Постановление от 22 февраля 2023 г. по делу № А07-2360/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-88/23

Екатеринбург

22 февраля 2023 г.


Дело № А07-2360/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2023 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эко-механика» (далее - общество «СЗ «Эко-механика») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по делу№ А07-2360/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «СЗ «Эко-механика» - ФИО1 (доверенность от 10.01.2023 №1-С/Ю);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) – ФИО2 (доверенность от 02.06.2022 № 01-05-01689/13)

От общества «СЗ «Эко-механика» в Арбитражный суд Уральского округа 11.01.2023 поступило ходатайство о возвращении кассационной жалобы. Впоследствии 21.02.2023 от общества «СЗ «Эко-механика» поступил отказ от указанного ходатайства, в связи с чем оно судом кассационной инстанции не рассматривалось.

Общество «СЗ «Эко-механика» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации о признании недействительными пунктов 7.4, 7.5 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07, пункта 7 дополнительного соглашения от 26.01.2009 № 1 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2022 исковые требования удовлетворены.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 03.11.2022 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Республики Башкортостан (далее – Прокуратура), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство).

Протокольным определением от 28.11.2022 суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве соответчика Министерство.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество «СЗ «Эко-механика» просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции от 05.12.2022 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 21.06.2022, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель считает, что суд неверно применил пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и не учел, что оспариваемые условия договора являются ничтожными, поскольку противоречат императивному законодательному запрету на включение в договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства условий, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора.

Общество «СЗ «Эко-механика» полагает, что вывод суда о том, что включение в договор спорных условий не нарушило принцип эквивалентности встречных представлений не основан на каких-либо доказательствах, сделан без исследования соответствующих обстоятельств, и противоречит пункту 7.2 договора, в соответствии с которым истец не освобождается от расходов, связанных со строительством инженерной инфраструктуры, пункту 3 статьи 30.2 и пунктам 3, 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых обязательство по строительству не может быть возложено на арендаторы. Значит обязанность компенсировать соответствующие расходы арендодателя является не эквивалентом, а незаконным бременем арендатора.

Заявитель считает, что судом в результате неверного применения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и неприменении пункта 4 статьи 1 и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации заблокировано право истца, не имевшего возможность повлиять на условия договора, на защиту и легализованы ничтожные условия договора. Ссылается на то, что судом не учтено, что эстоппель (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может применяться к признанию недействительным ничтожных сделок (их условий) по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; не учтено, что эстоппель (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может применяться в интересах сильной и недобросовестной стороны договора (ответчика), сформулировавшего ничтожные условия договора присоединения (не применены также статья 428 Гражданского кодекса Российской Федерации) и пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16). Выводы суда о недобросовестности истца нарушают статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Общество «СЗ «Эко-механика» считает, что суд грубо нарушил нормы процессуального права, незаконно рассмотрев заявление о пропуске срока исковой давности от лиц, не обладающих соответствующим правом (утративших его). Указывает на то, что суд нарушил пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не учел, что Администрация не имела права на заявление о пропуске срока исковой давности в суде апелляционной инстанции, поскольку соответствующее заявление не было ей сделано суде первой инстанции. Ссылается также на то, что суд нарушил статьи 7 и 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как необоснованно привлек Министерство, являющееся функциональным правопреемником Администрации, в качестве соответчика и перешел к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, вместо осуществления процессуальной замены Администрации на Министерство в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Помимо изложенного указывает на то, что суд нарушил часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 и 2 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не учел, что Министерство как функциональный правопреемник Администрации не имело права заявлять о пропуске срока исковой давности. Кроме того, ссылается, что суд не учел, что Прокуратура была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в силу чего не обладала правом на заявление о пропуске срока исковой давности.

