Решение от 23 октября 2020 г. по делу № А27-17231/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-17231/2020
город Кемерово
23 октября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении протокола, аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СЧ Недвижимость», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-КО», город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании денежных средств,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность №86 от 01.01.2019, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 26.03.2020 (сроком на 3 года), паспорт;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СЧ Недвижимость» (далее – ООО «СЧ Недвижимость», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-КО» (далее – ООО "Инвест-КО", ответчик) о взыскании 1155527 руб. 79 коп. долга (с учетом уточнения от 05.10.2020)

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком предусмотренных договором субаренды от 06.02.2017 обязательств по оплате арендных платежей за апрель - май 2020 года.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик факт наличия арендных правоотношений не оспорил, указав, что в период с 31.03.2020 по 02.06.2020 была приостановлена деятельность значительного числа торговых точек в арендованном здании, что препятствовало полноценному использованию здания по назначению; ООО «Инвест-КО» заключило с субарендаторами указанного помещения дополнительные соглашения об уменьшении размера арендной платы, в связи с чем выручка ответчика уменьшилась на 58% по сравнению с предыдущим периодом. Ответчик полагает, что на основании п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ размер арендной платы подлежит уменьшению в соответствии с условиями дополнительного соглашения, направленного ответчиком в адрес истца (на 50% за апрель 2020 года, на 30% за май 2020 года). Поскольку арендная плата оплачена в размере, установленном таким дополнительным соглашением, ответчик просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В заседании 19.10.2020 истец на иске настаивал с учетом ранее представленных уточнений, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении и возражениях на отзыв ответчика. Ответчик исковые требования не признал, представил дополнения к отзыву на исковое заявление с приложением копий дополнительных соглашений к договорам вторичной субаренды.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

06.02.2017 между ООО «СЧ Недвижимость» (Арендатор) и ООО «Кузбасс Капитал Инвест» (Субарендатор) заключен договор субаренды (далее – Договор), согласно п. 1.1. которого Арендатор передает Субарендатору, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование, за плату нежилое здание (гипермаркет «Поляна»), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 9535,7, кадастровый (или условный) номер 42:24:0201003:652 (далее - Здание), расположенное на земельном участке общей площадью 12 233 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады, по адресу: <...>, с кадастровым номером 42:24:0201003:197.

Согласно п. 2.1. Договора срок аренды Здания составляет сто восемнадцать месяцев и исчисляется с даты подписания договора.

В связи с реорганизацией ООО «Кузбасс Капитал Инвест» в форме выделения из него ООО «Инвест-КО», права и обязанности по Договору перешли к ООО «Инвест-КО».

В соответствии с п. 3.1.1. Договора в редакции Дополнительного соглашения №3 от 20.03.2019 базовая часть арендной платы за пользование зданием в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 1525000 руб. в месяц (в т.ч. НДС). Сумма базовой части арендной платы уплачивается Субарендатором до 10 числа расчетного месяца.

Помещение передано Субарендатору по акту приема-передачи от 01.02.2017 (т.1 л.д. 26).

Ссылаясь на ненадлежащее осуществление Субарендатором обязанности по уплате арендных платежей с апреля по май 2020 года, истец вручил 02.07.2020 ООО «Инвест-КО» претензию, в которой предложил ответчику в досудебном порядке погасить задолженность в сумме 3050000 руб.

Требования истца добровольно удовлетворены ответчиком в общем размере 1894472 руб. 21 коп. (платежные поручения № 1881 и № 1882 на сумму 1830000 руб. и зачет встречных требований на сумму 64472,21 руб.), в связи с чем согласно ч.5 ст.49 АПК РФ истцом уменьшен размер долга до 1155527 руб. 79 коп.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований. Удовлетворяя иск в полном объеме, суд руководствуется следующим.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Подписанный сторонами договор субаренды от 06.02.2017, а также дополнительные соглашения к нему (т.1 л.д. 15-36) прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. Предусмотренных законом оснований считать договор либо дополнительные соглашения незаключенными/недействительными у суда не имеется. Спор относительно факта заключения договора, его условий (в том числе, о размере арендной платы) передачи помещения, его фактического использования ответчиком между сторонами отсутствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Дополнительным соглашением №3 от 20.03.2019 установлен размер базовой части арендной платы - 1525000 руб. в месяц.

Расчет долга в сумме 1155527 руб. 79 коп. проверен судом и ответчиком, признан арифметически правильным.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают решения об отнесении возникших чрезвычайных ситуаций к чрезвычайным ситуациям регионального или межмуниципального характера, вводят режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации для соответствующих органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Как установлено в п. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно п. 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) (далее – Обзор) арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Оценивая довод ответчика о том, что размер арендной платы подлежит уменьшению, суд отмечает следующее.

Во-первых, ответчиком не доказана фактическая невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному сторонами назначению.

Так, распоряжением Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 14.03.2020 N 21-рг (в ред. от 31.03.2020) с 16.03.2020 на территории Кемеровской области - Кузбасса введен режим функционирования для органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций "Повышенная готовность", приостановлена:

- работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, объектов оптовой торговли, реализующих стройматериалы, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в рекомендуемом перечне непродовольственных товаров первой необходимости, утвержденном распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 N 762-р, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки;

- работа торгово-развлекательных центров, за исключением находящихся в них аптек и аптечных пунктов, объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в рекомендуемом перечне непродовольственных товаров первой необходимости, утвержденном распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 N 762-р, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Распоряжением Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 24.05.2020 N 69-рг срок ограничительных мероприятий, предусмотренных Распоряжением Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 14.03.2020 N 21-рг с 16.03.2020 продлен до 31.05.2020.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Инвест-КО» является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код 68.20).

В соответствии с п. 1.3. Договора арендуемое Здание предоставлено Субарендатору для осуществления коммерческой деятельности.

Ответчиком в материалы дела представлены договоры вторичной субаренды на части арендуемого Здания, а также дополнительные соглашения к ним об установлении скидки за пользование арендованным имуществом с 01.04.2020 по 31.05.2020.

Из представленных документов следует, что договоры вторичной субаренды не прекратили свое действие, Здание сдается ответчиком в субаренду иным лицам, однако с измененным условием о размере арендной платы. Из пояснений ответчика следует, что выручка от сдачи помещений в субаренду уменьшилась на 58% в сравнении с предыдущим периодом, что указывает на наличие прибыли от использования Здания.

Следовательно, безусловные основания для вывода о том, что в период с 01.04.2020 по 31.05.2020 ответчик не имел возможности использовать (и фактически не использовал) Здание для осуществления коммерческой деятельности, по настоящему делу отсутствуют.

Во-вторых, ответчиком не доказано необоснованное уклонение истца от заключения дополнительного соглашения от 01.04.2020 к договору субаренды от 06.02.2017, на что ссылается ответчик в своих возражениях на иск.

Как следует из материалов дела (т.1 л.д. 96-98), 26.05.2020 на электронную почту истца ответчиком направлено письмо с просьбой о снижении базовой части арендной платы по Договору за апрель 2020 года на 50% и за май 2020 года на 70% от действующей арендной ставки. К письму приложено дополнительное соглашение от 01.04.2020 к договору субаренды от 06.02.2017.

Истцом направлен в адрес ответчика письменный ответ от 10.06.2020 о необходимости для рассмотрения вопроса о снижении арендной платы представить документы, которые подтверждали бы обоснованность такого снижения. Письмо вручено ответчику 11.06.2020 (т.1 л.д. 100).

Какие-либо пояснения, документы ответчиком истцу не предоставлены, доказательств обратного материалы дела не содержат. Кроме того, как следует из устных пояснений представителя ответчика, документы в подтверждение обоснованности заявления о снижении размера арендной платы, а именно, договоры вторичной субаренды с дополнительными соглашениями о предоставлении субарендаторам скидки по уплате арендной платы, представлены истцу только в ходе настоящего судебного разбирательства (приложение к дополнению к отзыву на исковое заявление от 19.10.2020).

С учетом вышеизложенного суд оценивает действия истца как добросовестные, направленные на надлежащее выяснение обстоятельств ухудшения финансового положения ответчика с целью дальнейшего сохранения арендных правоотношений.

Учитывая установленные обстоятельства, факт уклонения истца (в том числе, необоснованного) от заключения дополнительного соглашения от 01.04.2020 к договору субаренды от 06.02.2017 ответчиком не доказан.

С учетом недоказанности необоснованного уклонения истца от заключения соглашения к договору об уменьшении размера аренды, а также недоказанности фактической невозможности использования имущества в целях получения прибыли сама по себе ссылка ответчика на наличие подписанных с субарендаторами дополнительных соглашений о предоставлении скидки по уплате арендной платы не может являться основанием для отказа в иске истцу как добросовестной стороне спорных правоотношений.

Исходя из положений п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, а также разъяснений, изложенных в Обзоре, применительно к сложившейся ситуации для возникновения права арендатора на уменьшение размера арендной платы в условиях введения режима повышенной готовности необходимо установить совокупность следующих условий: невозможность использования арендуемого имущества по заранее согласованному назначению; необоснованное уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

Только при наличии совокупности указанных условий возражения арендатора, заявленные при рассмотрении иска о взыскании арендной платы, могут быть приняты судом в качестве основания для уменьшения размера арендной платы.

Наличие совокупности вышеуказанных условий ответчиком не подтверждено, в связи с чем истцом обоснованно определен размер арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 по условиям заключенного договора без какого-либо уменьшения.

Доказательств оплаты в полном объеме арендной платы за период апрель-май 2020 года ответчиком не представлено, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-КО» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СЧ Недвижимость» 1155527 руб. 79 коп. долга, 24555 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СЧ Недвижимость» 13695 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной согласно платежному поручению №1833 от 21.07.2020.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Дубешко