Решение от 1 марта 2023 г. по делу № А47-8724/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-8724/2022
г. Оренбург
01 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 01 марта 2023 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Долговой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Касторама Рус», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва

к 1. обществу с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург,

2. обществу с ограниченной ответственностью «Бригантина», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург,

3. обществу с ограниченной ответственностью «Пеликан», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург

о взыскании 49 801 694 руб. 78 коп.

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург,

общества с ограниченной ответственностью «Бригантина», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург,

общества с ограниченной ответственностью «Пеликан», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург

к обществу с ограниченной ответственностью «Касторама Рус», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва

о взыскании 38 642 232 руб. 76 коп.


В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, по доверенности № 64-2022 от 11.04.2022 сроком по 11.04.2023, диплом, паспорт.

от ответчика 1: ФИО3, по доверенности от 05.10.2022 на 3 года, диплом, паспорт; ФИО4, по доверенности от 01.08.2022 о 31.12.2023, диплом, паспорт; ФИО5, директор, протокол б/н от 24.03.2022, паспорт (с использованием систем веб-конференции);

от ответчика 2: ФИО3, по доверенности от 05.10.2022 на 3 года, диплом, паспорт;

от ответчика 3: ФИО3, по доверенности от 05.10.2022 на 3 года, диплом, паспорт.



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Касторама Рус» обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл», обществу с ограниченной ответственностью «Бригантина», обществу с ограниченной ответственностью «Пеликан» с исковым заявлением о взыскании 49 801 694 руб. 78 коп. переплаты по договору аренды № 17/15-К от 18.07.2016 пропорционально долям ответчиков в праве собственности на здание за период с июля 2019 года по февраль 2022 года.

Общество с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл», общество с ограниченной ответственностью «Бригантина», общество с ограниченной ответственностью «Пеликан» обратились в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Касторама Рус» со встречным исковым заявлением о взыскании 38 642 232 руб. 76 коп. задолженности по договору аренды № 17/15-К от 18.07.2016 за период с 01.10.2019 по 30.09.2022, из которых 27 249 639 руб. 84 коп. базовая арендная плата, 11 392 592 руб. 92 коп. операционные расходы.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил взыскать переплату по договору аренды с ответчиков солидарно.

Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, принимает уточнение требований. Первоначальный иск рассматривается о солидарном взыскании с общества с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл», общества с ограниченной ответственностью «Бригантина», общества с ограниченной ответственностью «Пеликан» 49 801 694 руб. 78 коп. переплаты по договору аренды № 17/15-К от 18.07.2016 за период с июля 2019 года по февраль 2022 года.

Истец в судебном заседании поддержал первоначально заявленные требования с учетом уточнений, против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в отзывах.

Ответчики в судебном заседании возражали против удовлетворения первоначальных требований, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО НПО «Кристалл» (ответчик 1), ООО «Бригантина» (ответчик 2), ООО «Пеликан» (ответчик 3), вместе именуемые – арендодатели, и ООО «Касторама РУС» (истец, арендатор) 18.07.2016 заключен Договор аренды №17/15-К (при множественности лиц на стороне арендодателей), предметом которого является передача во временное владение и пользование помещения, состоящего из: нежилого помещения № П4, общей площадью 3 426,3 кв.м., нежилого помещения № 115 общей площадью 9 206,6 кв.м., расположенных по адресу: <...> д. ? (том 1 л.д. 6-21).

Согласно пункту 5.4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая представляет собой полную оплату аренды помещения, включая владение и пользование помещением, рекламными местами и конструкциями, указанными в Приложении 10 договора, зоной доставки, стоянкой, подъездными путями.

Арендная плата включает следующие компоненты:

(а) Базовую арендную плату;

(б) Операционные расходы;

(в) Переменную арендную плату.

Базовая арендная плата – это составная часть общей арендной платы, размер которой составляет 164 069,79 долларов США, включая НДС, за все помещения в месяц (пункт 5.5.1 договора). Базовая арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, при условии получения счета арендодателя в сроки согласно пункту 7.6 договора, а в случае неполучения счета в этот срок - в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента (даты) получения, счета (пункт 5.5.5 договора).

Операционные расходы согласно пункту 5.6.1 договора представляют собой плату за предоставление арендодателем арендатору эксплуатационных услуг (услуги, связанные с управлением, эксплуатацией и техническим обеспечением центра, здания, помещения, стоянки, подъездных путей, мест общего пользования и земельного участка, включая содержание таких объектов в надлежащем санитарном состоянии, обеспечение безопасности, общественного порядка и противопожарной безопасности на таких объектах). Размер операционных расходов составляет 32 529,72 долларов США, включая НДС, за все помещения в месяц (пункт 5.6.2 договора). Операционные расходы уплачиваются арендатором ежемесячно не позднее пятого рабочего дня оплачиваемого календарного месяца, при условии получения счета арендодателя на оплату в срок согласно пункту 7.6 договора, а в случае неполучения счета в этот срок - в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения счета (пункт 5.6.5 договора).

Переменная арендная плата представляет собой оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещении (пункт 5.8.1 договора). Согласно пункту 5.8.2 договора размер переменной арендной платы определяется на основании фактической стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещении.

Пунктом 5.7.1 договора установлено, что по истечении 1 (одного) года с даты начала размер базовой арендной платы и/или операционных расходов может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 3 %.

Пунктом 9.10 договора аренды установлено, что на протяжении всего срока аренды должны быть выполнены следующие условия:

(а) на территории МТК «АРМАДА 1» располагается и действует продуктовый гипермаркет;

(б) заполненность арендуемой площади центра (согласно Приложения 8 к настоящему соглашению) арендаторами поддерживается на уровне не менее чем на 70%.

Согласно пункту 5.11 договора в случае нарушения условий п. 9.10, арендодатель начисляет, а арендатор оплачивает 75% величины арендной платы за весь период, в течение которого любое из условий п. 9.10 не соблюдено.

Срок аренды помещения в соответствии с пунктом 4.1 договора составляет 10 лет.

Ввиду наличия угрозы распространения коронавирусной инфекции, дополнительными соглашениями от 02.12.2020, 15.12.2020, 30.12.2021 базовая арендная плата была снижена.

Как указывает истец по первоначальному иску, с 19.04.2020 на территории МТК «Армада» прекратила торговую деятельность розничная продовольственная сеть «Лента». Указанный магазин истец рассматривал как продуктовый гипермаркет, обязательное наличие которого предусмотрено подп. «а» п. 9.10 договора аренды. С его уходом общество «Касторама Рус» считает необходимым производить начисление арендных платежей в размере 75 % от величины арендной платы.

Истец полагает, что при определении понятия «продуктовый гипермаркет» следует руководствоваться положениями «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения», утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст, где указано, что под гипермаркетом понимается магазин с площадью торгового зала от 5000 м2, в котором осуществляют продажу продовольственных и непродовольственных товаров универсального ассортимента преимущественно по методу самообслуживания.

06.05.2022 в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием перечислить излишне оплаченные денежные средства (том 1 л.д. 96-109).

При подаче искового заявления позиция истца основывалась на том, что с 19.04.2020 ответчики должны были осуществлять начисление арендной платы в размере 75 %. В связи с пояснениями ответчиков, а именно довода о том, что помещение магазина «Лента» никогда не входило в зону МТК «Армада-1», истец 16.12.2022 уточнил исковые требования и предъявил к взысканию переплату по базовым и операционным арендным платежам за весь период взаимоотношений сторон, но в пределах срока исковой давности – с июля 2019 года по февраль 2022 года (том 2 л.д. 129-131).

Поскольку требование о возврате излишне оплаченных денежных средств ответчиками не выполнено, истец обратился в суд с рассматриваемым первоначальным иском.

Встречный иск (том 2 л.д. 106-107) основан на п. 5.7.1 договора, которым установлено, что по истечении 1 (одного) года с даты начала действия договора размер базовой арендной платы и/или операционных расходов может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 3 %. Указывая, что в период с 01.10.2019 по 30.09.2022 изменение арендной платы не производилась, истец произвел ее индексацию, и начислил ответчику дополнительно 38 642 232 руб. 76 коп.

Ответчики в отзывах на первоначальный иск и дополнительных пояснениях (том 2 л.д. 13-14, 35-36, 64-65, том 3 л.д. 14, 18-20, 57-60, 64-65, 89-90) возражали против удовлетворения требований ввиду следующего.

