Решение от 15 октября 2025 г. по делу № А32-53313/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А32-53313/2024
г. Краснодар
16 октября 2025 года
Резолютивная часть решения вынесена 02.10.2025

Полный текст решения изготовлен 16.10.2025


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Чеснокова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайдамака Э.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края г. Краснодар

к ООО СЗ «СпецМонтажКраснодар» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о приостановлении деятельности организации, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,


при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 – доверенность,

от заинтересованного лица: ФИО2 – доверенность,

У С Т А Н О В И Л:

Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края г. Краснодар обратился в арбитражный суд с заявлением к ООО СЗ «СпецМонтажКраснодар» о приостановлении деятельности организации, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Заявитель в судебном заседании присутствовал, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо в судебном заседании присутствовало, возражало против удовлетворения заявленных требований.

От заинтересованного лица поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании 18.09.2025 объявлен перерыв до 02.10.2025 до 09 час. 40 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края - http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения.

Суд, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

ООО специализированный застройщик "СпецМонтажКраснодар" (далее - ООО СЗ "СМК") осуществляет строительство объектов: "Комплекс многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными  помещениями и подземной автостоянкой по ул. Ростовское шоссе, 30/7 в г.   Краснодаре.   Литер   7",   на   основании  разрешения   на   строительство от   12.12.2016   №   RU   23306000-4398-р-2016,   на   земельном   участке  с кадастровым номером: 23:43:0129001:23847.

Согласно проектной декларации по объекту в редакции от 01.03.2022 № 23-002475, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта -1 квартал 2024 г. (31.03.2024), срок передачи объекта- 31.05.2024.

Согласно проектной декларации № 23-002475 по объекту в редакции от 06.08.2024, размещенной в ЕИСЖС по объекту заключено 488 договоров участия в долевом строительстве на общую сумму обязательств застройщика 3 400, 352 млн. руб.

Информация о заключенных дополнительных соглашениях о переносе сроков в департамент не поступала.

Информация о выдаче ООО СЗ "СМК" разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов капитального строительства в департамент не поступала.

Таким образом, ООО СЗ "СМК" обязанность по передаче объекта долевого строительства в срок, не выполнена по трем объектам долевого строительства.

Вышеуказанное по мнению департамента свидетельствует о грубом нарушении со стороны ООО СЗ "СМК" норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.

В связи с чем, контролирующий орган обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу о приостановлении деятельности юридического лица на рассматриваемом объекте.

Принимая решение по данному делу, суд руководствовался следующим.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 21.10.2015 N 3255-КЗ "О системе исполнительных органов государственной власти Краснодарского края и структуре высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края - администрации Краснодарского края", постановлениями главы администрации от 3 27.10.2015 N 993 "О совершенствовании деятельности исполнительных органов государственной власти Краснодарского края", от 21.12.2015 N 1245 "О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края" с 01.01.2016 признано утратившим силу Постановление главы администрации Краснодарского края от 28.07.2014 N 769, управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края присоединено к управлению государственного строительного надзора Краснодарского края, которое, в свою очередь, переименовано в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

С 01.01.2016 департамент является правопреемником управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, то есть органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 3 части 15 статьи 23 Закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности.

Согласно пункту 4 части 15 статьи 23 Закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщиком не исполнялись требования названного Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные названным Федеральным законом меры воздействия.

Так, частью 15 статьи 23 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на 4 определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: 3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 названного Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей; 4) застройщиком не исполнялись требования названного Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные названным Федеральным законом меры воздействия.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, строительство объектов осуществляется на основании Разрешений на строительство: № RU23306000-4398-p-2016 от 12.02.2016 (литер 7), № RU23306000-4388-p-2016 от 28.01.2016 (литер 8), № RU23306000-4369-p-2016 от 30.12.2015 (литер 9), выданных Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар. Срок действия указанных разрешений на строительство - 31.12.2025г.

Заявление Департамента мотивировано тем, что общество допустило просрочку по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства сославшись на Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» которым (п. 3. ч. 15. ст. 23) предусмотрено, что контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности.

В силу частей 1, 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику полевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке -с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Общество при продлении действия разрешения на строительство проводило работу с участниками долевого строительства по внесению изменений в договоры долевого участия в части переноса срока сдачи объектов.

Однако учитывая количество участников, а также то, что подписание дополнительного соглашения является правом участников долевого строительство, и то, что большое количество участников не проживает в городе Краснодаре, заключить такие соглашения со всеми участниками не всегда возможно в силу указанных выше объективных причин.

Суд установил, что на сегодняшний день отношения между обществом и сторонними физическими (юридическими) лицами направленные на привлечение денежных средств по указанном многоквартирному дому не могут регулироваться нормами Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ ввиду следующего.

В соответствии со статьей 1 данного федерального закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином" объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только (в отношении когда строительство осуществляет застройщик) на основании договора участия в долевом строительстве.