Заявитель считает, что вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности несостоятелен в силу следующего. Суд не применил пункт 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учел, что заключение договора не означает начала его исполнения, а общий срок исполнения обязательств по договору продлен до 31.12.2031. Суд не применил пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 и не учел, что срок исковой давности по требованию об оспаривании части сделки начинает течь только с момента исполнения такой части. Суд не учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец начал исполнять спорные условия договора, из общедоступной информации следует, что первые дома планируется ввести в эксплуатацию только в начале 2023 года - в силу пунктов 7.4 и 7.5 договора очевидно, что ранее этой даты исполнение спорных условий договора было невозможным и срок исковой давности по соответствующее части сделки не мог начать течь, а значит на дату подачи иска (в феврале 2022 года) срок исковой давности не был пропущен.

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам проведенных торгов между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агидель-Энержи» (далее – общество «Агидель-Энержи») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07, согласно пункту 1.1 которого настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающееся в связи с:

- выполнением арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна;

- арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовка.

Согласно пункту 1.3 договора основанием для заключения настоящего договора является постановление главы Администрации городского округа город Уфа РБ «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельной участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, земельный участок между населенными пунктами Ветошниково и Романовка» от 13.11.2007№ 7138; протокол о признании претендентов участниками торгов от 13.12.2007 № 2; пункт 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2.1.1 договора арендатор обязуется выполнить условия, указанные в разделе 7 договора, и оплатить цену права на заключение договора аренды участка в размере 150 000 000 руб. в следующей порядке: задаток в размере 90 000 000 руб. подлежит оплате в срок до 28.12.2007, оставшаяся сумма в размере 60 000 000 руб. подлежит оплате в срок до 28.12.2007.

Согласно пункту 2.1.2 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050302:0178, расположенный по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (подготовки документации по планировке территории, выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2 665 784 кв. м (под жилую застройку возможно использовать не более 2 100 000 кв. м).

На основании раздела 4 договора срок исполнения обязательств по настоящему договору устанавливается до 31.12.2015.

По условиям пункта 5.1 договора размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно разделу 7 договора в соответствии с условиями продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовка, утвержденными постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13.11.2007 № 7138, арендатор обязан:

- осуществить в течение 18 месяцев с момента заключения договора разработку проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом требований градостроительного заключения от 21.09.2007 № ГЗ-4444/ПТ и согласований к нему руководствуясь иной разрешительной документацией, осуществить разработку и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры в объеме в соответствии с нормативными требованиями. Разработку проектной документации на объекты социальной инфраструктуры осуществлять по согласованию с Администрацией городского округа город Уфа. Разработанную документацию передать для осуществления строительства Администрации городского округа город Уфа (пункт 7.1 договора);

- в срок не позднее 31.12.2015 осуществить выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность. Условия передачи определяются действующим законодательством (пункт 7.2 договора);

- в срок не позднее 31.12.2015 осуществить выполнение работ по жилищному и иному строительству, в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 7.3 договора);

- возместить затраты Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, связанные развитием социальной инфраструктуры в размере 4 400 000 000 руб. из расчета 4 000 руб. за 1 кв. м площади объектов капитального строительства по состоянию на 01.11.2007. Размер данных затрат подлежит индексации ежеквартально в соответствии с данными Госкомстата, определяющими уровень инфляции. Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры, производится ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 по 20.12.2015. Размер отчислений, подлежащих выплате Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на развитие социальной инфраструктуры подлежит уточнению после утверждения проектной документации. Объекты социального назначения (объекты образования, здравоохранения) не подлежат включению в расчет отчислений на социальную инфраструктуру (пункт 7.4 договора);

- передать безвозмездно в собственность городского округа город Уфа жилые помещения, используемые в качестве служебного жилья, на социальные нужды города в объеме 3% от общей площади построенных объектов недвижимости жилого назначения. Сроки передачи устанавливаются пропорционально вводу в эксплуатацию жилых помещений (пункт 7.5 договора).

Между Администрацией (арендодатель) и обществом «Агидель-Энержи» (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 26.01.2009 № 1 к договору № 1-КО-07, согласно пункту 1 которого срок исполнения всех обязательств по договору № 1-КО-07 продлен до 31.12.2025 (раздел 4 договора № 1-КО-07).

В силу пункта 7 дополнительного соглашения № 1 в пункте 7.4 договора слова «Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производиться ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 по 20.12.2015» заменены на: «Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производиться пропорционально площади каждого построенного объекта капитального строительства, в течение 1 месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Между обществом «Агидель-Энержи» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Флеминг Фэмили энд Партнерс» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Город природы» (покупатель) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 04.09.2009 № 1030909Ф, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель обязуется принять и включить в имущество, составляющее закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Город природы», права и обязанности продавца по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и уплатить за переданное право аренды денежную сумму, указанную в настоящем договоре.

В силу пункта 1.2 договора от 04.09.2009 № 1030909Ф указанные права и обязанности по договору аренды принадлежат продавцу на основании договора аренды, заключенного с Администрацией 21.12.2007 за № 1-КО-07, и передаются с уведомления арендодателя - Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

По условиям пункта 1.3 договора от 04.09.2009 № 1030909Ф предметом договора аренды является следующее недвижимое имущество: земельный участок, с кадастровым номером 02:55:050302:0178, адрес объекта: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна, общей площадью 2 665 784 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Флеминг Фэмили энд Партнерс» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Город природы» (продавец) и обществом «Эко-Механика» (покупатель) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 22.06.2012 № 1-22062012, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель обязуется принять права и обязанности продавца по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и уплатить за переданное право аренды денежную сумму. Указанные права и обязанности по договору аренды принадлежат продавцу на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 04.09.2009 № 1030909Ф, договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07 в отношении земельного участка, с кадастровым номером 02:55:050302:0178, адрес объекта: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна, общей площадью 2 665 784 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Полагая, что пункты 7.4 и 7.5 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07, пункта 7 дополнительного соглашения от 26.01.2009 № 1 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1-КО-07 являются недействительными, противоречат действующему на момент их заключения законодательству, общество «Эко-Механика» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что оспариваемые пункты договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07 и дополнительного соглашения от 26.01.2009 № 1 к нему противоречат пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора, запрещающей включать в качестве условий договора аренды для комплексного освоения условия, влекущие дополнительные расходы победителя аукциона.

Суд апелляционной инстанции, отменив решение суда в связи с наличием основания, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований отказал, придя к выводу о наличии признаков злоупотребления правом со стороны общества «СЗ «Эко-механика» и пропуске им срока исковой давности, о применении которого заявлено Администрацией, Министерством, Прокуратурой.

Проверив законность обжалуемого судебного актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделок) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

Аналогичная позиция содержится в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» - сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07, действительность и заключенность которого, действовавшего и исполнявшегося на протяжении длительного времени, правопредщественниками общества «СЗ «Эко-механика» и самим обществом не оспаривались, дополнительное соглашение от 26.01.2009 № 1, которое указывает на то, что стороны перешли к практической реализации спорных условий договора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия арендатора, исполнявшего условия договора № 1-КО-07 на протяжении четырнадцати лет без каких-либо замечаний и возражений, по подаче рассматриваемого иска в условиях, когда пришло время исполнения оспариваемых пунктов договора, с очевидностью свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны общества «СЗ «Эко-механика», единственной целью которого является избежание дополнительных затрат по договору без исполнения собственных обязательств по развитию социальной инфраструктуры осваемого земельного участка, и учитывая, что общество «СЗ «Эко-механика», обратившись в суд 31.01.2022 с настоящим иском о признании недействительными спорных условий, исполнение которых началось 21.12.2007, пропустило установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности, о применении которой заявили Администрация, Министерство и Прокуратура, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя о том, что при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07 на победителя аукциона не могли быть возложены дополнительные обязанности, влекущие за собой дополнительные расходы, судом кассационной инстанции отклоняются на основании следующего.

На основании пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора), земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно: в максимальные сроки подготовить проект планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

При этом пунктом 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено право на включение других требований касающихся комплексного освоения земельного участка.

