Решение от 3 декабря 2025 г. АС Нижегородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-14444/2024

г. Нижний Новгород 04 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.11.2025

Полный текст решения изготовлен 04.12.2025

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 17-396) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алёновой Маргаритой Сергеевной, рассмотрев дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ореол» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) г. Нижний Новгород,

к ответчику: Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) г. Нижний Новгород,

- о признании незаконными действий Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области по организации и проведению мероприятий по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0080187:60 в части определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости,

- об обязании Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области устранить нарушения, установив начальную продажную стоимость объекта недвижимости кадастровым номером 52:18:0080187:60, определенную в судебном порядке,

при участии представителей сторон:

от истца 25.06.2025: ФИО1 (по доверенности от 24.04.2025), ФИО2 (по доверенности от 23.08.2024),

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 13.12.2024), ФИО4 (по доверенности от 11.10.2024),

установил:

Арбитражным судом Нижегородской области рассматривается дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ореол» (далее – Общество) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) с указанными требованиями.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-34318/2020 удовлетворен иск Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области об изъятии у ООО «Ореол» путем продажи с публичных торгов объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 52:18:0080187:60, расположенного по адресу: Нижегородская область, Приокский район, площадь Маршала Жукова.

Согласно извещению о проведении публичных торгов по продаже указанного объекта начальная цена предмета аукциона составляет 14 050 000 руб., величина повышения начальной цены «шаг аукциона» - 100 000 руб.

08.05.2024 Общество уведомило Министерство о несогласии с установлением начальной цены в указанном размере, представив в обоснование отчет об оценке, составленный ООО «Нижегородэкспертоценка», согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 114 936 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи, с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Общество обратилось в Министерство с просьбой пересмотреть начальную продажную стоимость. Поскольку требования в добровольном порядке удовлетворены не были, Общество обратилось в суд с настоящим иском о признании незаконными действий Министерства по организации и проведению аукциона в части определения начальной продажной стоимости, а также об обязании Министерства установить начальную стоимость объекта в определенном судом размере.

В целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости истцом было заявлено ходатайство о назначении комплексной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости: объекта незавершенного строительства (торгового комплекса), пл. 4241 кв.м. с к.н. 52:18:0080187:60 по адресу: г. Нижний Новгород, Приокский район, пл. Маршала Жукова, с учетом технического состояния указанного объекта.

Судом экспертам ООО «ПЦФКО-Орион» ФИО5 и ФИО6 поручено проведение судебной экспертизы.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1) определить техническое состояние объекта незавершенного строительства (торгового комплекса), пл. 4241 кв.м. с к.н. 52:18:0080187:60 по адресу: г. Нижний Новгород, Приокский район, пл. Маршала Жукова, в том числе установить создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан,

2) с учетом технического состояния объекта определить его рыночную стоимость».

20.02.2025 от ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» поступило заключение экспертов № 27563 от 18.02.2025. Ответчик представил отзыв на заключение экспертов с указанием на наличие, по его мнению, недостатков проведенной экспертизы. Определением от 04.08.2025 по настоящему назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тем же экспертам. Экспертам поручено предоставить ответы на поставленные вопросы с учетом замечаний к первоначальной экспертизе.

15.10.2025 от ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» года поступило заключение экспертов № 27563/1 от 14.10.2025. Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с к.н. 52:18:0080187:60 составляет 87 700 000 руб.

В судебном заседании стороны указали, что претензий к заключению повторной судебной экспертизы не имеют, возражения относительно выводов экспертов у них отсутствуют.

Заключение судебной экспертизы № 27563/1 от 14.10.2025 судом принято.

В соответствии п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи указанного объекта подлежит определению в размере 87 700 000 руб.

Таким образом, установленная Министерством начальная продажная стоимость объекта с кадастровым номером 52:18:0080187:60 в размере 14 050 000 руб. не соответствует рыночной. Действия Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области по организации и проведению торгов в части определения начальной продажной стоимости подлежат признанию незаконными.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Представителем истца заявлено, что истец не возражает против отнесения на него судебных расходов по делу, включающих оплату проведения судебной экспертизы и расходы по оплате государственной пошлины. В связи с чем судебные расходы относятся судом на ООО «Ореол».

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда на основании судебного акта.

Согласно пункту 2.6 Приказа Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345 перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств.

Согласно письму ООО «ПЦФКО-Орион» стоимость проведения судебной экспертизы составляет 300 000 руб. В материалы дела представлено платежное поручение № 864 от 05.09.2024 о внесении истцом на депозит суда указанной суммы.

Согласно определению суда от 04.08.2025 с учетом имеющихся недостатков экспертиза № 27563 от 18.02.2025 в представленном виде судом не принята. Судом указано, что вопрос о выплате экспертам вознаграждения будет разрешен по результатам проведения дополнительной экспертизы. При этом размер вознаграждения за проведение первоначальной и дополнительной экспертизы подлежит определению совокупно в пределах ранее заявленной суммы проведения экспертизы 300 000 руб.

С учетом устранения экспертами по результатам проведения дополнительной экспертизы имевшихся ранее недостатков, экспертиза № 27563/1 от 14.10.2025 принята судом.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости перечисления с депозитного счета суда обществу с ограниченной ответственностью «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» вознаграждения за проведение экспертизы в общей сумме 300 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать незаконными действия Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области по организации и проведению мероприятий по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0080187:60 в части определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) г. Нижний Новгород, устранить нарушения, установив начальную продажную стоимость объекта недвижимости кадастровым номером 52:18:0080187:60, в размере 87 700 000 руб.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» (ООО «ПЦФКО-Орион», ИНН: <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Нижегородской области 300 000 руб. за проведение экспертизы по настоящему делу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Д.Д. Окороков