Частью 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ также определено, что его действие распространено только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) МКД и (или) иных объектов недвижимости. Разрешение на строительство объекта «Комплекс многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Ростовское шоссе, 30/7 в г. Краснодаре, было продлено до 31.12.2025. В период действия разрешения на строительство спорных многоквартирных домов обществом было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию от 19.02.2025 № 23-43-36-2025 Литер 8, от 04.04.2025 № 23-43-02-2025 Литер 7, от 21.05.2025 № 23-43-17-2025 Литер 9.

Спорные многоквартирные дома «Комплекс многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Ростовское шоссе, 30/7 в г. Краснодаре. Литер 8. Корректировка» 04.04.2025 был поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 23:43:0129001:69915. Данный дом имеет адрес – Российская Федерация,  Краснодарский  край, город Краснодар городской округ, <...>.

«Комплекс многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Ростовское шоссе, 30/7 в г. Краснодаре. Литер 7. Корректировка» 30.04.2025 был поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 23:43:0129001:72956. Данный дом имеет адрес - Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар городской округ, <...>.

- «Комплекс многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Ростовское шоссе, 30/7 в г. Краснодаре. Литер 9. Корректировка» 06.06.2025 был поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 23:43:0129001:73478. Данный дом имеет адрес - Российская Федерация, Краснодарский край, город Краснодар городской округ, <...>.

Также поставлены на государственный кадастровый учет все квартиры и помещения, расположенные в данном доме.

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Данные акты подтверждают, что каждая квартира, полученная дольщиками, соответствует заявленным характеристикам и стандартам качества, установленным законодательством. Наличие подписанных актов является документальным подтверждением передачи прав собственности, гарантируют исполнение законные прав и интересов дольщиков. В настоящее время общество осуществляет процедуру по передаче участникам долевого строительства квартир и помещений в данном доме. Все представленные акты являются доказательствами надлежащего исполнения обязательств общества перед дольщиками.

Таким образом, общество уже не может привлекать денежные средства участников долевого строительства, так как жилой дом построен и введен в эксплуатацию, следовательно, общество уже в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ч. 1) не может привлекать таким образом денежные средства.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях", приостановление лицензии не является административным наказанием, а представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц.

В соответствии с правовыми позициями, сформулированными Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлениях от 30.07.2001 N 13-П и от 21.11.2002 N 15-П, Определениях от 14.12.2000 N 244-О, от 17.02.2000 N 16-О, от 05.07.2001 N 130-О, меры государственного принуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств.

Указанные меры не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также право частной собственности.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.1999 N 11-П, принцип соразмерности, выражающий требования справедливости, предполагает установление публично-правовой ответственности лишь за виновное деяние и ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении взыскания. Европейский суд по правам человека допускает, что государство может в исключительных случаях ограничивать частные имущественные права во имя поддержания публичного общественного порядка, такие ограничения не должны носить фискального характера (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.1999 N С1-7/смп-1341 "Об основных положениях, применяемых Европейским Судом по правам человека по защите имущественных прав и прав на правосудие").

В соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 23 Закона N 214-ФЗ, указанный закон не устанавливает безусловной обязанности арбитражного суда при наличии приведенных в этой норме оснований принять решение о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости.

Кроме того, само по себе приостановление хозяйственной деятельности коммерческой организации является исключительной мерой, которая должна быть соразмерна степени нарушения обязанностей субъектом.

При рассмотрении вопроса о приостановлении деятельности застройщика суд обязан руководствоваться не только нормами публичного права, но и оценивать возможное негативное влияние судебного акта на права и законные интересы участников долевого участия в строительстве.

Поскольку общество представило доказательства того, что объект сдан в эксплуатацию, суд исходит из того, что требуемая им мера принуждения в отношении застройщика является чрезмерной и несоразмерной степени допущенного обществом нарушения.

Кроме того, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2025 по делу N А32-34951/2024 по делу с аналогичными фактическими обстоятельствами сделан вывод, о том, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в МКД и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1 части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ). В рассматриваемой по делу ситуации такие денежные средства от дольщиков на эскроу-счета уже поступили и приостановление такой деятельности застройщика на будущее уже невозможно.

Действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе МКД) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются гражданским и законодательством об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) МКД и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) МКД, не допускается (часть 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ). По этой причине привлечение денежных средств дольщиков в спорном объекте на будущее будет не только нарушать Закон N 214-ФЗ, но выходить из сферы его регулирования.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями, содержащимися в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным не применять к обществу испрашиваемую департаментом меру ответственности.

При рассмотрении вопроса о приостановлении деятельности застройщика суд обязан руководствоваться не только нормами публичного права, но и оценивать возможное негативное влияние судебного акта на права и законные интересы участников долевого участия в строительстве.

Учитывая изложенное, требования Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 156, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                                  А.А. Чесноков