Решение от 22 июня 2023 г. по делу № А76-18662/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-186620/2022
22 июня 2023 года
г. Челябинск


Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» ИНН <***>, к публичному акционерному обществу БАНК ВТБ, ИНН <***>, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 Оглы, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Град» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании обременений отсутствующими, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО4 по доверенности от 30.05.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ПАО БАНК ВТБ (далее – ответчик), в котором просит признать отсутствующим

обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0406002:28 в виде записей о регистрации прав ПАО Банк ВТБ:

п/п



Осн № ование



Объект долевого



Регистрационная



строительства/предмет



запись



залога



- ре1ш ение суда б/н от 23.12.2016;



жилое помещение -



от 14.06.2018 №



-акт о передаче нереализованного



трехкомнатная квартира



74:36:0406002:28-



имущества должника взыскателю б/н от



строительный номер 96,



74/001/2018-52



05.06.2018;



общей проектной



- заявление б/н от 01.06.2018;



площадью 124,2 кв. м.,



- постановление б/н от 04.06.2018;



расположенной на 13



- предложение б/н от 25.05.2018; -



этаже во втором подъезде



договор участия в долевом



в жилом доме со



строительстве № 1/96 от 07.02.2013; -



строительным адресом: г.



дополнительное соглашение № 1 от



Челябинск, ул. Доватора-



11.02.2013;



46



-договор об уступке прав требований



№ 2093 от 21.05.2013; -дополнительное



соглашение к договору № 1/96 участия



в долевом строительстве от 07.02.2013



№ 2 от 01.11.2013



- за2я вление б/н от 07.05.2018;



жилое помещение -



от



- протокол окончания приема и



трехкомнатная квартира



24.05.2018 №



регистрации заявок на участие в торгах



строительный номер 91,



74:36:0406002:28-



по продаже арестованного



о б щ ей проектной



74/001/2018-50



имущества должника б/н от 26.02.2018;



площадью 124,2 кв.



-решение Советского районного суда



м., расположенной на 12



г. Челябинска от 23.05.2017;



этаже в жилом доме со



- договор участия в долевом



строительным адресом: г.



строительстве № 1/91 от 07.02.2013;



Челябинск, ул. Доватора-



-дополнительное соглашение к



46



договору № 1/91 участия в долевом



строительстве от07.02.2013 б/нот



11.02.2013;



- дополнительное соглашение № 2 от



11.02.2013;



- дополнительное соглашение № 3 от



01.11.2013



Определением от 13.07.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме. Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим способом в порядке ст. 121-123 АПК РФ.

Ответчик в письменном отзыве от 29.09.2022 просил отказать удовлетворении требований. ООО «Град» в письменном отзыве от 13.12.2022 просило отказать в удовлетворении требований.

В судебном заседании 19.06.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 22.06.2023. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) должника ООО «Град» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Решением Арбитражного суда Челябинской области (резолютивная часть от 19.05.2016) должник признан банкротом, в отношении имущества должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсном управляющим утвержден ФИО5, член Ассоциации Саморегулируемая организация арбитражный управляющих «Южный Урал».

В рамках дела о банкротстве № А76-14223/2015 принято решение передать ЖСК «Доватора 46» (ИНН <***>, ОГРН <***>) незавершенный строительством объект - жилой дом со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-м этаже нежилыми помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0406002:28.

В заявлении истец указал, что в настоящее время реализуются мероприятия по завершению строительства многоквартирного жилого дома, принадлежащего ЖСК «Доватора-46». Завершение строительства осуществляется за счет средств финансовой помощи Публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

В этих целях 25.12.2019 Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства ЖСК «Доватора, 46».

В соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 23.08.2019 № 356-П создана Унитарная некоммерческая организация Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области».

Основной целью деятельности Фонда Челябинской области является восстановление нарушенных прав граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства


привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в реестр проблемных объектов Челябинской области, в связи с чем, Фондом осуществляются необходимые мероприятия по достройке объектов незавершенного строительства.

На сегодняшний день Фондом Челябинской области заключены следующие соглашения:

- с ППК Фонд о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ЖСК «Доватора-46» (от 31.12.2019 № ФЗП-28/444-19);

- с ЖСК «Доватора-46» о передаче функций застройщика для завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (от 27.12.2019 № 1).

Фондом Челябинской области и ЖСК «Доватора-46» 08.05.2020 согласован перечень помещений в МКД «Доватора 46», согласно которому ФИО3 (квартира № 91) и ФИО2 Оглы (квартира № 96) являются членами ЖСК, которые заключили договоры долевого участия.

Определением от 29.11.2016 в рамках дела № А76-14223/2015 признано требование ФИО3 о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры строительный номер 91, общей проектной площадью 124,2 кв.м., расположенной на 12 этаже в жилом доме со строительным адресом: <...> (строительный), на земельном участке с кадастровым № 74:36:0406002:28 оплаченной и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Град».

Определением от 07.07.2016 по делу № А76-14223/2015 признано обоснованным требование ФИО2 о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры строительный номер 96, общей проектной площадью 124,2 кв.м., расположенной на 13 этаже во втором подъезде в жилом доме со строительным адресом: <...> (строительный), на земельном участке с кадастровым № 74:36:0406002:28 оплаченной и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Град».

Фонд Челябинской области является заказчиком мероприятий по завершению строительства проблемного объекта ЖСК «Доватора-46».

25.05.2022 Фондом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Во исполнение пунктов 2.1 и 2.6 Соглашения от 27.12.2019 № о передаче функций застройщика между Фондом Челябинской области и ЖСК «Доватора-46» будет подписано соглашение о передаче объектов.

При этом, квартиры №№ 91 и 96 не подлежат передаче ПАО Банк ВТБ ввиду следующего.

На момент создания жилищно-строительного кооператива банк не являлся членом кооператива, передача помещений от ЖСК осуществляется только его членам.

Согласно п. 9 ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в ППК Фонд в соответствии со ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации юридическое лицо не может быть членом жилищного кооператива и не вправе претендовать на получение жилого помещения по итогам реализации мероприятий по завершению строительства, финансирование которого осуществлялось с использованием механизмов ППК Фонда.

При этом, Федеральный закон № 218-ФЗ направлен на реализацию государственной жилищной политики, на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан, являющихся членами жилищно-строительного кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства на земельный участок.

Кроме того, аналогичная позиция высказана в письме ППК Фонда от 27.12.2021 № 0827797-ДМ, из которого следует, что увеличение количества членов кооператива ЖСК «Доватора-46» не соответствует действующему законодательству, за исключением граждан, принявших наследство, если наследодатель являлся членом кооператива.

Таким образом, по мнению истца, ПАО Банк ВТБ не является участником строительства, какие-либо обязательства перед указанным лицом Фонду и ЖСК не


переданы. Указанные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.08.2022 по делу № А7610317/2022.

В связи с передачей судом объекта незавершённого строительства ЖСК «Доватора46» (определение от 23.05.2019) для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствует более объект незавершенного строительства, поскольку в деле о банкротстве погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «Град») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, по мнению истца, считаются прекращенными соответствующие залоги (п/п 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0406002:28 зарегистрированы следующие обременения:

- в отношении квартиры № 96 (государственная регистрация от 14.06.2018 № 74:36:0406002:28-74/001/2018-52): решение суда от 23.12.2016; акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 05.06.2018; заявление от 01.06.2018; постановление от 04.06.2018; предложение от 25.05.2018; договор участия в долевом строительстве № 1/96 от 07.02.2013; дополнительное соглашение № 1 от 11.02.2013; договор об уступке прав требований № 2093 от 21.05.2013; дополнительное соглашение к договору № 1/96 участия в долевом строительстве от 07.02.2013 № 2 от 01.11.2013.

- в отношении квартиры № 91 (государственная регистрация от 24.05.2018 № 74:36:0406002:28-74/001/2018-50): заявление от 07.05.2018; протокол окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества должника от 26.02.2018; решение Советского районного суда г. Челябинска от 23.05.2017; договор участия в долевом строительстве № 1/91 от 07.02.2013; дополнительное соглашение к договору № 1/91 участия в долевом строительстве от 07.02.2013 от 11.02.2013; дополнительное соглашение № 2 от 11.02.2013; дополнительное соглашение № 3 от 01.11.2013.

В заявлении истец указал, что, договоры долевого участия, заключенные с ФИО2 Оглы и ФИО3, являются прекращенным обязательством в силу закона. При этом наличие соответствующих регистрационных записей банка не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда Челябинской области в части распоряжения имуществом.

Учитывая, что договор долевого участия в строительстве прекращен в силу требования закона, жилые помещения, являющиеся предметом договоров, являются свободными от прав третьих лиц. Указанное позволит Фонду Челябинской области реализовать права требования по таким свободным жилым помещениям.

Более того, обязанность по реализации таких жилых помещений возложена на Фонд Челябинской области в силу необходимости реализации Соглашения от 31.12.2019 № ФЗП- 28/444-19 о финансировании мероприятий по завершению объектов ЖСК «Доватора 46». При этом, денежные средств от продажи таких жилых помещений подлежат направлению в ППК Фонд.

