Решение от 24 января 2018 г. по делу № А65-29431/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

24 января 2018 года Дело №А65-29431/2017

Дата принятия решения – 24 января 2018 года

Дата объявления резолютивной части – 17 января 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Хисамовой Г.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 309169029600298, ИНН <***>)

и Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договорами долевого участия в строительстве, с возложением на ответчика обязанности предоставить в уполномоченный орган документы для государственной регистрации договоров в порядке, установленном положением статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

инвестиционные договора №№Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244, датированные 16.04.2014, заключенные между Обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" и Обществом с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный",

и предварительного договора купли-продажи нежилых помещений №Н5-279 от 26.06.2014, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" и Индивидуальным предпринимателем ФИО2,

а также о признании права собственности на доли в общей долевой собственности в не завершенном строительстве объекте – 323-квартирном жилом доме с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, Советский район, улица Ноксинский спуск, в виде квартир и нежилых помещений,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Управления жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

с участием в заседании:

от истца – представители ФИО3, ФИО4 и ФИО5 по доверенности №1196/18 от 11.01.2018

от ответчика – представитель ФИО6 по доверенности от 01.02.2017

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сулейманов Алмаз Рафиковичич (далее – истец1) и Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" (далее – истец2) обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (далее – ответчик) о признании договорами долевого участия в строительстве, с возложением на ответчика обязанности предоставить в уполномоченный орган документы для государственной регистрации договоров в порядке, установленном положением статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

инвестиционные договора №№Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244, датированные 16.04.2014, заключенные между Обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" и Обществом с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный",

и предварительного договора купли-продажи нежилых помещений №Н5-279 от 26.06.2014, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" и Индивидуальным предпринимателем ФИО2,

а также о признании права собственности на доли в общей долевой собственности в не завершенном строительстве объекте – 323-квартирном жилом доме с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, Советский район, улица Ноксинский спуск, в виде квартир и нежилых помещений.

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, арбитражный суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

16.04.2014 между Обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», выступившим в качестве «заказчика», и Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-ПЛЮС», поименованным «инвестором», заключены инвестиционные договора №№Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244 согласно условиям которых заказчик привлекает инвестора для частичного инвестирования строительства объекта; по окончанию строительства объекта заказчик передает инвестору жилое помещение (квартиры).

26.06.2014 между Обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», выступившим в качестве «продавца», и ФИО7, поименованным «покупателем», заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений №Н5-279 предметом которого является обязательство продавца передать в собственность покупателя нежилые помещения в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по ул. Ноксинский спуск Советского района г.Казани (5 дом). Стороны договора договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 (шестидесяти дней) с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, но не позднее 31 декабря 2015 года.

Оплата по данным договорам произведена истцами в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №12 от 16.04.2014 на сумму 14 331947,92 руб. (назначение платежа «по инвестиционным договорам Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235 от 16.04.2014»), №13 от 16.04.2014 на сумму 10 743 532,08 руб. (назначение платежа «по инвестиционным договорам Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239 от 16.04.2014»), №14 от 16.04.2014 на сумму 10 888 478,49 руб. (назначение платежа «по инвестиционным договорам Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242 от 16.04.2014), №15 от 16.04.2014 на сумму 4 530 438,33 руб. (назначение платежа «по инвестиционным договорам Н5-242, Н5-243, Н5-244 от 16.04.2014), №17 от 16.04.2014 на сумму 2 250 736,46 руб. (назначение платежа «по инвестиционным договорам Н-244 от 16.04.2014), №4 от 17.04.2014 на сумму 181 866,72 руб. (назначение платежа «по инвестиционному договору Н-244 от 16.04.2014»), №0101 от 26.06.2014 на сумму 22 958 460,00 руб. (назначение платежа «согл. заявл. с л/с <***>, ФИО2 от 26/06/2014. Оплата по ж/д Ноксинский спуск (позиция 5) согл. дог. №Н5-279 от 26.06.14 за нежилое помещение. Счет №7 от 26.06.2014.»).

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истцы утверждали, что ответчиком принятые на себя обязательства по указанным договорам не исполнены, полагают, что инвестиционные договора и предварительный договор купли-продажи, заключенные между сторонами спора, являются договорами долевого участия в строительстве.

Положения статьи 2 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 №39-ФЗ прямо указывают, что закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Аналогичные положения содержит статья 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2014 №214-ФЗ, которая предписывает, что его положения не распространяются на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью для строительства.

Пунктами 9.3. инвестиционных договоров стороны сами констатируют, что к настоящему договору неприменимы нормы ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирного домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Инвестиционный договор представляет собой договор согласно условиям которого инвестор обязуется вложить инвестиции в объект инвестиционной деятельности в целях получения инвестором дохода в будущем. Критерием признания договора инвестиционным является признак осуществления инвестиционной деятельности. Предметом такого договора является сама инвестиционная деятельность, в результате которой могут создаваться, приобретаться или изменяться объекты движимого и недвижимого имущества.

Инвестиционный договор по своей конструкции стоит отличать от договора участия в долевом строительстве, и в первую очередь, тем, что реализация инвестиционного договора предполагает извлечение прибыли, в то время как участники долевого строительства имеют цель удовлетворения своих личных потребностей. Это предопределяет различие в правах и обязанностях по инвестиционному договору и договору участия в долевом строительстве.

Сторонами рассматриваемых инвестиционных и предварительного договоров являются юридическое лицо и индивидуальный предприниматель. Цель вложения инвестиций в данном конкретном случае, не отвечает критерию «удовлетворения личных потребностей», в том числе, учитывая назначение помещений и их площадь (в частности, индивидуальным предпринимателем вложены денежные средства с целью получения нежилых помещений общей площадью 1 093,26 кв.м.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости, суду следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") 55 ("Простое товарищество").

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Таким образом, спорные договора порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

В части требования о признания права собственности суд также не усматривает оснований для его удовлетворения.

На дату рассмотрения настоящего спора у суда отсутствуют сведения об обращении и рассмотрении судами общей юрисдикции исков граждан – участников строительства спорного объекта к ответчику о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся им квартир в этом доме.

Исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент рассмотрения настоящего спора выбранным способом защиты не могут быть восстановлены нарушенные права истцов, иск в указанной части заявлен преждевременно. Исходя из вышеизложенного, в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказать в иске.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 309169029600298, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяГ.Р. Хисамоваа