Решение от 17 мая 2018 г. по делу № А67-10689/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 10689/2017

Резолютивная часть решения объявлена 15.05.2018

Полный текст решения изготовлен 18.05.2018.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Пономаревой Г.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Логиновым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транском» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 26.10.2011 № ТО-21-19573,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от №2 от 17.01.2018,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 01.03.2018.

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Транском» (далее – ООО «Транском», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции дополнительных соглашений от 14.02.2012, от 19.05.2014, от 20.10.2015, от 25.07.2016.

В обоснование заявленных требований истец сослался на длительное не исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы (л. д. 5-7).

Определением суда от 26.12.2017 исковое заявление принято к производству.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление от 24.04.2018, в котором возражает против исковых требований (л. д. 93-94).

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против исковых требований.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации Города Томска от 09.11.2009 №2633-з, от 28.07.2011 №1252-з, от 14.10.2011 №1727-з, между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действовал департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодатель), и ООО «Универсал-С» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 26.10.2011 № ТО-21-19573, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельные участки из земель населенных пунктов: по адресу: <...>, площадью 8951,84 кв. метров с кадастровым номером 70:21:0100052:0126; <...>, площадью 20 937 кв. метров с кадастровым номером 70:21:0100052:0186.

В соответствие с договором (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2014): зона градостроительной ценности земельных участков «17а» (п. 1.3.); срок действия договора установлен с 14.10.2011 по 13.10.2019 (п. 2.1.); арендная плата взымается с 29.02.2012 (п. 3.1.); размер арендной платы за пользование земельными участками определяется путем умножения площади земельного участка, указанной в п. 1.1. настоящего договора на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участка и/или категории арендатора. Ставка арендной платы или механизм ее расчета, а также коэффициент к ставкам устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления (п.3.2.); ставка арендной платы с 14.05.2013: для строительства гаражей и автостоянок - 150,7 руб. кв. м. в год; для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения – 376,6 руб. кв. м.; для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания – 276,6 руб. кв. м; коэффициент к ставке арендной платы - нет (п. 3.3.); плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (п. 3.6.); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня; размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской 3 Федерации (пункт 3.9); неиспользование земельных участков после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы (п. 3.10.). Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи земельных участков от 26.10.2011 (л. д 16).

Договор аренды земельного участка от 26.10.2011 № ТО-21-19573 зарегистрирован в установленном порядке.

14.02.2012 соглашением о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности арендатора переданы ООО «СтройЗаказчик» (л. д. 17).

Дополнительным соглашением от 19.05.2014 изменена ставка арендной плаы (л. д. 18).

Соглашением о перемене стороны в договоре аренды от 20.10.2015 произведена замена стороны в обязательстве, права и обязанности ООО «СтройЗаказчик» переданы ООО «Спецгазстрой» (л. д. 20).

25.07.2016 ООО «Транском» приняло на себя в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельных участков от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции соглашений о перемене стороны в договоре аренды от 14.02.2012, от 20.10.2015, дополнительного соглашения от 19.05.2014 (л. д. 21). Объект аренды принят ООО «Траснком» по акту приема-передачи земельных участков от 03.08.2016 (л. д. 23).

Общество с ограниченной ответственностью «Транском» обязанность по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 07.06.2017 образовалась задолженность 3 704 493,9 руб.

С целью досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией от 20.06.2017 №7249, в которой указал, что задолженность по арендной плате по состоянию на 07.06.2017 составляет 3 704 493,9 руб. и пени в размере 120 625,33 руб., истец предложил погасить задолженность, установил срок рассмотрения претензии 30 дней. Истец указал, что в случае отказа от исполнения данных требований или неисполнения их по истечении указанного срока в полном объеме, данное уведомление считается предложением расторгнуть договор по соглашению сторон, соглашение о расторжении приложено к претензии. Согласно почтовому уведомлению, претензия получена 07.08.2017 (л. д. 8-9).

Ответчик претензию оставил без ответа, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.

Данное обстоятельство послужило основанием обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, требование истца о расторжении договоров аренды мотивировано неоднократным нарушением ответчиком сроков оплаты арендной платы, что в силу вышеприведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным нарушением условий договоров и является основанием для их досрочного расторжения.

Ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендных платежей установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам №А67-2739/2017, А67-2740/2017, А67-4779/2017.

В период рассмотрения спора ответчик погасил задолженность частично, в размере 356 147,16 руб. и 832 974,4 руб., что подтверждается платежными поручениями от 29.12.2017 №1385, 1386 (л. <...>).

Ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы не представил, факт наличия задолженности на момент рассмотрения спора не оспорил.

Невнесение платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, стороны определили как нарушение, влекущее требование о досрочном расторжении договора (п. 8 договора), что соответствует положениям п. 3 ст. 619 ГК РФ.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Направление истцом претензии №7249 20.06.2017, в котором истец указал на необходимость погасить задолженность по арендным платежам, а в случае отказа в исполнении требования - предложил расторгнуть договоры аренды, является надлежащим соблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора, предусмотренного частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ответчик факт соблюдения претензионного порядка не оспаривает.

Наличие задолженности на день рассмотрения настоящего дела не отрицалось представителем ответчика в судебном заседании.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15 февраля 2011 года, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды земельного участка от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции дополнительных соглашений от 14.02.2012, от 19.05.2014, от 20.10.2015, от 25.07.2016, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет 6 000 руб. государственной пошлины (п. 2 ч. 1 ст. 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции дополнительных соглашений от 14.02.2012, от 19.05.2014, от 20.10.2015, от 25.07.2016.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транском» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия

Судья Пономарева Г. Х.