С учетом положений пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации проведение аукционов и заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства представляют собой действия, неразрывно связанные между собой и имеющие одну цель - использование земельных участков в целях жилищного строительства в сроки, предусмотренных извещением об аукционе.

Соответственно, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять изложенные в извещении об аукционе требования, касающиеся выполнения работ, сроков выполнения работ, передачи объектов инфраструктуры.

Положения статей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не регулируют вопрос о том, за чей счет осуществляется строительство, не устанавливая, при этом и запрета на возложение на арендатора расходов по строительству объектов социального назначения.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом «Агидель-Энержи» (арендатор) заключен договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.12.2007 № 1-КО-07в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:0178 из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Основанием для заключения данного договора являлось постановление главы Администрации от 13.11.2007 № 7138 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельной участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, земельный участок между населенными пунктами Ветошниково и Романовка» от 13.11.2007 № 7138.

В названном постановлении главы определены существенные условия договора, заключаемого с победителем торгов, а именно: о возложении на арендатора обязанности по осуществлению разработки проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом требований градостроительного заключения от 21.09.2007 № ГЗ-4444/ПТ и согласований к нему, разработки и утверждения проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры, разработки проектной документации на объекты социальной инфраструктуры при согласовании с Администрацией; возмещения затрат Администрации, связанных с развитием социальной инфраструктуры в размере 4 400 000 000 руб. из расчета 4 000 руб. за 1 кв. м площади объектов капитального строительства по состоянию на 01.11.2007 (оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производится ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 по 20.12.2015); передаче безвозмездно в собственность городского округа город Уфа 33 000 кв. м служебного жилья на социальные нужды города, что составляет 3% от общей площади планируемых к строительству объектов недвижимости.

Таким образом, как верно указано судом апелляционной инстанции, принимая решение об участии в торгах, заключая договор от 21.12.2007 № 1-КО-07, арендатор земельного участка принял условия торгов, согласился с существенными условиями договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в силу чего в последующем не вправе отказываться от их исполнения.

Доводы заявителя о том, что оспариваемые условия договора от 21.12.2007 № 1-КО-07 противоречат пункту 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены им по следующим основаниям.

Из условий договора от 21.12.2007 № 1-КО-07 следует, что стороны при его заключении отступили от общих положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, о выполнении арендатором работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, по осуществлению жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Стороны определили, что арендатор обязуется осуществить разработку и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры в объеме в соответствии с нормативными требованиями, разработанную документацию передать для осуществления строительства Администрации, и в срок не позднее 31.12.2015 осуществить выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Таким образом, обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры были перенесены с арендатора на арендодателя, взамен чего арендатор обязался исполнить условия пунктов 7.4, 7.5 договора от 21.12.2007 № 1-КО-07.

Доказательства того, что включение в договор от 21.12.2007 № 1-КО-07 оспариваемых истцом условий нарушило принцип эквивалентности встречных предоставлений по договору, что арендатор (застройщик), освобожденный от обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, истцом в материалы дела представлены не были.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно не усмотрел в условиях пунктов 7.4, 7.5 договора от 21.12.2007 № 1-КО-07 нарушения норм действующего законодательства.

При этом необходимо отметить, что истец приобрел права и обязанности по договору от 21.12.2007 № 1-КО-07 в 2012 году, заключив договор передачи прав и обязанностей. Общество «СЗ «Эко-механика» было осведомлено обо всех условиях договора, заключило договор передачи прав и обязанностей добровольно, доказательств, что его понудили к заключению данного договора, в материалы дела не представило. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обосновано пришел к выводу о злоупотреблении со стороны истца.

Ссылка заявителя о том, что норма пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применена судом апелляционной инстанции в отсутствие соответствующих оснований, судом кассационной инстанции признается необоснованной ввиду неверного толкования заявителем положений действующего законодательства и обстоятельств дела.

Доводы общества «СЗ «Эко-механика» о том, что истец не приступил к непосредственному исполнению оспариваемых условий договора, в силу чего срок исковой давности не начал течь, отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права об исковой давности. В силу вышеизложенных норм материального права исполнение договора от 21.12.2007 № 1-КО-07 и оспариваемых истцом условий началось непосредственно с 21.12.2007.

