Решение от 3 ноября 2023 г. по делу № А40-87739/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-87739/23-50-696

03.11.2023 г.


Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2023г.

Полный текст решения изготовлен 03.11.2023г.


Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ГЭЛТЭКС-4" (107078, <...>, эт. Ц, пом. III, ком. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2020, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

о признании повышении ставки арендных платежей не обоснованной,


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.02.2023г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 33-Д-1091/22 от 02.12.2022 г.

ФИО4 по доверенности № 33-Д-1516/22 от 22.12.2022 г.

от третьего лица: ФИО3 по доверенности № 4-47-2071/22 от 01.12.2022 г.

ФИО4 по доверенности № 4-47-2070/22 от 01.12.2022 г.



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ГЭЛТЭКС-4" обратилось в суд с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы о признании ничтожными недействительных односторонних сделок по изменению ставки арендной платы по договору аренды № 01523/19 от 30.10.2019г., выраженных в уведомлениях Департамента городского имущества города Москвы от 29.01.2020г. № 33-6-28594/20-(0)-1, от 13.12.2022г. № 33-6-77163222-(0)-1 в силу ничтожности, о применении последствий ничтожности сделки, об обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы по договору аренды № 01523/19 от 30.10.2019г. в соответствии со ставкой, указанной в договоре в размере 638 400 руб. 84 коп. в год, включая НДС (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Правительство Москвы.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, с учетом принятого судом уточнения.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание явились, против удовлетворения заявленных требований возражали, доводы изложены в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 года № 800-ПП, в целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции", Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Закона города Москвы от 26 ноября 2008 г. № 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" 30.10.2019 года между ООО «ГЭЛТЕКС» и Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-01523/19, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 57,1 кв.м.

В соответствии с дополнительным соглашением к Договору № 00-01523/2019 от 30.10.2019 года в связи с реорганизацией ООО «ГЭЛТЭКС» (запись в ЕРЮЛ от 20.07.2020 года № 2207706372620) в форме выделения из него ООО «ГЭЛТЭКС-4» (запись в ЕГРЮЛ от 20.07.2020 № <***>, далее - истец) и переходом прав и обязанностей в соответствии с передаточным актом от 09.01.2020 Стороны договорились внести изменения в договор аренды № 00-01523/2019 от 30.10.2019 года в части изменения названия арендатора.

Истец указывает на то, что Договор аренды № 00-01523/19 от 30.10.2019 г. был заключен по результатам аукциона, ставка арендной платы, в соответствии с п. 6.2 Договора установлена в размере 638 400 (шестьсот тридцать восемь тысяч четыреста) руб. 84 коп. в год, включая НДС, что составляет 532 000,70 (пятьсот тридцать два) руб. 70 коп. в год без НДС.

Вместе с тем, согласно представленным расчетам Департамента городского имущества г.Москвы ставка арендной платы стабильно увеличивалась, с указанием на то, что с учетом прогнозируемого уровня инфляции в процентном отношении необходимо увеличение ставки арендной платы, а именно: с 30.10.2019 по 01.09.2020 г. ставка арендной платы в год - 532 000,70 (пятьсот тридцать два) руб. 70 коп. в год без НДС; с 01.01.2021 г. по 01.12.2021 года ставка арендной платы в месяц составляла 568 235 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч двести тридцать пять) руб. 28 коп.; с 01.01.2022 г. по 01.12.2022 г. ставка арендной платы в год - 596 962 (пятьсот девяносто шесть тысяч девятьсот шестьдесят два) рубля 04 коп. без НДС.

Согласно уведомлению Департамента городского имущества города Москвы от 13.12.2022 года ставка арендной платы с 2023 года по договору аренды от 30.10.2019 года № 00-01523/19 в год за 1 кв.м. составляет 10 918,87, в год 623 467,72 руб.

Таким образом, истец указывает на то, что за период с 30.10.2019 г. размер арендной ставки по договору аренды № 00-01523/19, заключенному на аукционе, вырос.

Согласно позиции истца, применение к указанным правоотношениям коэффициента – дефлятора недопустимо, не основано на законе и договоре, поскольку согласно п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП коэффициент дефлятор применяется к договорам, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов.

