Решение от 18 октября 2022 г. по делу № А48-685/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А48-685/2022
город Орёл
18 октября 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 11 октября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 октября 2022 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Орел, ОГРНИП 311575306900011, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ДЭН" (302507, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

1) о расторжении договора аренды здания с земельным участком № 01/10/19 от 01.10.2019,

2) об обязании ООО «ДЭН» освободить и вернуть арендованное имущество ИП ФИО2 в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

3) о взыскании задолженности по договору аренды здания с земельным участком №01/10/19 от 01.10.2019 за период с 18.05.2021 по 31.08.2021 в размере 348 000 руб.,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 24.09.2022),

от ответчика - представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 11.05.2022).

в соответствии со ст. 163 в судебном заседании 07.10.2022 был объявлен перерыв до 11.10.2022,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДЭН» (далее – ответчик, ООО «ДЭН») 1) о расторжении договора аренды здания с земельным участком № 01/10/19 от 01.10.2019, 2) об обязании ООО «ДЭН» освободить и вернуть арендованное имущество ИП ФИО2 в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу, 3) о взыскании задолженности по договору аренды здания с земельным участком №01/10/19 от 01.10.2019 за период с 18.05.2021 по 31.08.2021 в размере 348 000 руб.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, письменный отзыв на иск не представило, о рассмотрении дела извещено надлежащим образом в порядке ст. 121 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01 октября 2019 года индивидуальный предприниматель ФИО2, действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 57 №001203902 от 10.03.2011, именуемый «Арендодатель», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «ДЭН» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемый «Арендатор» с другой стороны, заключили договор аренды здания с земельным участком №01/10/2019 (далее- Договор), на основании которого ИП ФИО2 передал, а ООО «ДЭН» приняло в аренду здание вместе со всем его оборудованием, расположенное по адресу Орловская область, Орловский район, Неполодское с/п, <...> общей площадью 190,2 кв.м., а также площадь, находящуюся в стадии незавершенного строительства, общей площадью 409,8 кв.м. и земельный участок, кадастровый номер 57:10:0940101:637, на котором находится передаваемое в аренду здание.

Согласно п. 1.3 Договора здание передается в аренду с 01 октября 2019 года по 31 августа 2020 года, с последующей автоматической пролонгацией на такой же срок. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок в течение 5 лет.

В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Таким образом, сам факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

В условиях договора нет указания на то, что для его автоматической пролонгации сторонам требуется совершить юридически значимые действия (обменяться уведомлениями о готовности заключить договор аренды на тех же условиях на новый срок).

Срок действия договора автоматически продлился на тех же условиях на период с 01.09.2020 по 31.07.2021.

Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59, если в соответствии с условиями договора аренды здания, заключенного на срок менее года, продление договора на такой же срок осуществляется автоматически при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях.

Такая формулировка означает, что договор не будет продлен на очередной год, только если одновременно выполняются два условия:

- любая из сторон заявила именно об отказе от продления договора на очередной год,

- такое заявление сделано в течение срока аренды (в данном случае - до 31.07.2021 года).

Согласно п.2.3. договора, Арендатор вправе в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

Из обстоятельств дела следует, что письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды в адрес ФИО2 от ООО «ДЭН» не поступало.

В мае 2021 года ООО «ДЭН» вывезло из арендуемого помещения сырье, устно пояснив ФИО2, что планирует в ближайшее время освободить арендуемое помещение и вывезти оставшееся оборудование.

Так как ООО «ДЭН» осуществляло деятельность, пользуясь станками ФИО2. оно могло также завезти новое сырье и продолжить деятельность.

Из представленных в материалы дела доказательств не установлены факты прекращения договора аренды и возврата нежилого помещения ответчиком истцу до наступления спорного периода.

В июне, июле и августе 2021 года ООО «ДЭН» не осуществляло арендную плату, в связи с чем ИП ФИО2 пришел к выводу, что ООО «ДЭН» не заинтересовано в дальнейшем использовании помещения.

По этой причине ФИО2 направил в адрес ООО «ДЭН» претензию о расторжении договора аренды и выплаты ему задолженности по арендной плате. Ответа на претензию не поступило.

Однако указанные действия не могли повлечь прекращения договора аренды, так как:

-исходя из условий аренды, договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя только судом;

-ФИО2 не заявил прямо об отказе от продления договора;

-претензия была получена Арендатором уже после того, как договор автоматически продлил свое действие на очередной год.

Значит, оснований считать договор прекращенным не имеется и арендатор обязан вносить арендную плату до конца очередного года.

03.09.2021 ФИО2 пришел в помещение, чтобы проверить его состояние, а также вывезло ли ООО «ДЭН» оставшееся имущество и обнаружил, что ответчик по-прежнему не демонтировал и не вывез установленную им систему отопления. В момент, когда ФИО2 самостоятельно демонтировал ее, в помещение вошли представители ООО «ДЭН», которые решили, что ФИО2 демонтировал систему отопления с целью ее хищения, и вызвали сотрудников полиции.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалом проверки ОМВД России по Орловскому району №1404-21 КУСП №7223, 7226 от 03.09.2021г.; материалом проверки ОМВД России по Орловскому району №1405-21 КУСП №7222,7227 от 03.09.2021г., а именно:

-рапорт от 03.09.2021г., из которого следует, что 03.09.2021г. в ДЧ ОМВД России по Орловскому району поступило сообщение от ФИО6 о том, что в <...> хочет забрать газовый котел (КУСП 7222 от 03.09.2021г.);

-заявление о преступлении от имени директора ООО «ДЭН» ФИО5 от 03.09.2021г., в котором он просит привлечь ФИО2 к ответственности за демонтаж системы отопления с целью ее дальнейшей реализации (КУСП 7222 от 03.09.2021г.);

-объяснение ИП ФИО2 от 03.09.2021г., из которого следует, что ранее при разговоре с представителем ООО «ДЭН» ФИО2 было разъяснено, что организация более не намерена осуществлять деятельность по месту нахождения арендуемого имущества, и в ближайшее время произойдет отъезд, однако до настоящего времени этого не произошло. 03.09.2021г., когда ФИО2 приехал в помещение, он встретил там представителей ООО «ДЭН», которые возражали против нахождения в помещении ФИО2, так как в нем находилось принадлежащее ООО «ДЭН» оборудование.

-объяснение директора ООО «ДЭН» ФИО5 от 03.09.2021г., из которого следует, что договор аренды помещения по адресу <...> заключенный между ООО «ДЭН» и ИП ФИО2, действовал на момент дачи объяснения. Арендная плата выплачивалась регулярно до мая 2021 года. 03.09.2021г. его юристы ФИО6 и ФИО7 прибыли в арендуемое помещение, где увидели, что ФИО2 демонтирует систему отопления.

-объяснение ФИО6 от 03.09.2021г., из которого следует, что он является представителем ООО «ДЭН». 03.09.2021 года он вместе с юристом ООО «ДЭН» ФИО7 зашел в арендуемое ООО «ДЭН» помещение по адресу <...> с целью контроля за техническим состоянием данного помещения по указанию директора ООО «ДЭН» ФИО5

-объяснение ФИО7 от 03.09.2021г., из которого следует, что она работает юристом в ООО «ДЭН». 03.09.2021г. она зашла вместе с ФИО6 в помещение, арендуемое ООО «ДЭН» по адресу <...> с целью контроля за техническим состоянием данного помещения по указанию директора ООО «ДЭН». В котельной они увидели ФИО2, который демонтировал систему отопления, принадлежащую ООО «ДЭН».

Из вышеизложенного следует, что ООО «ДЭН» не забрало и не планировало оставлять ИП ФИО2 свое имущество - отопительную систему, а напротив, после окончания срока аренды продолжило хранить в помещении свое имущество, являться в помещение и следить за его сохранностью, установило на помещении собственные замки и опечатало его, чтобы пресечь доступ в него третьих лиц. При этом не было факта передачи арендуемого имущества Арендодателю, в том числе ключи от установленных замков не были переданы ФИО2

Сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора (ст. ст. 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Во исполнение Договора имущество было передано Ответчику, о чем свидетельствует акт приема-передачи имущества от 01.10.2019, подписанный обеими сторонами.

Сведений о том, что имущество по истечении срока договора аренды было возвращено истцу, суду не представлено. В частности, акт приема-передачи помещения сторонами не оформлялся, а 03.09.2022 ООО «ДЭН» установило на дверях свои навесные замки, ключи от которых в нарушение п.2.2. Договора Арендодателю переданы не были, а также опечатало арендуемое помещение.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908).

В соответствии с п.2 ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд проверил представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, признал его арифметически верным, соответствующим условиям договора и обстоятельствам спора.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО2 суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что установленная система отопления является неотделимым улучшением арендуемого помещения, суд считает несостоятельными, поскольку п. 2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить в помещении никаких работ без письменного разрешения арендодателя.

Доказательств, что ИП ФИО2 давал согласие на установку системы отопления в помещении, в материалы дела не представлено.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЭН" (302507, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Орел, ОГРНИП 311575306900011, ИНН <***>) основной долг по договору аренды здания с земельным участком №01/10/19 от 01.10.2019 за период с 18.05.2021 по 31.08.2021 в размере 348 000 руб., а также 15 960 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству истца после вступления решения в законную силу.

Расторгнуть договор аренды здания с земельным участком № 01/10/19 от 01.10.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "ДЭН" (302507, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (г. Орел, ОГРНИП 311575306900011, ИНН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ДЭН" (302507, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить и вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Орел, ОГРНИП 311575306900011, ИНН <***>) арендованное имущество по акту приема-передачи в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исполнительный лист выдать по ходатайству истца после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Аксенова Т.В.