Решение от 18 февраля 2021 г. по делу № А12-26751/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград

«18» февраля 2021 года Дело № А12-26751/2020


Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2021 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности от 04.02.2021,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности № 42 от 30.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аббо» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Волгограда, муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное БТИ»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аббо» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент), муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное БТИ» (далее – предприятие) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060038:70, площадью 15 939 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 605 от 22.12.2016, об установлении рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 15.12.2016 в размере 4 973 000 руб.

Исковое заявление мотивировано тем, что муниципальным органом при расчете размера арендной платы за земельный участок, арендованный истцом, применяется рыночная стоимость земельного участка, установленная на основании отчета, не соответствующего нормам действующего законодательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Волгограда (далее – администрация).

В отзыве предприятие просило исключить его из состава ответчиков.

Определением от 08.12.2020 предприятие исключено из состава ответчиков, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.


В судебном заседании представитель истца ходатайствовал об уточнении иска в части установления рыночной стоимости в размере 7 029 000 руб.

Указанное ходатайство удовлетворено судом, как соответствующее требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора аренды № 7818 от 14.12.2007 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:060038:70, площадью 15 939 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно извещению к договору, полученному истцом 12.05.2017, арендодатель с 01.04.2017 начисляет арендную плату на основании рыночной стоимости земельного участка равной 15 219 399 руб. (отчет об оценке № 605 от 22.12.2016, подготовленный МУП «Центральное Межрайонное БТИ»).

Истец, полагая недостоверным отчет об оценке № 605 от 22.12.2016, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При определении рыночной стоимости земельного участка арендодатель руководствуется отчетом № 605 от 22.12.2016, подготовленным МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации».

Судом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для ответчика обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Определением от 08.12.2020 суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на разрешение вопросов:

- соответствует ли отчет об оценке земельного участка № 605 от 22.12.2016, подготовленный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

- в случае несоответствия определить рыночную стоимость земельного участка площадью 15 939 кв.м., с кадастровым номером 34:34:060038:70, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 15.12.2016?

В экспертном заключении № 295/12 указано на то, что отчет об оценке земельного участка № 605 от 22.12.2016 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 15.12.2016 составляет 7 029 000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключени, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям, ходатайства о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявил.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу № А12-40898/2018.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на ответчика.

При этом суд отмечает, что при подаче настоящего иска обществом было уплачено 12 000 руб. государственной пошлины, однако заявленные требования о признании недействительной рыночной стоимости земельного участка и установлении новой рыночной стоимости участка по сути представляют собой одно требование неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость земельного участка площадью 15 939 кв.м., с кадастровым номером 34:34:060038:70, расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 605 от 22.12.2016, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации».

Установить рыночную стоимость земельного участка площадью 15 939 кв.м., с кадастровым номером 34:34:060038:70, расположенного по адресу: <...>, в размере 7 029 000 руб. в соответствии с экспертным заключением № 295/12 от 22.01.2021, выполненным ООО «Поволжский центр судебных экспертиз».

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аббо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 15 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Поволжский центр судебных экспертиз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 15 000 руб. в счет оплаты экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аббо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 6 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.




Судья А.М. Лебедев