) рабочих дней каждый раз в течение одного календарного года. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения в соответствии с настоящим пунктом только после направления субарендатору письменного предупреждения о необходимости устранения выявленного нарушения в разумный срок (не менее 5 (пяти) рабочих дней) и при не устранении субарендатором такого нарушения в указанный срок.

Помещение передано ответчику по акту приема – передачи от 21.07.2021.

Дополнительными соглашениями №2 от 17.03.2022, №3 от 06.04.2022 арендная плата на период с 01.03.2022 по 30.04.2022 была установлена сторонами в размере 150 000 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением №4 от 08.06.2022 срок действия договора субаренды был продлен по 18.05.2023, стороны подтвердили размер постоянной части арендной платы – 248 285 руб. в месяц.

21.08.2023 сторонами было заключено дополнительное соглашение №5 к договору, в соответствии с п. 2 которого стороны пришли к соглашению, что арендодатель в срок не позднее 21.09.2023 обязуется передать, а субарендатор в тот же срок принять по акту приема-передачи дополнительную площадь 141,4 кв.м., расположенную в здании по адресу: <...>.

Пункт 1.1 договора был изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение общей площадью 336,9 кв.м., которое включает в себя:

- помещение №33 площадью 106,8 кв.м., кадастровый номер 26:12:011401:1112,

- помещение №34 площадью 88,7 кв.м., кадастровый номер 26:12:011401:1113,

- часть помещения №39 площадью 70,5 кв.м., кадастровый номер 26:12:011401:1118,

- помещение №40 площадью 70,9 кв.м., кадастровый номер 26:12:011401:1119, согласно поэтажному плану помещения, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение №1), расположенное на 1 этаже в здании по адресу: <...>.

Срок действия договора был продлен до 21.08.2028 включительно (п. 5 дополнительного соглашения от 21.08.2023).

Стороны пришли к соглашению с 61 календарного дня с даты подписания акта приема-передачи дополнительной площади, указанной в п. 2 соглашения, изложить п. 4.1 договора в следующей редакции: ежемесячная арендная плата составляет 457 813 (четыреста пятьдесят семь тысяч восемьсот тринадцать) рублей 41 копейка, НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН, на основании гл. 26.2 Налогового кодекса РФ, исходя из расчета 1358 (тысяча триста пятьдесят восемь) рублей 90 копеек за 1 (один) квадратный метр. Помещения далее по тексту «Ставка ежемесячной арендной платы»). Ставка Ежемесячной арендной платы подлежит ежегодному увеличению начиная с 01 января 2024 года на 7 (семь) % от предыдущего размера Ставки Ежемесячной арендной платы и далее по истечении одного календарного года с даты предыдущего изменения Ставки Ежемесячной арендной платы (п. 7 дополнительного соглашения от 21.08.2023).

Проверяя довод истца о неоднократном нарушении ответчиком условий договора о перечислении арендной платы, суд установил следующее.

Задолженность в сумме 320 469,40 руб. (по 32 046,94 руб. за каждый месяц) по состоянию на 31.10.2024, послужившая основанием для направления уведомления о расторжении договора субаренды, образовалась в результате изменения ставки ежемесячной арендной платы на основании пункта 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 21.08.2023 об увеличении ставки с 01.01.2024 в размере 7 % (от размера платы 457 813,41 руб.)

При этом в течение 2024 года АО «Вкусвилл» перечисляло истцу арендную плату в сумме 457 813,41 руб., что подтверждается платежными поручениями №102050 от 09.01.2024, №332736 от 01.02.2024, №618423 от 01.03.2024, №936594 от 01.04.2024, №243860 от 02.05.2024, №552880 от 03.06.2024, №814383 от 01.07.2024, №99521 от 02.08.2024, №365401 от 02.09.2024, №620182 от 01.10.2024, №910373 от 01.11.2024.

Сторонами подписаны акты сверки №U0000053050 от 12.07.2024 за период с 01.04.2024 по 30.06.2024, №U0000076183 от 11.10.2024 за период с 01.07.2024 по 30.09.2024, подтверждающие отсутствие задолженности ответчика перед истцом.

