Решение от 3 апреля 2025 г. по делу № А40-243258/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-243258/23-1-1465
г. Москва
04 апреля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2025года

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании спор о размере возмещения, выделенный из дела по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЭСК" (129343, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СВИБЛОВО, ФИО1 ПР-Д, Д. 14, СТР. 16, ЭТАЖ 4, ПОМЕЩ. 01, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.05.2016, ИНН: <***>) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0014004:1009 площадью 1683,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

третьи лица: 1. Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>),

2. Государственное казенное учреждение города Москвы "Управление дорожно-мостового строительства" (117420, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.10.2017, ИНН: <***>),

при участии представителей: от истца и третьего лица Правительства Москвы -ФИО2 по дов. от 27.12.2024, 14.11.2024; от третьего лица УДМС-Лобановой К.С.по дов. от 06.02.2025

УСТАНОВИЛ:

Иск был заявлен о об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0014004:1009 площадью 1683,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, установлении размера компенсации в размере 27272363 руб.. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 279-282 ГК РФ, ст.ст. 49, 56 ЗК РФ и основаны на том, что ДГИ города Москвы издано распоряжение от 12.11.2020 № 38310 об изъятии спорного имущества, ГКУ г. Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» направлен ответчику проект соглашения об изъятии, который не был ответчиком подписан.

Определением от 23.10.23 из арбитражного дела А40-170868/23, возбужденного по иску, выделен в отдельное производство спор о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием здания с кадастровым номером 77:02:0014004:1009 площадью 1683,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с присвоением выделенному требованию номера арбитражного дела А40-243258/23.

Вступившим в законную силу решением от 03.11.23 по делу А40-170868/23 суд изъял у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЭСК" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.05.2016, ИНН: <***>) для государственных нужд города Москвы нежилое здание с кадастровым номером 77:02:0014004:1009 площадью 1683,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Суд установил размер компенсации за изымаемое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 18.04.23 № ГК-000128/120-1/2, выполненным ООО «Компания «Аудитор Столицы», в размере 27272363 руб., а также установил, что размер компенсации, подлежащей доплате за изымаемое недвижимое имущество, устанавливается судом в рамках спора, выделенного в отдельное производство (ст. 7.2 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 31.07.2023) "О статусе столицы Российской Федерации").

Ранее принятое по выделенному спору решение об установлении размера компенсации за изымаемое имущество в размере 66332251 руб. и компенсации, подлежащей доплате за изымаемое недвижимое имущество в сумме 39039888 руб. было отменено судом кассационной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела ответчик (собственник), у которого изъято имущество, в судебные заседания не являлся, о рассмотрении выделенного спора в его отсутствие не заявил. Ответчик в выделенном споре является лицом, оспаривающим размер присужденной компенсации, т.е. действует по факту в качестве истца, а Департамент, Правительство и ГКУ «УДМС» не настаивают на проверке по существу достоверности Отчета, на основании которого составлено соглашение и уже присуждена компенсация.

В материалах дела имеется отчет №ГК-000125/120-1/2, подготовленный по заказу ГКУ «УДМС» обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Аудитор Столицы», исходя из которого величина убытков в связи с изъятием объекта составляет 27 272 363 руб.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной при первом рассмотрении дела, размер убытков, причиненных изъятием здания для государственных нужд, определен в сумме 66 332 251 руб. с учетом НДС, что неправомерно, о чем указал суд Московского округа.

Кроме того, согласно подпунктам а), б), в) пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: 10 - сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; - в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; - при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта- аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Объектом при проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела является нежилое здание с кадастровым номером 77:02:0014004:1009, площадью 1683,3 кв.м, расположенное по адресу: ул. Сельскохозяйственная д.64А.

В исследуемом здании был пожар, после чего здание было восстановлено частично; объект исследования на дату оценки не эксплуатируется, находится в состоянии, требующем значительной реконструкции; экспертами необоснованно применяется метод прямой капитализации при расчете стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода. Между тем, состояние объектов- аналогов, приведенных экспертом, хорошее и удовлетворительное, что могло повлиять на результат оценки.

При расчете стоимости объекта оценки эксперт не учел, что земельно-правовые отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0014004:34 (под изымаемым зданием с кадастровым номером 77:02:0014004:1009) с ООО «РЭСК» не оформлены. Для анализа и расчета среднерыночной цены объекта недвижимости взяты 4 объекта-аналога, представляющие собой производственно-складские здания (комплексы), обеспеченные земельными участками площадью 5 679 кв. м, 9 500 кв. м, 8 000 кв. м, то есть земельными участками значительно большей площади, чем у объекта оценки.

При изложенных обстоятельствах, с учетом указаний кассационной инстанции, суд пришел к выводу о том, что полученная при первом рассмотрении дела экспертиза не опровергает достоверность Отчета от 18.04.23 № ГК-000128/120-1/2.

Собственником дополнительных доказательств не представлено, при новом рассмотрении дела возражения против размера установленной компенсации в суде не поддержаны.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ответчиком таких доказательств не представлено, возражения против достоверности оценки при повторном рассмотрении дела не поддержаны, основания доплаты не доказаны. Таким образом, размер присужденной компенсации подлежит подтверждению.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Подтвердить размер компенсации за изымаемое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 18.04.23 № ГК-000128/120-1/2, выполненным ООО «Компания «Аудитор Столицы», в размере 27272363 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова