Решение от 29 сентября 2025 г. по делу № А53-6868/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6868/25
30 сентября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Филяновой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 31.05.2022) об изъятии,

объединенное с делом № А53-16740/2025 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 31.05.2022) к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа

третье лицо: Администрация г. Шахты при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика: ФИО2, доверенность от 14.03.2025,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее – Комитет) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, Предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.06.2014 № 7159 за период с 26.01.2024 по 28.02.2025 в сумме 74670,16 руб., пени за период с 20.02.2024 по 05.03.2025 в сумме 6284,58 руб.; об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0040355:939, расположенный по адресу: <...>. 18 «б», путем продажи с публичных торгов (уточненные требования от 20.03.2025, л.д. 11-14).

В рамках дела № А53-16740/2025 было подано заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации города Шахты с требованием о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты, выраженного в письмах от 05.03.2025 исх. № 61.12.2.1-22/975 и от 28.04.2025 исх. № 61.12.2.1-22/2006, в предоставлении ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:59:0040355:772

площадью 1200 кв.м по адресу: <...> земельный участок 18-б.

Определением от 19.06.2025 дело № А53-6868/25 объединено с делом № А53-16740/25. Объединенному делу присвоен номер А53-6868/25.

В судебном заседании от истца поступило ходатайство об уточнении искового заявления, в соответствии с которым он просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0040355:939, расположенный по адресу: <...>. 18 «б», для продажи с публичных торгов.

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Комитета явку не обеспечил.

Представитель Предпринимателя явился, возражал против удовлетворения требований Комитета.

В судебном заседании от 04.09.2025 был объявлен перерыв до 18 сентября 2025 года до 11 часов 20 минут.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

24.01.2024 между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7159 от 11.06.2014.

По условиям указанного договора продавец передает, а покупатель принимает следующее имущество, права и обязанности: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 61:59:0040355:939, адрес: <...>, степень готовности ОНС - 6%; площадь застройки 1200 кв.м., проектируемое назначение: нежилое; кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 61:59:0040355:772; права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 7159 от 11.06.2014, заключенного на аренду земельного участка, кадастровый номер 61:59:0040355:772, адрес: <...>, площадь 1200 кв.м., вид разрешенного использования - земельные участки производственных и административных зданий и промышленности; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 61:59:0040355:939.

26.01.2024 за ИП ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0040355:939.

На основании дополнительного соглашения от 12.02.2024 произведена замена стороны арендатора на ИП ФИО1 по договору аренды № 7159 от 11.06.2014 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:59:0040355:772.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0040355:772 по договору аренды № 7159 от 11.06.2014 дополнительным соглашением от 01.09.2021 был установлен до 01.09.2024.

01.09.2024 ИП ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты с заявлением о заключении дополнительного соглашения в целях продления срока действия договора аренды земельного участка № 7159 от 11.06.2014 под объектом незавершенного строительства, необходимого для завершения строительства, на который получил отказ от 04.09.2024 исх. № 61.12.2.1-22/3674 посредствам Единого портала государственных услуг ИИ ФИО1

02.03.2025 обратился в Комитет с заявлением № 5226323189 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 1200 кв. м. с кадастровым

номером 61:59:0040355:772, сроком на 3 года, под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0040355:939 в целях завершения строительства.

17.04.2025 ИП ФИО1 обратился с заявлением № 5440698384 аналогичного содержания, но с указанием основания: пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Письмами от 05.03.2025 исх. № 61.12.2.1-22/975 и от 28.04.2025 исх. № 61.12.2.1-22/2006 Комитет отказал заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером.

Отказ мотивирован тем, что в связи с истечением 01.09.2024 срока аренды земельного участка, расположенного по ул. Неглинская, земельный участок 18-б, г. Шахты, Комитет обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0040355:939, расположенного на указанном земельном участке, для продажи с публичных торгов.

Ссылаясь на нарушение отказом Комитетом прав предпринимателя, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данного отказа.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере

предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в Законе № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект незавершенного строительства зарегистрирован до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать,

что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, (в части однократности) распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

По общему правилу принудительное изъятие у собственника имущества не допускается. Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1 ГК РФ, предусматривающей изъятие и продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 по делу А63-18660/2018, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366по делу А63-11746/2018.

Как видно из материалов дела, собственнику объекта незавершенного строительства и его правопредшественникам после 01.03.2015 спорный земельный участок не предоставлялся в аренду в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ, путем заключения без торгов нового договора аренды. Таким образом, ИП ФИО1 правомерно обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Поскольку требования Предпринимателя о признании незаконным отказа в заключении договора на новый срок удовлетворены, в иске Комитета о продаже объекта незавершенного строительства на торгах надлежит отказать.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о признании отказа незаконным, а требования Комитета об изъятии неподлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об

отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Комитета в пользу заявителя следует взыскать 10 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты в иске отказать.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты, выраженный в письмах № 61.12.2.1-22/975 от 05.03.2025 и № 61.12.2.1-22/2006 в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0040355:772.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 31.05.2022) 10 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Палий