Решение от 12 сентября 2025 г. по делу № А29-14308/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, <...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14308/2024
13 сентября 2025 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2025 года,

решение в полном объёме изготовлено 13 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи А. Е. Босова,

при ведении протокола и аудиозаписи заседания секретарём Д. С. Маракулиной,

с участием представителей

от истца: адвоката Н. А. Асташева по доверенности от 21.08.2024,

ФИО1 по доверенности от 07.10.2024,

от ответчика: адвоката П. И. Щеголева по доверенности от  № ,

от третьего лица (1) ФИО2 по доверенности от 08.01.2025,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройком»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

(1)               товарищество собственников жилья «Куратова 76»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

(2)               акционерное общество Проектный институт «Комигражданпроект»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

(3)               ФИО4,

(4)               ФИО5,


и установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройком» (Общество, застройщик) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (Предприниматель, дольщик) с требованиями о признании недействительным выраженного ответчиком в уведомлении от 15.04.2024 одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве от 24.12.2014 (Договор-1).

Исковое требование мотивировано следующим. Стороны связаны Договором-1и дополнительным соглашением от 02.04.2015 к нему, по которым ответчик получилот истца помещение площадью 50,22 м2, расположенное в доме 76 по улице Куратовав городе Сыктывкаре. Право собственности на это помещение зарегистрировано дольщиком 23.12.2015, а 30.03.2016 он обратился к застройщику с заявлением о возврате 640 000 рублей, полученных в качестве оплаты за помещения тамбура и вестибюля, которые входят в состав общедомового имущества. Указанные денежные средства возвращены Предпринимателю в апреле — июне 2016 года, а уведомлением от 15.04.2024он отказался от исполнения Договора-1 в одностороннем порядке, продолжив, однако, пользоваться помещением.

Заявленное требование отклонено в отзыве. Предприниматель со ссылкойна материалы дела № 2-300/2023 Сыктывкарского городского суда сообщил: стороны были связаны двумя договорами долевого участия, и представленные Обществом платёжные документы не связаны с Договором-1. Отказ ответчика от Договора-1 обусловлен событиями 2024 года, а именно с получением от МЧС двух предупреждений(с указанием на несоответствие МКД проектной документации) и со вступлением в силу решения по делу 2-300/2023 (выяснилось, что в состав переданных дольщику помещений вошли помещения, признанные общедомовым имуществом, эти помещения не имеют входов и не соответствуют правилам пожарной безопасности).

Общество считает некорректной ссылку Предпринимателя на предупреждения МЧС, поскольку они основаны на старом проекте, до перепланировки. Предприниматель вносил коммунальные платежи за 39 м2 и не обеспечил доказательств переплатыпо договорам долевого участия.

В определении от 17.12.2024 суд предложил сторонам обеспечить копию второго ДДУ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями (при наличии соглашений); сообщить о судьбе второго объекта долевого участия в строительстве (передача дольщику, регистрация права собственности); обеспечить копии всей переписки, относящейся к исполнению обоих ДДУ.

Предприниматель в заседании 24.01.2025 приобщил к делу копию договора от 01.06.2015 участия в долевом строительстве (Договор-2). Объектом долевого строительства по Договору-2 являлась квартира в том же доме. По сообщению представителя Общества, сторона истца не располагает ни Договором-2, ни документами, связанными с его исполнением.

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены акционерное общество проектный институт «Комигражданпроект» (лицо, осуществлявшее проектирование дома), товарищество собственников жилья «Куратова 76» (Товарищество), ФИО4 (залогодержатель) и ФИО5 (арендатор нежилого помещения). Товарищество в целом поддержало позицию истца.

При оценке аргументов участвующих в деле лиц суд руководствовался следующим.

Сделка, которая оформлена Договором-2, представляет собой куплю-продажу будущей вещи — встроенного помещения общественного назначения, поэтомук настоящему спору применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон) и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (Кодекс)о купле-продаже недвижимости.

По общему правилу, предусмотренному в пункте 1 статьи 424 Кодекса, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

На основании статьи 432 Кодекса существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передатьв собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а на основании пункта 1 статьи 454 по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель — принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 555 Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Никаких иных условий в части ценыза создаваемые и планируемые к передаче заказчику будущие вещи не содержитсяни в Кодексе (в том числе в его статье 558), ни в Законе, ни в Договоре-1.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов,а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Закона).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, (2) соразмерного уменьшения цены договора, (3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В части 1 статьи 9 Закона предусмотрено право участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона.

По смыслу приведённых норм, основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанностипо устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Согласно статье 450.1 Кодекса сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4); в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путём принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

Стороны подтвердили, что изменения, внесённые 02.04.2015 в Договор-1, связаны с увеличением проектной площади объекта долевого строительства с 39,55 м2 до 50,22 м2. В связи с изменением площади изменилась и цена: она увеличилась с 2 373 000 рублейна 640 000 рублей.

На основании платёжных поручений от 26.05.2016 № 142 (220 000 рублей), от 19.04.2016 № 128 (200 000 рублей), от 08.06.2026 № 166 (200 000 рублей), а также от 15.06.2016 № 169 (20 000 рублей) денежные средства в общей сумме 640 000 рублей возвращены Обществом Предпринимателю, при этом в наименовании всех платежей указано: «Возврат излишне перечисленных средств по Договору участия в долевом стр-ве согл. заявления от 30.03.2016».

По ходатайству Общества в заседании 24.01.2025 в качестве свидетеля допрошена ФИО6, 24.05.1969 г. р., которая в связи с вопросами сторон и суда сообщила, что в 2007 — 2020 годы она работала в должности главного бухгалтера Общества. Свидетелю известно только об одном договоре долевого участияс Предпринимателем, в который вносились изменения, — о Договоре-1. Заявление ответчика, на основании которого в апреле — июне 2016 года Предпринимателю были перечислены 640 000 рублей по четырём платёжным поручениям, не сохранилось. Возврат этих денежных средств связан со следующим: дольщик посчитал, что ему было передано общедомовое имущество, и застройщик, согласившись с этим, возвратил названную сумму. Наименования платежей указаны в соответствии с заявлением ответчика. Свидетелю была продемонстрирована копия Договора-2, и ФИО6 сообщила, что не помнит о нём.

В связи с уточняющими вопросами суда сторона ответчика в заседании 10.03.2025 сообщила: Предприниматель отказался только от Договора-1, так как именно этот договор не был исполнен застройщиком. Уведомление об отказе было только одно — от 15.04.2024. Что касается предоставленного в дело истцом уведомления от 30.03.2016 (т. 1, л. д. 48), то этот документ сфальсифицирован. По Договору-2 строилась квартира, этот договор исполнен. Переплата, возвращённая застройщиком по четырём платёжным поручениям, допущена по Договору-2, ответчик действительно обращался с заявлением от 30.03.2016 с просьбой вернуть эти деньги, но это был не отказ от договора, а отдельное заявление, которое не сохранилось.

13.08.2025 поступило заявление Предпринимателя о фальсификации упомянутого в предыдущем абзаце уведомления от 30.03.2016. Действуя в соответствии со статьёй 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд разъяснил уголовно-правовые последствия заявления, о чём взята расписка. Представитель Общества ходатайствовал об исключении этого доказательства и о приобщении иного — подлинного заявления Предпринимателя от 30.03.2016. Оба ходатайства удовлетворены, проверка заявления о фальсификации окончена.

В финальном заседании представитель ответчика сообщил, что его доверительне оспаривает подлинность вновь приобщённого истцом заявления от 30.03.2016, однако это заявление не относится к взаимоотношениям по Договору-1.

В выполненном от руки заявлении от 30.03.2016 ФИО3 просила возвратить ей 640 000 рублей, излишне перечисленных ею по договору участия в долевом строительстве от 24.12.2014. Никаких разночтений в заявлении не усматривается.С учётом того, что Договор-2 датирован иной датой (01.06.2015), какие-либо документыо взаимоотношениях сторон по Договору-2 не предоставлены, при этом сама ФИО3 сообщила об исполнении Договора-2, а на заключение контрагентами каких-либо иных договоров, помимо двух названных, не указал ни один из участников процесса, упомянутое заявление сделано именно в связи с исполнением Договора-1.

Данный вывод согласуется с четырьмя платёжными документами и с показаниями свидетеля ФИО6.

При изложенных обстоятельствах возврат застройщиком дольщику 640 000 рублей не может обусловлен не чем иным, как решением сторон возвратитьсяк изначально согласованной в Договоре-1 площади объекта долевого строительства. Таким образом, уже к 30.03.2016 дольщик не ожидал передачи ему объекта площадью 50,22 м2, а застройщик не был связан обязательством передать своему контрагенту помещение с такой площадью. Причины, по которым стороны решили возвратитьсяк первоначальным условиям Договора-1, к настоящему спору прямо не относятся,и решение Сыктывкарского городского суда от 27.01.2023 по делу 2-300/2023, принятое спустя почти семь лет после возвращения ответчику суммы, обусловленной изменениями от 02.04.2015, не установило какие-либо проектные дефекты или нарушения в сфере пожарной безопасности и не лишило ФИО3 права пользоваться нежилыми помещениями 5,25 м2 и 6,23 м2, а лишь подтвердило отсутствие у ней этого права.

Одновременно суд отмечает: ФИО3 не оспаривает, что все помещения — как согласованное в Договоре-1, так и те, которые отнесены к общедомовому имуществу, — до настоящего времени не только не освобождены ею, но используютсяв коммерческих целях.

При изложенных обстоятельствах выраженный ответчиком в уведомлении от 15.04.2024 отказ от исполнения Договора-1 сделан недобросовестно, Т. В. Люосеване имела права на односторонний отказ, так как условия Договора-1 (в том числеи относящиеся к описанию объекта долевого строительства) застройщиком не нарушены.

Требование Общества, таким образом, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 — 171, 176 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.       Удовлетворить исковое требование.

2.       Признать недействительным выраженный ответчиком в уведомлении от 15.04.2024 отказ от исполнения договора от 24.12.2014 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениямии автостоянкой боксового типа по Октябрьскому проспекту — улице Куратова в городе Сыктывкаре.

3.      Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в пользу обществас ограниченной ответственностью «Стройком» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 50 000 рублей судебных расходов по государственной пошлине.

4.       Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

5.       Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объёме.

Кассационная жалоба на решение может быть подана в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказалв восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                 А. Е. Босов