Арендодатели указывают, что спорный договор аренды был заключен исключительно на условиях истца, поскольку именно им была предложена форма договора. Условия такого договора определялись и в дальнейшим были перенесены из соглашения о заключении договора аренды № 56-П от 18.06.2013 (электронное приложение к пояснениям ответчиков от 17.02.2023). Следовательно, ответчики не могли влиять на условия договора, и являлись слабой стороной сделки.

При подписании договора, закрепляя в разделе 1 основные понятия и определения, стороны не предусмотрели и не конкретизировали использование в п. 9.10 понятие «продуктовый гипермаркет». Более того, при ведении переговоров о заключении договора (в 2013 году) ГОСТ, указанный истцом, еще не существовал, следовательно, он не может применяться к правоотношениям сторон. Площадь такого объекта не является единственным и определяющим критерием.

На территории мегамолла «Армада» действуют минимум 4 магазина площадью более 1 000 кв.м., которые содержат в своем наименовании слово «гипермаркет» (Спортмастер Гипер, Перекрёсток, Kari Гипер, Гипермаркет Лео). С целью обеспечение необходимого уровня трафика посетителей арендодатели предприняли меры к возврату к прежнему формату работы в кратчайшие сроки, и 31.08.2020 заключили договор с другой крупной торговой сетью, реализующей продовольственные и непродовольственные товары – «Перекрёсток».

Ни на момент заключения договора, ни в какой-либо иной период времени арендодатели не имели правовой или организационной возможности предопределять судьбу помещения, принадлежащего ООО «Лента», поскольку само это общество является собственником помещения, в котором располагалось (свидетельство о праве собственности представлено в материалы дела – электронное приложение к пояснениям ответчиков от 08.11.2022). Спорное помещение магазина «Лента», с приостановлением деятельности которого связаны исковые требования, не входит в зону МТК «Армада-1».

Размер арендной платы является существенным условиям договора аренды и его одностороннее изменение исключительно по усмотрению арендатора невозможно. Договором не предусмотрено ни самого права на одностороннее изменение размера арендной платы, ни порядка и последовательности действий по его реализации в одностороннем порядке. Стороны лишь предусмотрели ситуацию, при которой нарушение пункта 9.10 договора может оказать влияние на деятельность арендатора и дает последнему право инициировать переговоры о снижении арендной платы.

Операционные расходы не могут быть учтены в составе арендной платы для целей ее уменьшения, поскольку их перечень раскрыт в приложении № 7 и они являются, по сути, услугами, предоставляемыми арендатору со стороны арендодателей

Ответчики полагают, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку при наличии договорных арендных отношений, нельзя говорить о возникновении неосновательного обогащения. Действия по перечислению арендной платы в том размере, какой установлен договором аренды, не выходят за рамки обязательств. По существу требования истца являются ни чем иным, как требованием о взыскании убытков, возникших, по его мнению, в связи с нарушением обязательств, предусмотренных договором. Однако нарушения обязательств ответчиками не допущено.

Арендодатели также обращают внимание суда, что в течение двух лет после закрытия магазина «Лента» обществом «Касторама Рус» не выставлялись претензии о неурегулированной арендной плате, следовательно, каких-либо реальных изменений в работе арендатора не имелось.

После уточнения истцом требований и предъявления их за период с июля 2019 года ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям в части базовой арендной платы за период с июля по декабрь 2019 года включительно, по требованиям в части операционных расходов за период с июля по ноябрь 2019 года включительно.

ООО «Касторама Рус» возражало против пропуска срока исковой давности, указывая, что ему только из пояснений истца в судебном заседании 10.11.2022 стало известно о том, что гипермаркет «Лента» никогда не присутствовал на территории торгового центра «Армада», на которой расположено арендуемой помещение истца. Следовательно, срок исковой давности нужно исчислять с 10.11.2022, а не с даты оплаты очередных платежей.

В отзыве на встречный иск (том 2 л.д. 123-124) общество «Касторама Рус» указывает на недобросовестность поведения истцов, поскольку условиями договора предусмотрено право (а не обязанность) арендодателей произвести индексацию арендной платы лишь раз в год. При этом о реализации такого права арендатор узнаёт при получении счета на оплату. В период с 2019 по 2022 года истец не пользовался своим правом на проведение индексации, выставлял ответчику счета по прежним суммам и расчетам. Ретроспективная индексация арендной платы и единоразовое повышение платы за несколько лет задним числом не предусмотрены действующим договором.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Как следует из статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды № 17/15-К от 18.07.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ) путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как определено в статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого- либо в частные дела. В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Одним из способов выражения воли участника гражданского оборота на приобретение гражданских прав и обязанностей является подписание документа, а также скрепление его официальным реквизитом (печатью организации).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, что означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условий, а также выбор контрагента. Данный выбор является исключительной прерогативой субъекта гражданских правоотношений.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиками в отзывах заявлен довод о том, что они являлись слабой стороной сделки, поскольку спорный договор аренды был заключен исключительно на условиях истца; форма договора была предложена обществом «Касторама Рус». Условия такого договора определялись и в дальнейшем были перенесены из соглашения о заключении договора аренды № 56-П от 18.06.2013 (электронное приложение к пояснениям ответчиков от 17.02.2023). Следовательно, ответчики не могли влиять на условия договора.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно пункту 8 вышеуказанного постановления в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

Для того, чтобы прийти к выводу о том, что условия договора были навязаны одной из сторон сделки, суд должен установить, что проект договора был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора). Одним из вариантов таких условий является заключение государственного контракта в рамках процедуры, предусмотренной Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

В подтверждение довода о предложении формы и всех условий договора аренды обществом «Касторама Рус» ответчиками в материалы дела представлено соглашение о заключении договора аренды № 56-П от 18.06.2013 (электронное приложение к пояснениям ответчиков от 17.02.2023).

Суд критически относится к доводам ответчиков и представленным документам.

Соглашение о заключении договора аренды № 56-П от 18.06.2013 не подписано ни одной из сторон, следовательно, нельзя сделать вывод о том, что именно оно легко в основу заключения спорного договора. Тексты договора аренды от 18.07.2016 и соглашения от 18.06.2013 действительно схожи, но не являются абсолютно идентичными. Из представленных ответчиками документов невозможно сделать вывод о том, кто являлся составителем данного соглашения и инициатором его подписания (не видна явная воля какой-либо из сторон). Суд обращает внимание, что соглашение о заключении договора аренды № 56-П от 18.06.2013 не предоставляет наиболее выгодные условия кому-либо одному из контрагентов (арендатору или арендодателю). Более того, соглашение вообще не содержит спорного условия о наличии на территории арендодателей продуктового гипермаркета.

Доказательств того, что сторонами велась длительная переписка, и ответчиком ставился вопрос о внесении изменений в соглашение или в договор аренды, либо о расторжении договора, суду не представлено.

Применительно к рассматриваемому делу суд не установил обстоятельств, свидетельствующих о навязывании арендатором условий договора, правоотношения арендатора и арендодателей построены на паритетных условиях, доказательств понуждения к заключению договора на вышеназванных условиях не представлено.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения.

В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.

Такое изменение возможно:

- по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность.

- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

- в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи его применения.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

Пунктом 9.10 договора аренды установлено, что на протяжении всего срока аренды должны быть выполнены следующие условия:

(а) на территории МТК «АРМАДА 1» располагается и действует продуктовый гипермаркет;

(б) заполненность арендуемой площади центра (согласно Приложения 8 к настоящему соглашению) арендаторами поддерживается на уровне не менее чем на 70%.

Согласно пункту 5.11 договора в случае нарушения условий п. 9.10, арендодатель начисляет, а арендатор оплачивает 75% величины арендной платы за весь период, в течение которого любое из условий п. 9.10 не соблюдено.

Таким образом, в случае несоблюдения арендодателями условий о нахождении на территории торгового комплекса продуктового гипермаркета или надлежащей заполненности площади арендаторами, не изменяются размеры базовой арендной ставки и операционных расходов, установленные пунктами 5.5.1, 5.6.2 договора, а их оплата осуществляется не в полном объеме (75 %).

Следовательно, стороны согласовали механизм расчета арендной платы при несоблюдении арендодателями определенных условий, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что у сторон имеются разногласия относительно толкования положений договора в части индексации арендной платы (п. 5.7.1 договора) и определения понятия «продуктовый гипермаркет» (п. 9.10 договора).

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении N 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление N 49) разъяснил, что условия контракта подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо его стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Пунктом 5.7.1 договора установлено, что по истечении 1 (одного) года с даты начала размер базовой арендной платы и/или операционных расходов может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 3 %.

Применяя настоящий пункт договора, ответчики произвели разовую индексацию арендных платежей за период с 01.10.2019 по 30.09.2022, заявив встречные требования о взыскании недоплаченных арендных платежей в сумме 38 642 232 руб. 76 коп.

ООО «Касторама Рус» полагает, что указанный пункт договора не дает истцу право одномоментно произвести индексацию за несколько прошлых лет.

Анализируя условия пункта 5.7.1 договора аренды, а также буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика по встречному иску являются обоснованными.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума N 73 и в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пункт 5.7.1 договора предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 3%.

При этом отсутствие дополнительных разъяснений в договоре относительно процедуры такой индексации означает, что увеличение арендной платы не требует подписания дополнительного соглашения.

Вместе с тем, условия гражданского оборота и разумный подход к исполнению обязательств подразумевают, что в случае индексации арендатор должен быть каким-либо образом уведомлен об этом.

Именно уведомление арендодателя свидетельствует о его волеизъявлении увеличить арендную плату.

Пункт 7.6 договора устанавливает обязанность арендодателя в течение пяти рабочих дней после окончания каждого календарного месяца предоставить арендатору все счета на оплату базовой арендной платы и операционных расходов за следующий календарный месяц, переменной арендной платы за истекший месяц, а также счета-фактуры и акт оказанных услуг за услуги аренды за истекший месяц, оформленные в соответствии с требованиями действующего российского законодательства.

В период с 01.10.2019 по 30.09.2022, заявлены во встречном исковом заявлении, арендодателями в адрес арендатора выставлялись счета на оплату базовых и операционных частей арендной платы без учета ежегодной индексации. То есть в указанный период арендодатели не воспользовались своим правом на проведение индексации.

Следовательно, указание во встречном иске на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате неверно, представленные платежные поручения указывают, что оплата арендных платежей производилась своевременно и в том размере, который был указан в счетах на оплату.

Суд считает, что истец неправильно толкует условия пункта 7.5.6 договора.

Заявляя встречные требования, которыми фактически произведена индексация арендной платы за 2019, 2020, 2021 и 2022 года, истцы по встречному иску нарушают пункт 5.7.1 договора, позволяющий производить индексацию не чаще одного раза год. Поскольку 12.12.2022 (дата подачи встречного иска) арендодатели разом производят 4 индексации за прошлые периоды.

Кроме того, по мнению суда, такое поведение арендодателей, фактически увеличившего арендную плату за истекший период, то есть задним числом, не отвечает принципу добросовестного осуществления гражданских прав (п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении встречного искового заявления.

Пунктом 9.10 договора аренды установлено, что на протяжении всего срока аренды должны быть выполнены следующие условия:

(а) на территории МТК «АРМАДА 1» располагается и действует продуктовый гипермаркет;

(б) заполненность арендуемой площади центра (согласно Приложения 8 к настоящему соглашению) арендаторами поддерживается на уровне не менее чем на 70%.

Между сторонами имеются разногласия относительно определения понятия «продуктовый гипермаркет».

Истец полагает, что при определении понятия «продуктовый гипермаркет» следует руководствоваться положениями «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения», утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст, где указано, что под гипермаркетом понимается магазин с площадью торгового зала от 5000 м2, в котором осуществляют продажу продовольственных и непродовольственных товаров универсального ассортимента преимущественно по методу самообслуживания.

Ответчики указывают, что при подписании договора, закрепляя в разделе 1 основные понятия и определения, стороны не предусмотрели и не конкретизировали использование в п. 9.10 понятие «продуктовый гипермаркет». Более того, условия договора аренды определялись соглашением о заключении договора аренды № 56-П от 18.06.2013 (электронное приложение к пояснениям ответчиков от 17.02.2023). При ведении переговоров о заключении договора (в 2013 году) ГОСТ, указанный истцом, еще не существовал, следовательно, он не может применяться к правоотношениям сторон. Площадь такого объекта не является единственным и определяющим критерием. На территории мегамолла «Армада» действуют минимум 4 магазина площадью более 1 000 кв.м., которые содержат в своем наименовании слово «гипермаркет» (Спортмастер Гипер, Перекрёсток, Kari Гипер, Гипермаркет Лео). С целью обеспечение необходимого уровня трафика посетителей арендодатели предприняли меры к возврату к прежнему формату работы в кратчайшие сроки, и 31.08.2020 заключили договор с другой крупной торговой сетью, реализующей продовольственные и непродовольственные товары – «Перекрёсток».

Поскольку в разделе 1 договора аренды стороны не предусмотрели определение понятия «продуктовый гипермаркет», суд полагает правомерным определение данного термина, указанное в ГОСТ.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что при ведении переговоров о заключении договора (в 2013 году) ГОСТ, указанный истцом, еще не существовал, а значит, он не может применяться к правоотношениям сторон. Как указано судом выше, соглашение о заключении договора аренды № 56-П от 18.06.2013 не подписано ни одной из сторон. Следовательно, единственным документом, подписанным всеми сторонами, является сам договор аренды, датированный 2016 годом.

В соответствии с ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст) (п. 47 Раздела «Типы торговых предприятий») гипермаркет – это магазин с площадью торгового зала от 5000 кв.м., в котором осуществляют продажу продовольственных и непродовольственных товаров универсального ассортимента преимущественно по методу самообслуживания.

Примечание - в гипермаркетах, как правило, организуют собственное кулинарное, хлебопекарное и кондитерское производство и соответствующие отделы по реализации вырабатываемой продукции, а также оказывают дополнительные услуги торговли и услуги общественного питания.

Согласно п. 159 вышеназванного ГОСТа продовольственные товары - это продукты в натуральном или переработанном виде, находящиеся в обороте и употребляемые человеком в пищу (в том числе, продукты детского питания, продукты диетического питания), бутилированная питьевая вода, алкогольная продукция, пиво и напитки, изготавливаемые на его основе, безалкогольные напитки, жевательная резинка, пищевые добавки и биологически активные добавки.

Как следует из п. 160 ГОСТа Р 51303-2013 непродовольственные товары - это продукты производственного процесса, предназначенные для продажи его населению, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, но не с целью употребления в пищу человеком.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что законодательно урегулированное понятие «продуктовый гипермаркет» исходя из п. 47, 159, 160 ГОСТа Р 51303-2013 на момент подписания договора аренды означало магазин с площадью торгового зала от 5000 кв.м., в котором осуществляют продажу продовольственных товаров (продукты в натуральном или переработанном виде, находящиеся в обороте и употребляемые человеком в пищу) и непродовольственных товаров (продукты производственного процесса, предназначенные для продажи его населению, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, но не с целью употребления в пищу человеком) универсального ассортимента преимущественно по методу самообслуживания.

Доводы ответчиков о действии на территории мегамолла «Армада» минимум 4-х магазинов площадью более 1 000 кв.м., которые содержат в своем наименовании слово «гипермаркет» (Спортмастер Гипер, Перекрёсток, Kari Гипер, Гипермаркет Лео), не принимаются, поскольку указанные магазины не соответствуют понятию продуктовый гипермаркет ни по площади, ни по видам продаваемых товаров.

Суд отмечает, что согласно пояснений сторон, в период работы магазина «Лента» между ними не существовало разногласий относительно определения термина продуктовый гипермаркет и относительно наличия такового на территории торгового комплекса «Армада». То есть арендатор и арендодатель однозначно понимали условие договора и полагали его соблюденным.

В пункте 1 постановления Пленума Верховный Суд Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу общеправового принципа "эстоппель" сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа "эстоппель" - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Кратко принцип "эстоппель" можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Как указывает истец в пояснениях от 06.02.2023, его права следует считать нарушенными с даты закрытия продуктового гипермаркета «Лента» - с 19.04.2020. Ответчиками не заявлялось возражений относительно даты закрытия указанного магазина, доказательств иной даты закрытия гипермаркета "Лента" ответчики не представили.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что условие п. 9.10 договора о наличии на территории арендодателей продуктового гипермаркета перестало соблюдаться ответчиками с закрытием торговой сети «Лента».

Таким образом, принимая во внимание поведение сторон до даты обращения истца в суд, а также пояснения истца, данные в судебных заседаниях и письменных пояснениях, суд приходит к выводу, что нарушение пункта 9.10 договора и, как следствие, нарушение прав истца произошло с 19.04.2020. Ранее этой даты права истца не нарушались, а значит, и права на обращение в суд за их защитой не возникало.

Следовательно, вопрос об обоснованности требований истца следует рассматривать с 19.04.2020, а не с июля 2019 года как указано в уточненном исковом заявлении от 16.12.2022.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Поскольку судом сделан вывод о нарушении прав истца с 19.04.2020, срок для защиты данного нарушенного права на момент предъявления искового заявления в суд (22.06.2022) не истёк.

