Решение от 28 апреля 2026 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-23110/18
29 апреля 2026 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2026 года

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2026 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Шиляева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимовой К.А.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «УК «ЛЮБИМЫЙ ДОМ»

к ЗАО «ТЕКС»


о взыскании,

при участии в судебном заседании:


от ООО «УК «ЛЮБИМЫЙ ДОМ» – ФИО1, по дов. № 8 от 05.12.2025; от ЗАО «ТЕКС» – ФИО2, по дов. № б/н от 13.03.2026.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЛЮБИМЫЙ ДОМ» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ТЕКС» (далее - ЗАО «ТЕКС», ответчик) о взыскании: задолженности по оплате за содержание помещения и коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, за период с 01.07.2017 по 31.10.2017 в размере 243 661,99 руб.; задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт за период с 01.07.2017 по 31.10.2017 в размере 56 415,30 руб.; пени, начисленные на сумму задолженности за содержание помещения и коммунальные ресурсы на общедомовые нужды, за период с 11.08.2017 по 26.03.2018 в размере 16 136,13 руб.; пени, начисленные на сумму взносов на капитальный ремонт за период с 11.08.2017 по 26.03.2018 в размере 2 082,55 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.05.2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 300 077,26 руб., пени в размере 18 218,68 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 366,00 руб.; истцу из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная по платежному поручению № 245 от 28.02.2018 государственная пошлина в размере 876,00 руб.

02.08.2018 в соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истцу выдан исполнительный лист.


Определением Арбитражного суда Московской области от 29.12.2018 с истца пользу ответчика взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000,00 руб.

05.12.2025 в Арбитражный суд Московской области поступило заявление конкурсного управляющего ЗАО «ТЕКС» - ФИО3 (далее - конкурсный управляющий) о пересмотре решения Арбитражного суда Московской области от 29.05.2018 по новым обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.01.2026 заявление конкурсного управляющего удовлетворено: решение Арбитражного суда Московской области от 29.05.2018 отменено по новым обстоятельствам; назначено судебное разбирательство по рассмотрению дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте его рассмотрения извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

К предварительному судебному заседанию от истца поступили письменные возражения на отзыв ответчика с учетом пересмотра судебного акта по новым обстоятельствам. Указанный документ приобщен судом к материалам дела.

На основании части 4 статьи 137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал против их удовлетворения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.


В обоснование заявленных требований истец указал, что в спорный период (июль - октябрь 2017 года) нежилое помещение с кадастровым номером 50:55:0020306:846, общей площадью 1 630,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, находилось в частной собственности. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) собственником указанного помещения в заявленные в требованиях периоды являлось ЗАО «ТЕКС». Управляющей организацией в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, являлся истец.

Истец обратил внимание суда на то, что решением Подольского городского суда Московской области от 17.02.2012 по делу № 2-48/12, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17.05.2012, в удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности в отношении спорного нежилого помещения было отказано. По мнению истца, указанные судебные акты подтверждают законность и обоснованность регистрации права собственности на спорное помещение за ЗАО «ТЕКС».

Кроме того, истец сослался на положения части 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указав, что документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, является выписка из ЕГРН. При этом свидетельства о государственной регистрации права, которые выдавались до 15.07.2016, в силу пункта 7 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сохраняют свою силу для подтверждения регистрации прав на недвижимость.

На основании изложенного истец утверждает, что производил расчеты, исходя из имеющихся у него официальных подтвержденных сведений о том, что ЗАО «ТЕКС» является собственником нежилого помещения общей площадью 1 630,5 кв. м с кадастровым номером 50:55:0020306:846, а также с учетом фактического использования помещения ответчиком.


Истец также указал, что спорное помещение не было учтено в составе общего имущества многоквартирного дома, а плата за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды в отношении него не распределялась между иными собственниками помещений в многоквартирном доме.

Ссылаясь на общий принцип гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), а также на положения статей 30, 37, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), истец указал, что ЖК РФ устанавливает для всех собственников помещений в многоквартирном доме обязанность не только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения, во- первых, платы за содержание жилого помещения, то есть за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158 ЖК РФ). При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 ЖК РФ). Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возлагаются не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом на принцип равенства не влияет форма собственности (государственная, муниципальная или частная) на помещение, плата за содержание и ремонт устанавливается в одинаковом для всех собственников помещений размере.

Кроме того, истец сослался на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС23-3459 от 29.06.2023 по делу № А40-205506/2021, указав, что фактический владелец объекта недвижимости, расположенного в многоквартирном доме, в силу закона обязан нести соответствующие расходы пропорционально площади используемых помещений.

Истец также отметил, что у него в спорный период и вплоть до вынесения постановления Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2025 не было оснований полагать, что нежилое помещение с кадастровым номером 50:55:0020306:846 является общим имуществом, и производить расчеты иначе, чем заявлено в настоящем исковом заявлении.