Истец указывает на то, что Договор аренды № 00-01523/19 от 30.10.2019 г. заключен по результатам аукциона, проведенного на основании Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 01.07.2019 г. № 25035.

Таким образом, истец полагает, что постоянное повышение арендной ставки незаконно, проведено с нарушением норм права, в связи с чем обратился с настоящим иском в суд.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду следующего.

Стороны согласно ст.ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как усматривается из материалов дела, 01.07.2019 Департаментом издано распоряжение № 25035 (далее - Распоряжение № 25035) «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности города Москвы, по адресу: <...>».

Приложением к указанному распоряжению определены стартовые условия проведения аукциона, которые и были в дальнейшем установлены в Договоре аренды от 30.10.2019 № 00-01523/19.

Порядок начисления арендной платы также был установлен в стартовых условиях проведения аукциона.

Стартовые условия проведения аукциона содержали следующие положения:

- начальный размер годовой арендной платы за объект аренды нежилого фонда составляет 638 400 руб. 84 коп. (включая НДС);

- начальная ставка арендной платы за 1 кв.м. объекта нежилого фонда составляет 11 180 руб. 40 коп. (включая НДС);

- в течение первого года оплата аренды производится по цене, сложившейся в результате аукциона, в последующие годы цена корректируется на коэффициент, устанавливаемый Правительством Москвы в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции и состоянием рынка аренды нежилых помещений;

- индексированная арендная плата не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

Суд принимает во внимание, что на момент проведения аукциона Истец был ознакомлен со всеми условиями его проведения, а также с проектом Договора аренды нежилого помещения и выразил добровольное согласие на участие в аукционе на заявленных условиях, которые предусматривают, что размер ежегодной арендной платы установлен по результатам аукциона и подлежит изменению в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и коэффициентов-дефляторов.

В соответствии с условиями Договора, стороны согласовали, что объект аренды передается для использования в целях: офис, склад, магазин, салон красоты, бытовые услуги, срок действия Договора аренды установлен с 01.10.2019 по 01.10.2029.

Как следует из материалов дела, по Договору были установлены следующие ставки арендной платы:

- на период с 01.10.2019 по 30.09.2020 установлена ставка арендной платы в размере 9 317,00 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- на период с 01.10.2020 по 31.12.2020 установлена ставка арендной платы в размере 9 596,51 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- на период с 01.01.2021 по 31.12.2021 установлена ставка арендной платы в размере 9 951,58 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- на период с 01.01.2022 по 31.12.2022 установлена ставка арендной платы в размере 10 349,64 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- на период с 01.01.2023 по 18.04.2023 установлена ставка арендной платы в размере 10 918,87 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

В п. 5.1.3 Договора аренды указано, что арендодатель имеет право направлять размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора.

В соответствии с п.5.1.6 Договора аренды арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора, а также в иных случаях, установленных правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Пунктом 5.4.4. Договора аренды установлено, что Арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, а в случаях получения уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы, вносить арендную плату в соответствии с таким уведомлением.

В соответствии с п. 6.1 Договора аренды в течение первого года оплата аренды производится по цене, сложившейся в результате аукциона.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов-дефляторов) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

Арендодатель сообщает Арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

Изменение ставки аренды без внесения изменений в Договор аренды стороны согласовали в п. 6.6 Договора аренды, установив, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате Арендатором без дополнительного соглашения и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий Договор.

Суд принимает во внимание, что данный порядок установлен соглашением сторон и является обязательным условием договора.

При этом, по договорам аренды, заключенным по результатам торгов, изменение размера арендной платы осуществляется ежегодно с 01 января в сторону увеличения путём корректировки ставки на размер уровня инфляции на очередной финансовый год, за исключением случаев изменения размера ставки после первого года аренды.

Так, в Уведомлениях от 29.01.2020 № 33-6-28594/20-(0)-1, от 13.12.2022 № 33-6-771632/22-(0)-1, направленных ООО «ГЭЛТЭКС-4» Департамент сообщал о том, что с учетом прогнозируемого уровня инфляции в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» (каждый год принимается новая редакция указанного Закона) по договору аренды устанавливается ставка арендной платы по типу расчета «Аукцион».

