Решение от 2 сентября 2025 г. по делу № А40-18097/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-18097/25-1-78
г. Москва
03 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2025 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) к ответчику ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 29.05.2007)  об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017002:4071, площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>/1 с установлением суммы возмещения за изымаемое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 05.09.2024 №П1004-2562-ИЗ/2024, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 13295275 руб.

третье лицо: Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

при участии представителей истца - ФИО2 по дов. от 27.12.2024, ответчика – ФИО3 по дов. от 26.02.2024, эксперта ООО "Инвестиционная оценка" ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об изъятии у ответчика (собственника) для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017002:4071, площадью 86,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с установлением суммы возмещения за изымаемое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 05.09.2024 №П1004-2562-ИЗ/2024, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 13295275 руб.

Требования основаны на том, что принадлежащее ответчику помещение расположено в доме, включенном в Программу реновации, и Департаментом принято распоряжение от 21.08.2024 № 134544 об изъятии помещения, ответчику 18.09.2024 письмом №ДГИ-И-103775/24 направлен проект соглашения и Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и размера убытков, причиняемых в связи с изъятием объекта, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», согласно которому стоимость возмещения составила 13295275 руб., однако соглашение ответчиком не подписано, в связи с чем истец требует изъять помещения по суду с установлением условий изъятия, в том числе размера возмещения.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал, ссылаясь на то, что не согласен со стоимостью возмещения.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017002:4071, площадью 86,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, о чем в ЕГРН сделана запись от 02.04.2004 № 77-01/30-398/2004-341.

Наличие правовых оснований изъятия имущества ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Суд приходит к выводу о наличии оснований изъятия имущества.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее - Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее- Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14), иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ГШ «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Согласно п. 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В совокупности с п. 4 ст. 279 ГК РФ. п.1 ст. 56.11 ЗК РФ и п. 8 Порядка вступившее в законную силу  решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

Многоквартирный жилой дом по адресу ул. Комарова Академика, д. 6, в котором расположено принадлежащее ответчику помещение, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную  Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП, (UNOM 10565, п. 299).

Обстоятельства, препятствующие изъятию помещения, либо препятствующие  исполнению в отношении данного дома мероприятий, предусмотренных Программой, ответчиком не названы и не доказаны. Распоряжение ДГИ г. Москвы от 21.08.2024 № 134544 об изъятии принадлежащего ответчику помещения не оспорено.

Предусмотренное нормативными актами соглашение сторонами не подписано.

Таким образом, требование об изъятии подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, между сторонами возник спор о размере возмещения за изымаемое имущество.

В связи с наличием разногласий по стоимости изымаемого объекта и размеру компенсации, судом определением от 07.05.2025 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Ординал Инвест" (125375, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, ул. Тверская, д. 20, стр. 1; ИНН: <***>) с привлечением эксперта ФИО5.

Определением от 21.05.2025 суд прекратил проведение экспертизы в обществе с ограниченной ответственностью "Ординал Инвест", заменил экспертную организацию и поручил проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная оценка» (117292, <...>, ком. 3-5; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.10.2008, ИНН: <***>), заменил эксперта по делу и привлек к участию в деле в качестве эксперта ФИО4.

Эксперту заданы вопросы:

1.    В чем причина значительного расхождения величины компенсации за изымаемое для государственных нужд имущество (стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017002:4071, площадью 86,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1,   и убытков, причиненных изъятием), определенной в сумме 13295275 руб. согласно Отчету №П1004-2562-ИЗ/2024 от 05.09.2024, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс», и определенной в сумме 26831000 руб.  согласно Отчету №0276 от 30.04.2025, выполненному ООО «Ординал-Инвест»?

2.    Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017002:4071, площадью 86,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, и убытков, причиненных изъятием помещения для государственных нужд, в том числе: убытков, возникших в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду, по состоянию  на 07.05.25?

Согласно экспертному заключению, поступившему в суд 14.07.2025, выполненному предупрежденным об уголовной ответственности экспертом ФИО4, даны следующий ответы на поставленные судом вопросы.

На 1-й вопрос:

В процессе проведения судебной экспертизы по делу А40-18097/25-1-78. экспертом была подробно изучена и проанализирована документация, перечисленная в п. 1.4.

