Решение от 4 мая 2018 г. по делу № А32-51532/2017

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-51532/2017
г. Краснодар
04 мая 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2018 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Компания РАШ», г. Краснодар

к администрации Краснодарского края, г. Краснодар

о признании договора аренды объекта культурного наследия № 180/2007 от 20.11.2007 г. заключенным на новый срок


при участии:

от истца: ФИО1

от ответчика: ФИО2

УСТАНОВИЛ:

ООО «Компания РАШ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации Краснодарского края с требованиями о признании договора аренды объекта культурного наследия № 180/2007 от 20.11.2007 г. заключенным на новый срок.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, определение суда от 21.03.2018 г. не исполнил.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал, представил дополнительные документы.

В судебном заседании 18.04.2018 г. объявлялся перерыв до 12 час. 20 мин. 25.04.2018 г.

25.04.2018 г. в 12 час. 20 мин. судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика - ФИО3

Ответчик пояснил, что сумма оплат истца 1 000 руб. и 25 000 руб. учтена им при составлении актов сверки за 2017 г., остальные оплаты были совершены истцом в 2016 году, и с учетом данных платежей в актах сверки указано входящее сальдо.

Перерыв в судебном заседании 25.04.2018г. был продлен до 16 час. 50 мин., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие сторон.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.11.2007 г. между Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель, Управление) и ООО «Компания РАШ» (арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) № 180/2007, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (далее – в аренду) часть нежилых подвальных помещений № 1-8 общей площадью 110,2 кв.м. объекта культурного наследия регионального значения, в <...>, лит. А, подлежащего охране на основании Закона Краснодарского края от 17.08.2000 г. № 313-КЗ «О пообъектном составе недвижимых памятников истории и культуры местного значения, расположенных на территории Краснодарского края» и обязуется использовать памятник исключительно под кафе.

В п. 1.5 договора сторонами согласован срок действия договора: с 20 ноября 2007 г. по 20 ноября 2017 г.

В силу п. 2.1.1 договора, за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора зданием-памятником арендатор уплачивает арендную плату и взносы на охранные мероприятия, которые определяются расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение № 3) и подлежат оплате в рублях.

Согласно п. 2.1.3 договора, условия платежа: ежемесячная предоплата до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с п. 6.4 договора, по окончании срока действия настоящего договора арендатор обязан в трехдневный срок сдать помещения в надлежащем санитарном и техническом состоянии по акту приемки-передачи.

20.11.2007 г. по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование часть нежилых подвальных помещений № 1-8 общей площадью 110,2 кв.м. объекта культурного наследия регионального значения, в <...>, лит. А.

27.01.2017 г. истец направил в адрес Управления письмо с просьбой продлить договор аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) № 180/2007 от 20.11.2007 г.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.11.2017 г. Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края 11.08.2017 г. реорганизовано в форме присоединения к Администрации Краснодарского края.

Письмом от 28.08.2017 г. исх. № 78-7256/17-01-16 Администрация Краснодарского края сообщила истцу о ненадлежащем исполнении обязанностей арендатора по внесению арендной платы по спорному договору аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) № 180/2007 от 20.11.2007 г., а также указала, что условиями договора не предусмотрено его возобновление после окончания срока действия, и предложила обеспечить передачу имущества в установленном порядке после окончания срока договора – 20.11.2017 г.

Полагая, что у ООО «Компания РАШ» возникло право на заключение договора аренды спорного объекта на новый срок, а ответчик необоснованно уклоняется от пролонгации договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, Администрация ссылается на то, что истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с положениями ст. 621 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно п. 1.5 договора аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) № 180/2007 от 20.11.2007 г. срок действия договора: с 20 ноября 2007 г. по 20 ноября 2017 г.

Истец ссылается на то, что свои обязательства по указанному договору им исполнялись надлежащим образом, в связи с чем у ООО «Компания РАШ» возникло право на заключение договора аренды спорного объекта на новый срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2016 г. по делу № А32-27598/2016 с ООО «Компания-Раш» в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы в пользу Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края взыскана задолженность по договору аренды от 20.11.2007 № 180/2007 за период с 2015 года по 27.10.2016 в размере 489 489,2 рублей.

При этом, как указывает администрация, из взысканной указанным решением суда суммы задолженности арендатором в июле 2017 г. оплачена только сумма размере 26 000 руб., оплата за фактическое пользование имущество после окончания срока действия договора аренды № 180/2007 от 20.11.2007 г. ответчиком не производится.

По расчетам администрации, по состоянию на 31.12.2017 г. задолженность ООО «Компания-Раш» по внесению арендной платы составляет 942 521 руб. 47 коп.

Также в судебном заседании 25.04.2018 г. представитель администрации пояснил, что сумма оплат истца 1 000 руб. и 25 000 руб. учтена им при составлении актов сверки за 2017 г., остальные оплаты были совершены истцом в 2016 году и с учетом данных платежей в актах сверки указано входящее сальдо.

Письмом от 09.02.2018 г. ответчик направил в адрес истца для подписания акт сверки взаимных расчетов на указанную сумму.

Данный акт сверки ответчиком подписан не был, возражения по акту сверки и расчетам ответчика, контррасчет задолженности в материалы дела не представлен.

Определением суда от 21.03.2018 г. истцу предлагалось представить все платежные поручения об оплате арендной платы за 2016-2017 годы, однако истцом указанные документы в материалы дела представлены не были.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Таким образом, судом установлено, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) № 180/2007 от 20.11.2007 г., в связи с чем, ему не может быть предоставлено преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни иными законами не предусмотрена обязанность ответчика заключить с истцом договор аренды в отношении спорного имущества.

Как разъяснено в п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

То есть, вышеуказанная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора аренды и его последующего заключения с другим лицом.

Вместе с тем, доказательства передачи спорных объектов ответчиком в аренду третьему лицу истцом в материалы дела не представлено.

Также в рассматриваемом случае договор аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) № 180/2007 от 20.11.2007 г. не может быть признан возобновленным на новый срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено судом, арендатор – ООО «Компания РАШ» продолжало пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды № 180/2007 от 20.11.2007 г.

Вместе с тем, письмом от 28.08.2017 г. исх. № 78-7256/17-01-16 администрация указала истцу, что условиями договора не предусмотрено его возобновление после окончания срока действия и предложила обеспечить передачу имущества в установленном порядке после окончания срока договора – 20.11.2017 г.

Указанные выше действия ответчика (арендодателя) явно свидетельствовали о намерении считать договор аренды прекратившимся в дату окончания срока его действия.

Таким образом, установив, что ответчик возражает против пользования истцом спорным имуществом. руководствуясь положениями пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о прекращении арендных отношений после истечения 20.11.2017 г. срока действия договора аренды № 180/2007 от 20.11.2007 г., который при наличии возражений арендодателя не может быть признан возобновленным на неопределенный срок.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «Компания РАШ» о признании договора аренды объекта культурного наследия № 180/2007 от 20.11.2007 г. заключенным на новый срок удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья Н.А. Ермолова