Материалами дела подтверждено, что уведомления об изменение арендной платы были направлены в адрес ООО «ГЭЛТЭКС-4» в установленном порядке.

При этом, суд отмечает, что уведомление о применении новой ставки арендой платы, по договорам аренды, в которых предусмотрена возможность изменения методика расчета аренды, не является сделкой, в связи с чем, уведомления Департамента от 29.01.2020 № 33-6-28594/20-(0)-1, от 13.12.2022 № 33-6-771632/22-(0)-1 не могут быть предметом самостоятельного оспаривания по иску о признании сделки недействительной.

Кроме того, суд учитывает, что данные Уведомления были направлены Департаментом Арендатору в рамках заключенного договора аренды от 30.10.2019 № 00-01523/1 и во исполнение обязательств, установленных условиями Договора, в связи с чем такие Уведомления не могут являться односторонней сделкой.

Указанная позиция нашла отражение в судебной практике (дела № А40-11965/20, № А40-131372/20).

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, следовательно принимая участие в торгах, а также заключая Договор аренды на условиях, указанных в нём, участник торгов выражает о согласие с предложенными условиями, а также свое волеизъявление на их исполнение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Таким образом, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса в вышеуказанной редакции, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что изменение размера ежегодной арендной платы с учетом уровня инфляции законно, обоснованно и полностью соответствует условиям заключенного Договора аренды.

При этом, суд также считает необходимым отметить следующее.

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», в соответствии с которым при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05.

По действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, ставка арендной платы по которым определена на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, а также в виде расчетной ставки арендной платы, определенной с применением корректирующего коэффициента.

Ссылку Истца на п. 3 указанного постановления суд отклоняет, поскольку в п. 3 речь идет о заключенных договорах аренды нежилых помещений без проведения торгов с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению.

В рассматриваемом же случае необходимо учитывать положения п. 3(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, согласно которым ставка арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, заключенным по результатам торгов, ежегодно с 1 января текущего года увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Как уже было указано выше, в Уведомлениях, направленных ООО «ГЭЛТЭКС-4», Департамент сообщал о том, что размер арендной платы устанавливается с учетом прогнозируемого уровня инфляции в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» (каждый год принимается новая редакция указанного Закона).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действия Департамента по изменению размера арендной платы с учетом уровня инфляции полностью соответствует положениям п. 3(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы».

Также, суд отмечает, что за весь период действия Договора Истец ни разу не обращался в Департамент с требованиями об изменении размера арендной платы или о разъяснении порядка ее начисления, доказательств иного суду не представлено.

При этом, каких-либо возражений относительно условий аукциона и Договора аренды по размеру арендной платы и порядку ее начисления, а также о законности внесения арендной платы Истцом не выражалось. Доказательств иного суду не представлено.

Кроме того, суд также принимает во внимание, что Договор аренды от 30.10.2019№ 00-01523/19 расторгнут в связи с заключением договора купли-продажи от 19.04.2023 (учетный № 59-8427 от 19.04.2023).

Нормами статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно ч. 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, правоотношения по договору аренды от 30.10.2019 № 00-01523/19 прекращены с 19.04.2023, договору присвоен статус «недействующий», финансово-лицевой счет закрыт, в связи с чем требования Истца об обязании Департамента произвести перерасчет арендной платы по расторгнутому договору аренды не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд также соглашается с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Так, Истец просит признать ничтожными недействительные односторонние сделки по изменению ставки арендной платы, выраженные в Уведомлениях Департамента от 29.01.2020 № 33-6-28594/20-(0)-1, от 13.12.2022 № 33-6-771632/22-(0)-1.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Исковое заявление подано в Арбитражный суд города Москвы 19.04.2023.

Уведомление Департамента от 29.01.2020 № 33-6-28594/20-(0)-1 было направлено в адрес ООО «ГЭЛТЭКС-4» 29.01.2020 и принято отделением связи 30.01.2020 (ШПИ 14577743032467), в связи с чем срок исковой давности в отношении признания недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы, выраженной в Уведомлении Департамента от 29.01.2020 № 33-6-28594/20-(0)-1, Истцом пропущен.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 70, 71, 75, 110, 167-171, 176, 188 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


СУДЬЯ: И.А. Васильева