При анализе Отчета N?0276 от 30.04.2025, выполненного ООО «Ординал-Инвест», выявлены следующие ошибки: в Отчете применены корректировки, предназначенные к использованию для офисных помещений, тогда как спорное помещение отнесено Оценщиком к помещениям свободного назначения (ПСН); Оценщик не применяет корректировку по такому ценообразующему параметру как «состояние здания»; в расчетах Оценщик не применяет Доходный подход, тогда как на рынке коммерческих помещений г. Москвы достаточное количество предложений по аренде аналогичных помещений.

При анализе Отчета № П1004-2562-И3/2024 от 05.09.2024, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», выявлены следующие ошибки: Оценщик использует устаревшие данные, а именно корректировки из сборника «Справочник оценщика недвижимости - 2023 г.». В Отчете применены корректировки, предназначенные к использованию для офисных и торговых помещений, тогда как спорное помещение отнесено Оценщиком к помещениям свободного назначения (ПСН); Оценщик применяет различные сборники для расчета корректировок, чем снижает достоверность результатов. Оценщик не рассчитывает размер упущенной выгоды, возникшей у правообладателя в результате изъятия имущества для государственных нужд.

Все перечисленные ошибки привели к существенной разнице в результатах величины компенсации за изымаемое для государственных нужд имущество, полученных в отчетах № 0276 от 30.04.2025, выполненного ООО «Ординал-Инвест» и N?П1004-2562-43/2024 от 05.09.2024, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

На 2-й вопрос:

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017002:4071, площадью 86,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, и убытков, причиненных изъятием помещения для государственных нужд, в том числе: убытков, возникших в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду, по состоянию на 07.05.25 составляет 20173500 руб., включая рыночную стоимость объекта – 18160000 руб., величину упущенной выгоды – 833100 руб., прочих убытков – 1180400 руб.

Изучив экспертное заключение, заслушав доводы сторон и объяснения эксперта, суд не нашел оснований назначения по делу повторной экспертизы.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению, выполненному судебным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности, с учетом пояснений, данных экспертом в судебном заседании 20.08.2025, в частности, пояснения по вопросу выборов аналогов для сравнительного подхода.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015, поскольку действующим законодательством не установлено иное (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4, Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта).

Принимая во внимание, что результат оценочной деятельности всегда носит вероятный характер, учитывая представленные экспертом письменные пояснения, суд принимает для установления размера возмещения установленный судебным экспертом размер в сумме 20173500 руб.

При этом суд учитывает, что собственником не представлено доказательств, что помещения приобретены им по цене, превышающей рассчитанную экспертом рыночную стоимость, а Департаментом не представлено доказательств возможности приобретения собственником помещения за предложенную Департаментом цену и не предложены равноценные помещения для компенсации в натуре.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ, , ст.ст. 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) (Правообладателя) для государственных нужд города Москвы нежилое помещение c кадастровым номером 77:02:0017002:4071 площадью 86,4 кв.м, расположенное по адресу: ул. Комарова Академика, д. 6, помещение 1/1.

Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое нежилое помещение в размере 20173500 руб.

Установить, что вступившее в законную силу решение по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременений), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого имущества, а также основанием для государственной регистрации прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на изымаемое нежилое помещение при условии предварительной выплаты возмещения в сумме 20173500 руб. и основанием одновременного перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации  города федерального значения Москвы на нежилое помещение c кадастровым номером 77:02:0017002:4071 площадью 86,4 кв.м, расположенное по адресу: ул. Комарова Академика, д. 6, помещение 1/1.

Установить следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского  имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

- в случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, присужденные по настоящему решению, вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты поступления денег на счет правообладателя или в депозит нотариуса;

- правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения установленной настоящим решением денежной компенсации;

- в случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

Установить, что принятые определением от 10 февраля 2025 обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве осуществлять какие-либо регистрационные действия (производить государственную регистрацию прав, переход прав, любых сделок и обременений) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0017002:4071 площадью 86,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, считаются отмененными одновременно с регистрацией прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 29.05.2007) на  нежилое помещение c кадастровым номером 77:02:0017002:4071 площадью 86,4 кв.м, расположенное по адресу: ул. Комарова Академика, д. 6, помещение 1/1.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>)  30000 руб. издержек по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова