Решение от 23 января 2020 г. по делу № А32-35475/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-35475/2019
г. Краснодар
23 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2020.

Полный текст решения изготовлен 23.01.2020.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автобан-Тамань» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353535, <...> (далее – заявитель, ООО «Автобан-Тамань», общество)

заинтересованное лицо: администрация муниципального образования Темрюкский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353500, <...> (далее – заинтересованное лицо, администрация)

о признании незаконным отказа

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора администрация Таманского сельского поселения Темрюкского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353556, Краснодарский край, ст. Таманская, ул. Карла Маркса, 106 (далее – третье лицо, администрация поселения).

при участии:

от заинтересованного лица: ФИО2 – по доверенности, диплом

от иных лиц: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Заявитель обратился в суд с заявлением, согласно которого просит:

признать незаконным отказ администрации в предоставлении обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 23:30:0601016:1096;

обязать администрацию заключить с обществом договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 23:30:0601016:1096.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация Таманского сельского поселения Темрюкского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), ст. Таманская.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.01.2020 объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 15.01.2020. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 23.12.2011 о признании торгов по продаже права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...> несостоявшимися между администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендодатель) и ООО «Автобан-Тамань» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2011 № 3000004712 (далее – договор от 27.12.2011), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок площадью 10 222 кв. м, расположенный по адресу: <...> для строительства и эксплуатации административно – бытового комплекса, гаражей, ремонтных мастерских, с кадастровым номером 23:30:0601016:1096. Срок действия договора установлен с 23.12.2011 по 23.12.2016 (пункт 6.2 договора от 27.12.2011).

17 мая 2012 года отделом перспективного развития, архитектуры и градостроительства администрации Таманского сельского поселения Темрюкского района ООО «Автобан-Тамань» выдано разрешение №Ru23531311-293 на строительство «Административно бытового корпуса, котельной, подстанции трансформаторной» сроком до 08.08.2018. Срок действия разрешения на строительство от 17.05.2012 № Ru23531311- 293 истек 08.08.2018 и в дальнейшем не продлевался.

На основании постановления администрации Таманского сельского поселения Темрюкский район от 18.05.2016 № 312 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, для строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса, гаражей, ремонтных мастерских» между ООО «Автобан-Тамань» (арендатор) и администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 3000007199 от 18.05.2016 (далее – договор аренды от 18.05.2016), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601016:1096, общей площадью 10 222 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, предназначенный для строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса, гаражей, ремонтных мастерских. В соответствии с пунктом 7.2 договор действует три года до 18 мая 2019 года.

Постановлением главы муниципального образования Темрюкский район от 10.04.2017 № 623 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1096 № 23531311-00962.

Согласно пояснений общества, данных в рамках дела №А32-11252/2019, ООО «Автобан-Тамань» осуществило строительство административно-бытового комплекса, гаражей и ремонтных мастерских, площадью здания 685,2 кв. м. После завершения строительства ООО «Автобан-Тамань» обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с письмом от 28.12.2018 № 17-5571/18 управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Темрюкский район отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Административно-бытовой корпус, котельная, подстанция трансформаторная комплексная», расположенных по адресу: <...>.

Общество обратилось в администрацию с заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1096 в аренду без проведения торгов, на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Письмом от 24 мая 2019 года администрация отказала в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах спорного участка расположено сооружение – подстанция трансформаторная комплексная с кадастровым номером 23:30:0601016:1528, плоащдью 1 кв. м. Сведения о зарегистрированных правах на строения – административно-бытовой комплекс, гаражи, ремонтные мастерские в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Полагая, отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1096 незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Однако, как следует из материалов дела, на основании протокола от 23.12.2011 о признании торгов по продаже права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...> несостоявшимися между администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендодатель) и ООО «Автобан-Тамань» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2011 № 3000004712 (далее – договор от 27.12.2011), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок плоащдью 10 222 кв. м, расположенный по адресу: <...> для строительства и эксплуатации административно – бытового комплекса, гаражей, ремонтных мастерских, с кадастровым номером 23:30:0601016:1096. Срок действия договора установлен с 23.12.2011 по 23.12.2016 (пункт 6.2 договора от 27.12.2011).

На основании постановления администрации Таманского сельского поселения Темрюкский район от 18.05.2016 № 312 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, для строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса, гаражей, ремонтных мастерских» между ООО «Автобан-Тамань» (арендатор) и администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 3000007199 от 18.05.2016 (далее – договор аренды от 18.05.2016), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601016:1096, общей площадью 10 222 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...>, предназначенный для строительства и эксплуатации административно-бытового комплекса, гаражей, ремонтных мастерских. В соответствии с пунктом 7.2 договор действует три года до 18 мая 2019 года.

Таким образом, заявителем было реализовано право на однократное продление срока действия договора в целях завершения строительства.

Более того, в материалы дела не представлены доказательства о регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенных в границах спорного земельного участка.

При этом, решением Арбитражного суда Краснодарского каря от 31.10.2019 по делу №А32-11252/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 ООО «Автобан-Тамань» отказано в признании права собственности на здание административно – бытового комплекса, гаражи и ремонтные мастерские по адресу: Краснодарский край, <...>.

В рамках дела № А32-11252/2019 судом первой инстанции по ходатайству общества назначена судебная строительно-техническая экспертиза, перед экспертами в частности поставлены вопросы: Определить расположение спорных объектов – здание административно-бытового комплекса, гаражи и ремонтные мастерские, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1096 по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, <...>, отступы от границ и процент застройки земельного участка? Описать технико-экономические показатели объектов (площадь, конструктивные элементы, глубину залегания фундамента и т.д.). Возможно ли отнести их к объектам капитального строительства (недвижимости). Соответствует ли спорные объекты разрешению на строительство №Ru23531311- 293 от 17.05.2012, градостроительному плану земельного участка, проектной документации в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования Темрюкский район? Если нет, то в чем выражено несоответствие и является ли оно устранимым? Описать способы устранения при их наличии.

В соответствии с заключением эксперта № 63-19 от 20.09.2019 спорный объект расположен в границах участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1096 по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, <...>.

Процент застройки земельного участка – 5,64%. Техникоэкономические характеристики объекта: - Площадь участка – 10 222,0 кв. м - Площадь застройки – 559,65 кв. м - Общая площадь – 698,0 кв. м - Этажность - 2 этажа - Строительный объем – 3 350,0 куб. м - Процент застройки участка – 5,64%. Соответствует по своему функциональному назначению условно разрешенным видам использования для территориальной зоны ОД-2, в которой он расположен; согласно ПЗЗ Таманского сельского поселения Темрюкского района, максимальный процент застройки участка – 60%, а при строительстве спорного объекта на отведенном участке процент застройки равен 5,64%, что соответствует ПЗЗ. Спорный объект располагается в границах допустимого расположения зданий, строений, сооружений, согласно данным градостроительного плана земельного участка № 23531311-00962.

Объект не соответствует разрешению на строительство №RU 23531311-293 от 17.05.2012, та как фактические площадь застройки (559,65 кв. м), строительный объем (3 350,0 куб. м) и общая площадь (698,0 кв. м) не соответствуют данным, указанным в разрешении на строительство. Данные, согласно разрешения на строительство №RU 23531311-293 от 17.05.2012: площадь застройки (700,0 кв. м), строительный объем (3 160,0 куб. м) и общая площадь (633,6 кв. м).

Экспертное заключение признано судами в рамках дела №А32-11252/2019 соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем, заключение строительно-технической экспертизы №63-19 от 20.09.2019, выполненное ООО «Новая судебная экспертиза» принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суды в рамках дела №А32-11252/2019 пришли к выводу, что при строительстве спорных объектов допущены отклонения от разрешенных параметров, что привело к расхождению в площади сооружений и к возведению пристройки, не согласованной в разрешительных документах. Спорное сооружение обладает признаками самовольной постройки.

В силу указанного суд приходит к выводу, что заявителем не подтверждено право на предоставление спорного земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1096, площадью 10 222 кв. м.

Судом также принято во внимание то обстоятельство, что в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601016:1096, площадью 10 222 кв. м, расположен объект недвижимости - подстанция трансформаторная комплексная с кадастровым номером 23:30:0601016:1528, плоащдью 1 кв. м.

В силу пункта 1 и 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатации и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Таким образом, собственник строения на земельном участке имеет преимущественное право пользования земельным участком, на котором расположены, принадлежащие ему объекты недвижимости.

Однако, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

Как указано выше, площадь спорного земельного участка составляет 10 222 кв. м, что значительно превышает площадь подстанции трансформаторной комплексной, плоащдью 1 кв. м.

Согласно определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести. Такая же аналогичная правовая позиция изложена в постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.11.2019 по делу № А63-14728/2018.

Заявитель не представил в материалы дела доказательства необходимости для эксплуатации объекта недвижимости, плоащдью 1 кв. м, земельного участка плоащдью 10 222 кв. м. Судом такая необходимость не усматривается. Ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации указанного объекта недвижимости заявителем, не заявлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.


Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 56, 65, 70, 110, 159, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Автобан-Тамань» (ОГРН <***>, ИНН <***>), п. Волна справку на возврат из федерального бюджета Российской Федерации 3 000,00 рублей, излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 17.07.2019 № 1187 на сумму 6 000,00 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко