Решение от 2 ноября 2020 г. по делу № А41-25798/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-25798/20
02 ноября 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мурашко М. М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141402, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ХИМКИ, УЛИЦА МОСКОВСКАЯ, ДОМ 15, ОГРН: 1025006177525, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 5047009801)

к ООО "МЕГА СЕРВИС" (141410, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ХИМКИ, УЛИЦА ДРУЖБЫ, ДОМ 6, ПОМЕЩЕН. 001, ОГРН: 1045009561541, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2004, ИНН: 5047061880)

в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143407, <...>)

о расторжении договора аренды от 07.02.2012 № ЮА-24 и возврате земельного участка с КН 50:10:0010104:34, взыскании арендной платы за период с 01.11.2019 по 31.12.2019 в размере 96 118,68 руб.,

При участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "МЕГА СЕРВИС", в котором просит суд:

1. Расторгнуть договор аренды от 07.02.2012 № ЮА-24, заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА СЕРВИС» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010104:34.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «МЕГА СЕРВИС» возвратить Администрации городского округа Химки Московской области по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010104:34 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по назначению.

3. В случае неисполнения решения суда в указанной части после вступления его в законную силу, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕГА СЕРВИС» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области судебную неустойку в размере 1 775,02 руб. за каждый день неисполнения решения суда по дату его фактического исполнения.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МЕГА СЕРВИС» в пользу Администрации городского округа Химки арендную плату по договору от 07.02.2012 № ЮА-24 в сумме 96 118,68 руб. за период с 01.11.2019 по 31.12.2019 из расчета ее двукратного базового размера.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 мая 2020 года указанное заявление принято к производству суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация, Истец) и Общество с Ограниченной Ответственностью «МЕГА СЕРВИС» (далее – Общество, Ответчик) являются сторонами договора аренды от 07.02.2012 № ЮА-24 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010104:34 (далее – договор аренды).

Указанный земельный участок из категории земель населенных пунктов предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации кафе.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае, если арендатор не осваивал и не использовал участок в течение трех лет. Тем самым данному условию корреспондировало обязательство арендатора осуществить освоение земельного участка и начать строительство не позднее трех лет с момента заключения договора, т.е. до 07.02.2015.

Истец 03.12.2019 произвел осмотр земельного участка. В результате осмотра установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, объектов капитального строительства не обнаружено.

С момента заключения договора аренды и до времени предъявления Администрацией иска, обществом не были предприняты в разумный срок надлежащие меры по освоению земельного участка.

Кроме того, за земельные участки, неиспользуемые по целевому назначению или используемые с нарушением законодательства Российской Федерации, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.

Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений. Названная норма установлена пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 № 103/2018-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год». Согласно расчету истца подлежащая внесению ответчиком сумма арендной платы за период с 03.12.2019 по 31.12.2019 составляет 96 118,68 руб.

Администрация 03.12.2019 года направила обществу претензию, которая оставлена им без ответного обращения, в т. ч. содержащего доказательства принятия в разумный срок мер по освоению земельного участка.

Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения Истца в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом законодательство содержит требование об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка.

В данном случае истцом в адрес ответчика соответствующая претензия направлялась, что подтверждается материалами дела.

Арендодатель в основание требований о расторжении договора аренды земельного участка ссылается на неиспользование земельного участка по целевому назначению.

В качестве доказательств существенного нарушения условий договора аренды, истец представил в материалы дела акт осмотра спорного земельного участка.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указывает истец, спорный земельный участок, предназначенный под строительство и предоставленный для этих целей в аренду, в течение девяти лет не используется и даже не осваивается, что зафиксировано в актах осмотра.

Земельное законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство и эксплуатацию кафе, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Договором аренды спорного земельного участка срок для «освоения» не предусмотрен.

Законом такой срок также не установлен.

В обоснование освоения спорного земельного участка Ответчик представил в материалы дела следующие доказательства: копия градостроительного плана земельного участка № RU50301000-MSK7130; письмо Главного управления культурного наследия МО № 45исх-6079 от 01.12.2017; копия технических условий на присоединение к сетям водоснабжения от 22.05.2018г., копия положительного заключения № Исх/ГС-1 1594/ЦМТУ Росавиации; копия технических условий для присоединения к электрическим сетям АО «Мособлэнерго»; копия технических условий на присоединение к автомобильной дороге; копия свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта.

Кроме того, судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Московской области находится дело № А41-47310/2020, в рамках которого ООО «Мега Сервис» обжалуется отказ Министерства жилищной политики Московской области в выдаче разрешения на строительство от 09.07.2020 № 79441.

При таких обстоятельствах, суд считает, что Истцом не доказан факт не освоения Ответчиком земельного участка, ввиду чего требования в этой части не подлежат удовлетворению.

Истец также заявляет требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «МЕГА СЕРВИС» в пользу Администрации городского округа Химки арендную плату по договору от 07.02.2012 № ЮА-24 в сумме 96 118,68 руб. за период с 01.11.2019 по 31.12.2019 из расчета ее двукратного базового размера.

Истец одновременно с подачей искового заявления представил суду расчет взыскиваемой задолженности, между тем, истцом не представлены сведения о лицевом счете Ответчика, отсутствуют сверки расчетов и финансовые документы, подтверждающие невнесение Ответчиком спорных арендных платежей.

Суд в определении от 10 августа 2020 года предложил Истцу уточнить позицию, однако на момент проведения судебного заседания дополнительных сведений Истец не представил. В предварительном судебном заседании Ответчик также указал, что задолженности по арендным платежам не имеет.

Исходя из выше изложенного, суд считает, что Истцом не доказан факт формирования задолженности, период и размер задолженности, ввиду чего требования в части взыскания арендных платежей также не подлежат удовлетворению.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения.

Судья А.В. Гринева