Решение от 30 ноября 2020 г. по делу № А42-3837/2020

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038,

www.murmansk.arbitr.ru info@murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-3837/2020

«30» ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Ярец Н.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефремовой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска (184250, пр.Ленина, д. 16, г. Кировск, Мурманская область; ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Элитный дом» (184250, ул. Парковая, д. 12А, г. Кировск, Мурманская область; ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 61 971 202 руб. 16 коп.,

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элитный дом» к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска о понуждении внести изменения в договор аренды недвижимого имущества,

третьи лица индивидуальный предприниматель ФИО1 (Мурманская область; ОГРНИП 317519000027472, ИНН <***>); общество с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» (184250, ул. Кондрикова, д. 19, корпус 13, офис 4, г.Кировск, Мурманская область; ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2, доверенность от 25.08.2020,

установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элитный дом» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 61 971 202 руб. 16 коп., расторжении договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения муниципальной собственности г.Кировска) № 27-2015 от 14.08.2015 и обязании передать здание, расположенное по адресу: <...> по акту приема-передачи.

В целях совместного рассмотрения с первоначальным иском Общество, руководствуясь статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предъявило к Комитету встречный иск о понуждении внести изменения в договор аренды недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части уплаты арендных платежей.

В возражениях на исковое заявление ответчик с требованиями не согласился.

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 29.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Эдельвейс».

Третьи лица отзыв на исковое заявление и встречное исковое заявление не представили.

На основании частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, исключив требования о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 28 686 133 руб. 31 коп.; неустойки за просрочку уплаты земельных платежей в размере 137 588 руб., а также штрафа в размере 2 302 134 руб. Просил суд:

- расторгнуть договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения муниципальной собственности г. Кировска) № 27-2015 от 14.08.2015;

- обязать Общество передать Комитету здание, расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу;

- взыскать с Общества в пользу Комитета сумму основного долга по арендной плате за период с 10.08.2015 по 01.06.2020 в сумме 32 913 852 руб. 63 коп.;

- взыскать с Общества в пользу Комитета сумму задолженности по земельным платежам за период с 10.08.2015 по 01.06.2020 в сумме 347 069 руб. 99 коп., всего 33 260 922 руб. 62 коп.

На основании статьи 49 АПК РФ уточнение размера исковых требований принято судом.

Представитель истца в уточненных исковых требованиях настаивал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

По итогам рассмотрения заявок открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения муниципальной собственности г. Кировска) от 03.08.2015, между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор), был заключен договор аренды № 27-2015 от 14.08.2015, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял трехэтажное нежилое здание спального корпуса со столовой бывшей школы № 3, общей площадью 2 676,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Срок аренды устанавливался с 10.08.2015 по 10.08.2035 (пункт 1.4. договора).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 18.10.2011 произведена государственная регистрация договора аренды.

Величина годовой арендной составляет 6 906 402 руб., величина ежемесячной арендной платы составляла 575 533 руб. 50 коп. (пункт 4.2.1. договора аренды).

На основании пунктов 4.6., 4.7. договора аренды арендная плата должна была вноситься не позднее последнего числа текущего месяца. Также Арендатор должен был уплачивать годовую арендную плату за земельный участок в размере 75 759 руб. 72 коп. в сроки и на счета, указанные в расчете платы за пользование земельным участком.

Пунктами 5.3., 5.3.1 договора аренды стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя, в случае, признаваемом сторонами существенным нарушением условий договора, в том числе, если более 2-х раз подряд по истечении установленных договором аренды сроков платежей Арендатор не вносит арендную плату, либо земельные платежи.

Постановлением Администрации муниципального образования город Кировск с подведомственной территорией от 03.11.2015 № 1663 утверждено Положение о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города Кировска (далее - Положение). Указанное Положение применяется в отношении имущества муниципального образования город Кировск с подведомственной территорией, переданного в аренду (здания, строения, сооружения, помещения и иные объекты) в части правоотношений, регулирующих порядок согласования производства работ по улучшению арендованного имущества, и не отделимых без вреда для этого имущества.

В соответствии с пунктами 2.1.- 2.5. Положения арендатору муниципального имущества может быть предоставлена отсрочка по внесению арендной платы, а также зачет стоимости неотделимых улучшений в счет уплаты арендных платежей при условии предоставления арендатором по окончании ремонтных работ доказательств понесенных им затрат на производство неотделимых улучшений акта приемки выполненных работ (форма КС-2) и другие документы, подтверждающие его затраты (расчет материалов, счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ) (пункт 3.2. Положения).

08.12.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о согласовании ремонтных работ по производству неотделимых улучшений на арендуемом объекте, а также просил предоставить отсрочку по внесению арендных платежей по договору аренды и произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы.

На основании пункта 8 Протокола №8 от 08.12.2015 заседания постоянно действующей комиссии по рассмотрению вопросов предоставления в аренду и пользование недвижимого имущества МО г. Кировск и по проведению торгов на право заключения договоров аренды Обществу в соответствии с Положением была предоставлена отсрочка от внесения арендной платы сроком с 10.08.2015 по 20.09.2019 .