Довод заявителя о том, что суд необоснованно привлек Министерство в качестве соответчика и перешел к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, судом кассационной инстанции отклоняется на основании следующего.

Как следует из материалов дела, предметом заявленного обществом «СЗ «Экомеханика» иска является оспаривание условий пунктов 7.4, 7.5 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1-КО-07 от 21.12.2007, пункта 7 дополнительного соглашения № 1 от 26.01.2009 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1-КО-07 от 21.12.2007.

Указанный договор был оформлен между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и «Агидель-Энержи» в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:0178 из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Общество «СЗ «Эко-механика» приобрело права арендатора по данному договору в результате череды договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды (договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 1030909Ф от 04.09.2009, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 1-22062012 от 22.06.2012).

Судом первой инстанции заявленные исковые требования были рассмотрены к Администрации как первоначальному арендодателю по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1-КО-07 от 21.12.2007.

Вместе с тем судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно Закону Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов Республики Башкортостан, за исключением городского округа закрытое административно-территориальное образование город Межгорье Республики Башкортостан, по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления.

Из Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з также следует, что статья 10.1 Закона Республики Башкортостан от 18.03.2005 № 162- з «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» дополнена частью 3, согласно которой уполномоченный республиканский орган исполнительной власти в области земельных отношений предоставляет гражданам и юридическим лицам земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом правил землепользования и застройки, утвержденных органами местного самоуправления.

Закон Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» вступил в силу с 01.01.2021.

На основании пункта 1.1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 31.01.2014 № 35 «Об утверждении положения о Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан» органом исполнительной власти, осуществляющим в пределах своей компетенции права собственника земельных ресурсов и государственного имущества Республики Башкортостан, функции в области землеустройства, является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Таким образом, с 01.01.2021 Министерство является органом государственной власти Республики Башкортостан, осуществляющим полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления.

Исходя из положений статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования как участники правоотношений приобретают и осуществляют права и обязанности через соответствующие органы, действующие в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, или в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, - по специальному поручению соответствующего публичного образования.

Положениями статьи 10.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 09.01.2015 Федеральным законом от 29.12.2014 года № 485-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации», предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пунктом 6.1 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

Перераспределение полномочий допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года.

В связи с вступлением в силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с Законом Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», на основании пункта 1.1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 31.01.2014 № 35 «Об утверждении положения о Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан» органом исполнительной власти, осуществляющим в пределах своей компетенции права собственника земельных ресурсов и государственного имущества Республики Башкортостан, функции в области землеустройства, является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в том числе полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, Администрация с 01.01.2021 утратила полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также выбыла из спорных правоотношений, вытекающих из исполнения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1-КО-07 от 21.12.2007, по которому в порядке функционального правопреемства с 01.01.2021 арендодателем выступило Министерство.

Указанное обстоятельство подтверждается фактом заключения 13.05.2022 между Министерством и обществом «СЗ «Эко-Механика» дополнительного соглашения № 7 о внесении изменений в договор от 21.12.2007 № 1-КО-07, который истцом не оспаривался.

Довод заявителя о том, что Администрация не имела права на заявление о пропуске срока исковой давности в суде апелляционной инстанции, поскольку соответствующее заявление не было ей сделано суде первой инстанции, судом кассационной инстанции отклоняется с учетом разъяснений, приведенных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому заявление о пропуске исковой давности может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу, а также в судебных прениях в суде первой инстанции, в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Доводы общества «СЗ «Эко-механика» о том, что Прокуратура не обладала правом на заявление о пропуске срока исковой давности, судом кассационной инстанции во внимание не принимаются как не имеющие правового значения для рассмотрения дела с учетом заявления о пропуске срока исковой давности обоими ответчиками.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по делу № А07-2360/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эко-механика» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий С.Э. Рябова


Судьи Н.Г. Беляева


М.В. Торопова