На основании изложенного истец просил взыскать с ЗАО «ТЕКС» задолженность по оплате за содержание помещения и коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, за период с 01.07.2017 по 31.10.2017 в размере 243 661,99 руб.; задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт за тот же период в размере 56 415,30 руб.; пени, начисленные на сумму задолженности за содержание помещения и коммунальные ресурсы на общедомовые нужды, за период с 11.08.2017 по 26.03.2018 в размере 16 136,13 руб.; пени, начисленные на сумму взносов на капитальный ремонт за период с 11.08.2017 по 26.03.2018 в размере 2 082,55 руб.; а также расходы по уплате государственной пошлины.

Изучив доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не


доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По делу № А41-50847/17 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «ТЕКС» вступившими в законную силу судебными актами (определением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2025 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2025) установлены следующие обстоятельства, имеющие непосредственное отношение к настоящему спору.

Указанными судебными актами признаны недействительными торги по продаже нежилого помещения с кадастровым номером 50:55:0020306:846, а также заключенный по результатам торгов договор купли-продажи. Применяя последствия недействительности сделки, суды исходили из того, что спорное подвальное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и не могло быть реализовано как самостоятельный объект недвижимости, принадлежащий должнику.

В рамках указанного дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой отражены в судебных актах. Экспертами установлено следующее:

помещение с кадастровым номером 50:55:0020306:846 расположено в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и занимает все пространство подвального этажа с первого по четвертый подъезд;

в помещении имеются внутридомовые инженерно-технические системы, являющиеся вводами сетей инженерно-технического обеспечения для подачи коммунальных ресурсов и энергии, а также инженерное оборудование для трансформации и подачи ресурсов до внутриквартирного оборудования;

в помещении расположены узлы горячего и холодного водоснабжения, тепловые узлы № 1-4, трубопроводы теплоснабжения с запорной арматурой и циркуляционными насосами, водоводы противопожарной системы, дренажный канал для водоотвода с погружными насосами, электрические кабель-каналы, трубопроводы канализации с ревизионными люками;

фактическое назначение нежилого помещения - техническое помещение, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома;

использование данного помещения в иных коммерческих целях невозможно.


Суд кассационной инстанции в постановлении от 01.10.2025 прямо указал, что «судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в силу закона и верно установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств указанное помещение относится к общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании), соответственно, у конкурсного управляющего отсутствовали основания для его продажи на торгах».

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда установлено, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома и не принадлежит ЗАО «ТЕКС» на праве индивидуальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы).

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), право общей долевой собственности на общее имущество


принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Следовательно, наличие в ЕГРН записи о праве собственности ЗАО «ТЕКС» на спорное подвальное помещение не изменяет его правового режима как общего имущества многоквартирного дома. Сам по себе факт государственной регистрации права индивидуальной собственности на объект, который по своим физическим и функциональным характеристикам является общим имуществом, не порождает у зарегистрированного лица статуса индивидуального собственника в смысле жилищного законодательства и не возлагает на него обязанностей, отличных от обязанностей иных сособственников.

Поскольку спорное подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, обязанность по его содержанию, а также по внесению платы за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, и взносов на капитальный ремонт возложена законом на всех собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально их долям в праве общей собственности (статья 39 ЖК РФ, статья 249 ГК РФ).

ЗАО «ТЕКС» в спорный период (июль - октябрь 2017 года) не являлось собственником индивидуального нежилого помещения в многоквартирном доме № 16 по ул. Давыдова в г. Подольске. Спорное помещение, как установлено выше, является общим имуществом, а не объектом индивидуальной собственности ответчика.

При таких обстоятельствах у ЗАО «ТЕКС» отсутствует обязанность единолично нести расходы на содержание данного помещения, оплату коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и уплату взносов на капитальный ремонт в том объеме, который истец пытается вменить ответчику. Предъявление иска к одному лишь ЗАО «ТЕКС» как к единоличному обязанному лицу противоречит закону и установленному правовому режиму общего имущества.

Ссылка истца на решение Подольского городского суда Московской области от 17.02.2012 по делу № 2-48/12, которым было отказано в удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности в отношении спорного нежилого помещения, отклоняется судом по следующим основаниям.

Во-первых, указанное решение было принято при иных фактических обстоятельствах, без проведения судебной строительно-технической экспертизы, которая была проведена в рамках дела о банкротстве № А41-50847/2017 и позволила установить фактическое функциональное назначение помещения как технического подвала, предназначенного для обслуживания всего дома.

Во-вторых, указанное решение было принято при ином составе лиц, участвующих в деле. В частности, при его вынесении не участвовали конкурсный управляющий ЗАО «ТЕКС» и товарищество собственников жилья «Давыдова 16» (далее - ТСЖ «Давыдова 16»), представляющее интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

В-третьих, вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делу № А41-50847/2017 приняты позднее (в 2025 году), с учетом проведенной экспертизы, и имеют большую доказательственную силу при разрешении настоящего спора, поскольку в них участвовали те же лица (ЗАО «ТЕКС» в лице конкурсного управляющего), а также ТСЖ «Давыдова 16», действующее в интересах всех собственников помещений в доме.

Ссылка истца на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС23-3459 от 29.06.2023 по делу № А40-205506/2021 не принимается судом.

В указанном определении Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что судам для разрешения вопроса о применении тех или иных норм материального права следует определять, на каком основании осуществляется использование спорного имущества: вещное право (право собственности), обязательственное право (в силу договора), либо на ином основании, равно как и без такового (фактическое пользование). В зависимости


от установленных судом оснований использования спорного имущества в хозяйственной деятельности ответчика к спорным правоотношениям могут применяться либо положения статьи 210 ГК РФ, либо положения статьи 1102 ГК РФ. При этом само по себе признание сделки недействительной при отсутствии примененной реституции не исключает обязанности фактического владельца нести расходы по содержанию имущества.

Вместе с тем, правовая позиция, изложенная в указанном определении, не подлежит применению к рассматриваемому спору, поскольку фактические обстоятельства настоящего дела существенно отличаются от обстоятельств, рассмотренных Верховным Судом Российской Федерации.

В деле № А40-205506/2021 спор шел об индивидуальных нежилых помещениях, которые находились в фактическом владении и пользовании ответчика как собственника этих помещений. Верховный Суд Российской Федерации требовал исследовать факт фактического пользования индивидуальными помещениями и на этом основании определить, кто именно должен нести расходы по их содержанию.

В настоящем же деле вступившими в законную силу судебными актами по делу № А41-50847/17 (определением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2025 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2025) установлено, что спорное подвальное помещение с кадастровым номером 50:55:0020306:846 является общим имуществом многоквартирного дома (техническим подвалом), а не индивидуальным объектом недвижимости, принадлежащим ответчику на каком-либо праве. Экспертизой, проведенной в рамках дела № А41-50847/2017, установлено, что использование данного помещения в коммерческих целях невозможно, оно предназначено исключительно для обслуживания многоквартирного дома. Доказательств фактического использования спорного помещения ЗАО «ТЕКС» в своей хозяйственной деятельности (извлечения прибыли, сдачи в аренду, иного коммерческого использования) истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах на ЗАО «ТЕКС» не может быть возложена обязанность единолично нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, поскольку такая обязанность в силу статьи 39 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ возложена на всех собственников помещений в доме пропорционально их долям в праве общей собственности.

Таким образом, ссылка истца на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2023 № 305-ЭС23-3459 не принимается судом, поскольку указанный судебный акт касается иных фактических обстоятельств (фактическое владение индивидуальными помещениями) и не может быть применен к отношениям, связанным с общим имуществом многоквартирного дома.

Довод истца о том, что у истца в спорный период и вплоть до вынесения постановления Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2025 не было оснований полагать, что спорное нежилое помещение является общим имуществом, и производить расчеты иначе, чем заявлено в иске, не может служить основанием для удовлетворения иска к ЗАО «ТЕКС».

Обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома (включая спорный подвал) возложена законом на всех собственников помещений в этом доме. Поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлено, что ЗАО «ТЕКС» не являлось и не является собственником индивидуального помещения в многоквартирном доме (спорный объект - общее имущество), у ответчика отсутствует обязанность единолично нести расходы, заявленные истцом. Наличие или отсутствие у истца оснований полагать иначе на момент выставления счетов не изменяет правового режима спорного имущества и не создает обязанности у ответчика, которую он не должен нести в силу закона.

Кроме того, сам по себе факт государственной регистрации права собственности на объект, который по своим характеристикам является общим имуществом, не является безусловным основанием для возложения на зарегистрированное лицо обязанностей индивидуального собственника, поскольку, как указано выше, право общей долевой


собственности возникает в силу закона вне зависимости от регистрации (пункт 3 Постановления № 64).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику. ЗАО «ТЕКС» не является лицом, на которое законом возложена обязанность единолично нести расходы по содержанию спорного помещения, оплате коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и уплате взносов на капитальный ремонт в заявленном истцом объеме.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Истец не доказал, что ЗАО «ТЕКС» является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Напротив, материалами дела (вступившими в законную силу судебными актами по делу № А41-50847/2017) подтверждается, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, а не индивидуальной собственностью ответчика.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.


В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования оставить без удовлетворения.


Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья А.В. Шиляев