Решение от 27 ноября 2019 г. по делу № А21-8489/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-8489/2019

«27» ноября 2019 года


Резолютивная часть решения оглашена 20 ноября 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 27 ноября 2019 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества Специализированного застройщика «Акфен»

к Обществу с ограниченной ответственностью «ОСТКВЭКО

о прекращении записи о государственной регистрации права собственности на квартиры


при участии в судебном заседании: согласно протоколу




установил:

Акционерное общество Специализированный застройщик «Акфен» (ОГРН <***>, место нахождения: 236029, <...>) (далее – АО СК «Акфен», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ОСТКВЭКО» (ОГРН <***>, место нахождения: 236011, г. Калининград, бул.ФИО2, 5-21) (далее – ООО «ОСТКВЭКО», ответчик) о прекращении записи о государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру № 271 в секции 6 на этаже 11 общей площадью 61,7 кв.м. и квартиру № 124 в секции 3 на этаже 11 общей площадью 41,5 кв.м. по адресу: <...>.

Определением суда от 11.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета споры была привлечена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» ПАО КБ «ЕвроситиБанк».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «ОСТКВЭКО» возражал против удовлетворения исковых требований, представив документы, подтверждающие исполнение обязательств по договору в части оплаты стоимости квартир.

Третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещено, в заседание не явилось, позиции по заявленным требованиям не высказало.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 22 июня 2016 года между ЗАО «Акфен» (застройщик) и ООО «ОСТКВЭКО» (инвестор) заключен договор соинвестирования № 22/16.2 (далее – договор № 22/16.2) многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенной автостоянкой (№ 43 по ГП) в микрорайоне № 2 Северного жилого района <...> (далее – жилой дом № 43 по ГП), Многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой (№ 46 по ГП) в микрорайоне № 2 Северного жилого района <...> (далее – жилой дом № 46 по ГП) (листы дела 15-18 том 1).

Общий объем инвестирования установлен сторонами в размере 5 800 000 руб. (пункт 5.2 договора № 22/16.2).

По условиям указанного договора застройщик обязуется ввести в эксплуатацию объект и передать инвестору необходимую документацию для дальнейшей эксплуатации объекта и его государственной регистрации (пункты 4.1.1 и 4.1.2).

Пунктом 4.1.3 договора № 22/16.2 предусмотрено, что застройщик обязуется передать инвестору в жилом доме № 46 по ГП квартиры из расчета 55 000 руб. за 1 квадратный метр проектной площади, нежилые помещения из расчета 95 000 – 110 000 руб. за 1 квадратный метр проектной площади; в жилом доме № 43 по ГП из расчета 45 000 – 46 000 руб. за 1 квадратный метр проектной площади, нежилые помещения из расчета 95 000 – 110 000 руб. 1 квадратный метр проектной площади. Всего на сумму 5 800 000 руб.

Инвестор, в свою очередь, обязался внести инвестиционный взнос до 01.07.2016 (пункты 4.2.1 и 5.1 договора № 22/16.2).

Во исполнение договора инвестирования № 22/16.2 между сторонами 14.07.2016 заключены договоры участия в долевом строительстве № Ч46-271 от 14.07.2016 (далее – договор № Ч46-271) и № Ч46-124 (далее – договор № Ч46-124) (листы дела 19-41 том 1), по условиям которых застройщик (ЗАО «Акфен») обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующие объекты долевого строительства участнику долевого строительства (ООО «ОСТКВЭКО»), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящими договорами цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Объектами долевого строительства по указанным договорам являлись:

- 2-комнатная квартира, с условным номером 271, проектной площадью 65,3 кв.м., расположенная на 11 этаже, в 6 секции жилого дома по строительному адресу: <...>(по ГП),

- 1-комнатная квартира, с условным номером 124, проектной площадью 43,4 кв.м., расположенная на 11 этаже, в 3 секции жилого дома по строительному адресу: <...>(по ГП).

Цена договора установлена в размере 3 591 500 руб. и 2 387 000 руб. соответственно и подлежит уплате не позднее пяти банковских дней с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (пункты 4.1, 4.2 указанных договоров).

Передача участнику долевого строительства объектов долевого строительства и принятие их участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 01 ноября 2017 года.

Во исполнение условий договоров 23.01.2018 между застройщиком и участником долевого строительства подписаны акты о передаче в собственность участника долевого строительства спорных квартир (листы дела 42-43 том 1).

Пунктом 3 указанного акта сторонами определено, что участник долевого строительства доплачивает застройщику денежные средства в размере не более 150 000 руб., в день подписания передаточных актов.

Между тем, как указывает истец, им была проведена финансовая проверка, в результате которой выявлено, что денежные средства, в счет оплаты стоимости квартир, в размере 5 800 000 руб., перечисленные ответчиком 30.06.2016 на расчетный счет АО СЗ «Акфен» не поступили, поскольку у ПАО КБ «ЕвроситиБанк» была отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Истец, ссылаясь на то, что договоры участия в долевом строительстве № Ч46-271 и Ч46-124 фактически ответчиком исполнены не были, 15.05.2019 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договоров № Ч46-271 и Ч46-124 в одностороннем порядке.

Неисполнение обязательств по договорам № Ч46-271 и Ч46-124 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с нормами статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (часть 1 статьи 235 ГК РФ).

Отношения по спорным договорам регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Статьей 4 данного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2 статьи 12 Закона № 214-ФЗ установлено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производится участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4, 5 статьи 5 этого же Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства, в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 названного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Как указано в пункте 1 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, установление факта надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате денежных средств имеет существенное значение для правильного разрешения спора о наличии у застройщика обязанности передать объекты долевого строительства.

При этом суд отмечает, что представленные ответчиком документы (платежное поручение № 1 от 30.06.2016 (лист дела 84 том 1), акты сверок взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 21.09.2016 (листы дела 85-87 том 1, акт взаимозачета № 63 от 21.09.2016 (лист дела 88 том 1), передаточные акт к договорам (листы дела 42-43 том 1) в обоснование возражений по существу иска опровергают доводы истца относительно безденежности передачи квартиры и свидетельствуют об исполнении ответчиком обязательства по оплате цены по договора. При этом оригиналы указанных документов обозревались судом в судебном заседании.

Довод ответчика о том, что платеж от 30.06.2016 фактически не был осуществлен, поскольку Приказом Банка России от 07.07.2016 № ОД-2157 у ПАО КБ «ЕвроситиБанк» была отозвана лицензия на осуществление банковских операций судом отклоняется.

Действительно ответчиком 30.06.2016 был осуществлен платеж в период, когда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (издания «РИА Новости», fin.ru, www.banks.expert) были опубликованы сведения (24.06.2016) о том, что Центробанк отключил ПАО КБ "ЕвроситиБанк" от системы "Банковские электронные срочные платежи" (БЭСП). Эти же источники сообщили, что кредитные организации, которые регулятор отключает от БЭСП, часто лишаются лицензии на осуществление банковской деятельности.

Однако, судом принято во внимание и не оспаривается сторонами, что по истечении длительного периода времени после указанного события, сторонами 17.01.2018 подписывается передаточных акт к договору № Ч46-275, в котором стороны в пункте 5 указали на отсутствие взаимных претензий друг к другу по исполнению договора и по передаваемой квартире.

При этом, в передаточных актах отражено и сторонами не оспаривается, что участник долевого строительства доплачивает застройщику денежные средства в размере не более 150 000 руб.

Суд, толкуя условия передаточных актов в порядке статьи 431 ГК РФ, приходит к выводу о том, что условия данных актов позволяют сделать вывод об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности по оплате договора № Ч46-271 и договора № Ч46-124.

Доказательствами, свидетельствующими об обратном суд не располагает.

АО СЗ «Акфен», являясь профессиональным участником спорных правоотношений, обладало полным объемом информации и понимало последствия подписания указанного акта.

Кроме того, суд обращает внимание, что истец, как до подписания передаточных актов от 23.01.2018, так и после их подписания в течение длительного времени (более года) никаких претензий по оплате договора участия в долевом в строительстве не предъявлял, что также позволяет сделать вывод о согласии истца о наличии факта произведенной оплаты ООО «ОСТКВЭКО» в пользу АО СЗ «Акфен».

Таким образом, доводы истца о неоплате дольщиком цены договоров долевого участия, для целей расторжения договора в одностороннем порядке, опровергаются имеющимися в деле документами, а правовые основания для прекращения записи о государственной регистрации права собственности на спорные квартиры отсутствуют.

На основании изложенного, суд находит требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.


Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья С.Ю. Любимова