Предъявление требований с июля 2019 года в любом случае необоснованно, поскольку с указанной даты нарушение прав истца не происходило, а значит и течение срока на их защиту не начиналось.

Первоначальные требования сформулированы как взыскание неосновательного обогащения, представляющего собой переплату арендных платежей.

Ответчики полагают, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку при наличии договорных арендных отношений, нельзя говорить о возникновении неосновательного обогащения. Действия по перечислению арендной платы в том размере, какой установлен договором аренды, не выходят за рамки обязательств. По существу требования истца являются не чем иным, как требованием о взыскании убытков, возникших, по его мнению, в связи с нарушением обязательств, предусмотренных договором. Однако нарушения обязательств ответчиками не допущено.

Согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, необходимо руководствоваться положениями статьи 1102 ГК РФ.

Таким образом, истцом верно дана правовая квалификация заявленных требований как неосновательного обогащения.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Из указанных положений следует, что под обязательством из неосновательного обогащения понимается правоотношение, возникающее в связи с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований одним лицом (приобретателем) за счет другого лица (потерпевшего). Сам термин "неосновательное обогащение" применяется для обозначения результата приобретения или сбережения имущества, т.е. как само неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Основное содержание обязательства из неосновательного обогащения - обязанность приобретателя возвратить неосновательное обогащение и право потерпевшего требовать от приобретателя исполнения этой обязанности.

Из системного анализа положений гражданского законодательства следует, что стороны обязательства из неосновательного обогащения - приобретатель и потерпевший - являются соответственно должником и кредитором в этом обязательстве. Приобретатель - лицо, неосновательно обогатившееся путем приобретения или сбережения имущества. Под потерпевшим в рассматриваемом обязательстве понимается лицо, за счет которого неосновательно обогатился приобретатель.

Таким образом, объектом обязательства из неосновательного обогащения следует считать действие приобретателя (должника) по передаче имущества, составляющего неосновательное обогащение, потерпевшему (кредитору), а предметом обязательства - само неосновательное обогащение.

Неосновательное обогащение в форме приобретения имущества предполагает возрастание имущественной массы приобретателя за счет не возрастания или уменьшения имущества потерпевшего. Неосновательное обогащение в форме сбережения имущества предполагает не убывание имущественной массы приобретателя за счет расходования имущества потерпевшего.

Исходя из указанных норм закона, а также разъяснений, изложенных в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», следует, что в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения имущества на стороне приобретателя; приобретение или сбережение имущества именно за счет потерпевшего; отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий; размер неосновательного обогащения.

Наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся в суд с соответствующими исковыми требованиями. Недоказанность истцом хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет отказ в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения.

Судом установлено, что арендодателями с 19.04.2020 допущены нарушения условий договора о наличии продуктового гипермаркета. Следовательно, с этой даты истец вправе рассчитывать на оплату арендных платежей в размере 75%.

Согласно расчету, приложенному к изначально поданному исковому заявлению, за период с 19.04.2020 по февраль 2022 года истцом оплачены: базовая арендная плата в сумме 112 521 065 руб. 09 коп., операционные расходы в сумме 24 045 969 руб. 02 коп., а всего 136 567 034 руб. 11 коп. Перечисление указанной суммы подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Таким образом, истцом доказаны факты несоблюдения ответчиками условий договора и перечисление в их адрес истцом излишнего размера арендных платежей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований в сумме 34 141 758 руб. 53 коп. (75% от 136 567 034 руб. 11 коп.) неосновательного обогащения, перечисленного ответчикам за период с 19.04.2020 по февраль 2022 года. В удовлетворении требований в оставшейся части суд отказывает.

Согласно ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ, исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Поскольку договор аренды заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя и не предусматривает разделение (разграничение) ответственности последних, то у ООО НПО «Кристалл», ООО «Бригантина», ООО «Пеликан» возникли солидарные обязательства перед ООО «Касторама Рус» в части возврата неосновательно полученного. Указанное также соотносится с п.15.1 договора аренды.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчиков солидарно и взыскиваются в пользу истца в сумме 137 111 руб.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Касторама Рус» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл», общества с ограниченной ответственностью «Бригантина», общества с ограниченной ответственностью «Пеликан» солидарно в пользу общества с ограниченной ответственностью «Касторама Рус» 34 141 758 руб. 53 коп., а также 137 111 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья Т.А. Долгова