24.10.2024 ИП ФИО1 направила АО «Вкусвилл» уведомление исх. №24102024 с просьбой погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 24.10.2024 без указания ее размера и периода (РПО 35503801006210).

08.11.2024 истец направила АО «Вкусвилл» уведомление исх. №08112024 с просьбой погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 31.10.2024 в сумме 320 469,40 (РПО 35502802005901).

11.11.2024 ответчик по электронной почте направил истцу письмо с просьбой уточнить период образования задолженности.

Платежными поручениями №17805, 17806, 17807, 17808, 17809, 17810, 17811, 17812, 17813, 17814, 17815 от 13.11.2024 на сумму 32 046,94 руб. каждое АО «Вкусвилл» произвело доплату постоянной части арендной платы по договору №19/07 от 19.07.2021 за январь – декабрь 2024 года.

Платежным поручением №25965 от 13.11.2024 ответчик произвел доплату обеспечительного депозита по договору №19/07 от 19.07.2021 в сумме 32 046,94 руб.

Письмом исх. №5556-ОУ от 13.11.2024 ответчик проинформировал ИП ФИО1 о погашении задолженности в полном объеме.

За декабрь 2024 года платежным поручением №184231 от 02.12.2024 АО «Вкусвилл» перечислило истцу арендную плату в размере 489 860,35 руб., т.е. в увеличенном размере.

28.11.2024 предпринимателем в адрес ответчика направлено уведомление исх. №28112024 о расторжении договора со ссылкой на пункт 7.1.1 договора в связи с неоднократным нарушением условий договора по внесению арендной платы и отсутствием гарантий исполнения АО «Вкусвилл» принятых на себя обязательств.

Ответным письмом исх. №5556-1 от 09.12.2024 АО «Вкусвилл» сообщило истцу о погашении сложившейся задолженности в максимально короткий разумный срок после получения уведомления и уточнения периода и размера долга. Уведомление о расторжении договора было составлено и направлено арендодателем существенно позже погашения всей задолженности, что, по мнению АО «Вкусвилл», свидетельствовало о злоупотреблении правом.

Ответчиком также предоставлены платежные поручения, подтверждающие ежемесячное перечисление истцу арендной платы по договору №19/07 от 19.07.2021, за период с января по май 2025 года в размере 489 860,35 руб./месяц, т.е. в увеличенном размере

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса РФ право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из материалов дела следует, что требование об устранении нарушений, с которыми истец связывает возможность расторжения договора аренды, направлено ответчику письмом исх. №08112024 от 08.11.2024.

11.11.2024 ответчик письменно уточнил у истца период возникновения задолженности и 13.11.2024 произвел ее полное погашение.

Уведомление от 24.10.1024 № 24102024 не может быть учтено ввиду отсутствия в нем указания размера и периода задолженности.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что задолженность в сумме 320 469,40 руб., послужившая основанием для направления уведомления о расторжении договора субаренды, образовалась в результате недоплаты ответчиком арендной платы в связи с изменением ставки ежемесячной арендной платы на основании пункта 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 5 от 21.08.2023 об увеличении ставки с 01.01.2024 в размере 7 % (от размера платы 457 813,41 руб.)

При этом в течение 2024 года АО «Вкусвилл» перечисляло истцу арендную плату в сумме 457 813,41 руб. в месяц. Основной долг по договору №19/07 от 19.07.2021 в сумме 320 469,40 руб. погашен АО «Вкусвилл» в разумный срок с момента предъявления требований.

Учитывая изложенное, в частности факт наличия оплаты арендной платы за весь спорный период, хотя и в неполном размере; факт погашения задолженности, вызванной неполной оплатой, в полном объеме; факт последующего внесения арендной платы в увеличенном размере арендной платы по договору №19/07 от 19.07.2021 за период с января по май 2025 без просрочек, суд приходит к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, и отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

руководствуясь статьями 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Пузанова