В этой связи, настоящий спор непосредственно затрагивает права и законные интересы Фонда.

Фондом в рамках дела о банкротстве № А76-14223/2015 подано заявление в Арбитражный суд Челябинской области о признании Фонда лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика ООО «Град», и о признании обременении отсутствующими. Определением от 18.05.2022 в удовлетворении заявления Фонда отказано, определение вступило в законную силу.


Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

В п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, иные имущественные требования, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства (ст. 126 Закона о банкротстве).

Согласно п. 1 ст. 208.1 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Вместе с тем, как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 установлен порядок ведения реестра, согласно которому при внесении в ЕГРН сведений о регистрации, они имеют статус «актуальные». Статус «погашенная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости.

Таким образом, при погашении сведений о договорах долевого участия в строительстве, договорах уступки, такие сведения исключаются. Дальнейшая реализация истцом жилых помещений невозможна без погашения всех записей об обременении имущества.

Иным способом Фонд свои права защитить не может, поскольку, получив жилое помещение по акту от ЖСК, не может зарегистрировать свое право собственности при наличии регистрации обременения, в то время как у кооператива отсутствуют какие-либо обязательства по передаче этого объекта.

Федеральным законом № 151-ФЗ от 27.06.2019 внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.


Как следует из норм, содержащихся в Законе № 151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве), Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и другие), законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства (статья 2 Закона о фонде, статья 21.2 Закона о долевом участии в строительстве).

Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах (п/п «а» п. 2 ст. 4 Закона № 151- ФЗ).

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (п. 16 ст. 16 того Закона).

В то же время в п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

Само по себе отсутствие в п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.

Судом отмечается, что ПАО Банк ВТБ как кредитор застройщика-банкрота, не являющийся участником строительства, и в силу ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве ранее являвшимся залоговым кредитором застройщика, передавшему предмет залога Фонду, имеет право требования к Фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов. Данное требование подлежит удовлетворению Фондом в порядке, предусмотренном в п. 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П за счет части выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства а также вне зависимости от реализации указанных помещений посредством выплаты суммы, установленной судом.

За ПАО Банк ВТБ также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства ООО «Град» в соответствующей очереди таким образом, чтобы совокупное удовлетворение его требований Фондом и в процедуре банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342(3) по делу № А40-253090/2016.

Учитывая изложенное, требования истца о признании отсутствующим обременения подлежат удовлетворению.


На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0406002:28 в виде записей о регистрации прав ПАО Банк ВТБ:

п/п



Осн № ование



Объект долевого



Регистрационная



строительства/предмет



запись



залога



- ре1ш ение суда б/н от 23.12.2016;



жилое помещение -



от 14.06.2018 №



-акт о передаче нереализованного



трехкомнатная квартира



74:36:0406002:28-



имущества должника взыскателю б/н от



строительный номер 96,



74/001/2018-52



05.06.2018;



общей проектной



- заявление б/н от 01.06.2018;



площадью 124,2 кв. м.,



- постановление б/н от 04.06.2018;



расположенной на 13



- предложение б/н от 25.05.2018; -



этаже во втором подъезде



договор участия в долевом



в жилом доме со



строительстве № 1/96 от 07.02.2013; -



строительным адресом: г.



дополнительное соглашение № 1 от



Челябинск, ул. Доватора-



11.02.2013;



46



-договор об уступке прав требований



№ 2093 от 21.05.2013; -дополнительное



соглашение к договору № 1/96 участия



в долевом строительстве от 07.02.2013



№ 2 от 01.11.2013



- за2я вление б/н от 07.05.2018;



жилое помещение -



от



- протокол окончания приема и



трехкомнатная квартира



24.05.2018 №



регистрации заявок на участие в торгах



строительный номер 91,



74:36:0406002:28-



по продаже арестованного



о б щ ей проектной



74/001/2018-50



имущества должника б/н от 26.02.2018;



площадью 124,2 кв.



-решение Советского районного суда



м., расположенной на 12



г. Челябинска от 23.05.2017;



этаже в жилом доме со



- договор участия в долевом



строительным адресом: г.



строительстве № 1/91 от 07.02.2013;



Челябинск, ул. Доватора-



-дополнительное соглашение к



46



договору № 1/91 участия в долевом



строительстве от07.02.2013 б/нот



11.02.2013;



- дополнительное соглашение № 2 от



11.02.2013;



- дополнительное соглашение № 3 от



01.11.2013



3. Решение суда является основанием для исключения из ЕГРН соответствующих

записей об обременении земельного участка.

4. Взыскать с публичного акционерного общества БАНК ВТБ в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.


5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

6. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья Д.М. Холщигина