04.04.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым в договор аренды был добавлен пункт 8.5., согласно которому Арендатору была предоставлена отсрочка по внесению арендной платы на период проведения ремонтных работ с 10.08.2015 по 20.09.2019.

Согласно пункту 3.2. Положения по окончании ремонтных работ для подтверждения понесенных им затрат на производство неотделимых улучшений арендатор представляет арендодателю акт приемки выполненных работ (форма КС-2) и другие документы, подтверждающие его затраты (расчет материалов, счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ). При реконструкции объекта помимо перечисленных документов представляется акт ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта. Арендодатель в срок не позднее 60 дней с момента поступления документов, выносит вопрос о размере компенсации затрат арендатору на рассмотрение Комиссии.

Требованиями от 10.10.2019 г. №15-1700 и от 20.11.2019 №15-2029 Комитет предлагал Обществу предоставить документы, предусмотренные пунктом 3.2. Положения.

Согласно пункту 3.5. Положения в случае непредставления необходимой отчетной документации в соответствии с подпунктом 3.2 пункта 3 Положения решение об отсрочке по внесению арендной платы по договору аренды на период проведения ремонтных работ аннулируется и арендатору выставляется требование на сумму недополученной за прошедший период арендной платы с начислением штрафных санкций, предусмотренных договором аренды.

Поскольку Арендатор не представил документы, предусмотренные пунктом 3.2. Положения, Пунктом №8 Протокола №8 от 26.02.2020 заседания постоянно действующей комиссии по рассмотрению вопросов предоставления в аренду и пользование недвижимого имущества МО г. Кировск и по проведению торгов на право заключения договоров аренды было аннулировано решение о предоставлении Арендатору отсрочки по внесению арендных платежей по договору аренды.

Уведомлением от 10.03.2020 №15-524 Комитет потребовал от Общества расторгнуть договор аренды, подписать соглашение о расторжении договора аренды, освободить здание, передать его по акту приема-передачи, уплатить задолженность по арендной плате, пени за неуплату аренды, задолженность по земельным платежам, пени за неуплату земельных платежей.

В связи с отсутствием ответа Общества на предложение Комитета о досрочном расторжении договора аренды и неуплаты задолженности по арендными платежам, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Общество обратилось в арбитражный суд с встречным иском к Комитету об обязании внести изменения в договор аренды, предусматривающие право арендатора на заключение договоров субаренды в рамках действующего законодательства.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Из материалов дела следует, что Обществу была предоставлена отсрочка по внесению арендной платы на период проведения ремонтных работ с 10.08.2015 по 20.09.2019.

Согласно пункту 3.2. Положения по окончании ремонтных работ для подтверждения понесенных им затрат на производство неотделимых улучшений арендатор представляет арендодателю акт приемки выполненных работ (форма КС-2) и другие документы, подтверждающие его затраты (расчет материалов, счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ).

Вместе с тем, в нарушение пункта 3.2. Положения Общество с сопроводительным письмом от 26.03.2020 представило в Комитет только локальные сметные расчеты.

При указанных обстоятельствах является правомерными действия Комитета по аннулированию решения об отсрочке по внесению арендной платы по договору аренды на период проведения ремонтных работ и выставлению Обществу требования на сумму недополученной за прошедший период арендной.

На основании изложенного, на стороне Арендатора образовалась обязанность по внесению арендных платежей за весь период ранее действующей отсрочки с 10.08.2015 по 20.09.2019.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела расчету за период с 10.08.2015 по 20.09.2019 и с 21.09.2019 по 01.06.2020 у Общества перед Комитетом образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 32 913 852 руб. 63 коп., а также по земельным платежам в сумме 347 069 руб. 99 коп.

Расчеты судом проверены, приняты.

Доказательств оплаты к судебному заседанию не представлено. Требования о взыскании задолженности по арендным платежам подлежат удовлетворению.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что Обществом существенно нарушены условия договора в части уплаты арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Поскольку ответчик существенно нарушал условия договора аренды, то следует признать требование о расторжении договора аренды истца правомерным.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Уведомлениями от 10.10.2019 № 15-1637, от 20.11.2019 № 15-2030, от 03.12.2019 № 15-2185 ответчику было предложено погасить задолженность по арендным платежам с предупреждением расторгнуть договор аренды в случае неуплаты.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

При указанных обстоятельствах договор аренды № 27-2015 от 14.08.2015 подлежит расторжению, поскольку имеет место существенное нарушение условий договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут в судебном порядке, требование об обязании Общество передать Комитету арендуемое здание подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 174 АПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает срок исполнения.

Истец просит обязать Общество передать Комитету здание по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

Вместе с тем, суд считает достаточным срок для исполнения судебного акта 30 рабочих дней.

В связи расторжением договора аренды в судебном порядке встречное исковое требование Общества удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ и статей 333.17, 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 200 000 руб.

В связи с тем, что в удовлетворении встречного иска отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

первоначальный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения муниципальной собственности г.Кировска) от 14.08.2015 № 27-2015, заключенный Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска и обществом с ограниченной ответственностью «Элитный дом».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Элитный дом» передать Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска здание, расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи в течение 30 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элитный дом» в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска долг в размере 33 260 922 руб. 62 коп.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элитный дом» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения.

Судья Н.Н. Ярец