Решение от 21 августа 2019 г. по делу № А60-34331/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ
РЕШЕНИЕ

Дело №А60-34331/2019
21 августа 2019 года
г. Екатеринбург


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Пшеничниковой, рассмотрел дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агротех плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 225909 руб. 68 коп.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления, возбуждении производства по делу и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.

Судом 13.08.2019 путем подписания резолютивной части вынесено решение. Общество с ограниченной ответственностью «Агротех плюс» обратилось в суд с заявлением о составлении мотивированного решения. Учитывая, что заявление подано с соблюдением установленного ст. 229 Арбитражного процессуального кодекса срока, изготовлено мотивированное решение.

Общество с ограниченной ответственностью «Агротех плюс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по оплате аренной платы по договору аренды недвижимого имущества №74-НМЮ от 07.11.2017 за период с 07.05.2019 по 30.06.2019 в размере 218709 руб. 68 коп., неустойки в размере 7200 руб. 00 коп., а также расходы по оплате услуг представителя 50000 руб. 00 коп.

Определением суда от 19.06.2019 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца 26.06.2019 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела оригинала платежного поручения об уплате государственной пошлины.

От ответчика 16.07.2019 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик исковые требования не признал, просит в удовлетворении иска отказать на основании доводов изложенных в отзыве.

Поступившие документы суд приобщил к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, 07.11.2017 между обществом «Агротех плюс» (арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №74-НМЮ (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть нежилого здания (площадью 235,3 кв.м. № помещений на поэтажном плане первого этажа 1-7, 11-21 в литере А, № 13 в литере А1, № 14 в литере а) с кадастровым номером 0:55:040306:2223 общей площадью 327,4 кв.м., расположенные на 1 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: <...> (далее – объект).

Согласно пункту 6.1 договора аренды срок аренды – 10 лет с даты подписания договора.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названных объектов подтверждается актом приема-передачи (приложение к договору аренды), подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за пользование помещением установлена арендная плата в размере:

- 400000 рублей в месяц с 1 по 30 дни аренды;

- 154000 рублей в месяц с 31 по 180 дни аренды;

- 155000 рублей в месяц с 181 по 360 дни аренды;

- 200000 рублей в месяц с 361 дня аренды.

На момент подачи иска, размер арендной платы составляет 200000 рублей в месяц.

Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца (пункт 5.2.2. договора аренды).

Как указывает истец, в нарушение вышеуказанных условий, предусмотренных договором, обязательства ответчиком выполнялись несвоевременно и не в полном объеме.

У ответчика перед истцом за период 01.03.2019 по 30.06.2019 образовалась задолженность в общей сумме 218709 руб. 68 коп.

Истцом направлена ответчику претензия об оплате задолженности по договору аренды. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

В настоящем споре отношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом представлен расчет задолженности ответчика перед истцом по оплате арендной плате за период 01.03.2019 по 30.06.2019 в размере 218709 руб. 68 коп.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указав на отсутствие задолженности перед истцом в связи с недобросовестным поведением.

Судом принимаются во внимание доводы ответчика в силу следующего.

Согласно пункту 1.3.6 договора аренды арендодатель заверяет арендатора, что объект обеспечен коммунальными услугами: теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением (канализация хозбытовая), электроснабжением, необходимыми для использования объекта по назначению, указанному в п. 2.1 договора.

Исходя из пункта 2.1 договора аренды объект передается арендодателем арендатору для размещения в нем магазина «Монетка», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под товарным знаком «Монетка» в целях осуществления оказания услуги и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией, оказания услуг и/или организации оказания услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, а равно любых иных услуг и деятельности предприятий торговли.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора арендодатель обязуется своими силами и за свой счет обеспечить объект для его эксплуатации арендатором коммунальными услугами, качеством и в объеме необходимыми для использования объекта по назначению, указанному в пункте 2.1 договора.

В том числе арендодатель обязан обеспечить объект теплоснабжением в отопительный сезон (пункт 3.1.4.1) и приложить все необходимые действия для предотвращения любых перерывов в предоставлении коммунальных услуг.

В силу пункта 5.3.1 договора аренды арендодатель обязуется обеспечить объект газовым котлом для отопления объекта. До момента исполнения данной обязанности арендатор не компенсирует арендодателю коммунальные услуги за электрический котел.

В соответствии с пунктом 5.6 договора аренды стороны установили специальные экономические условия, существенно влияющие на размер арендной платы, в соответствии с которыми арендная плата по договору уменьшается на 30 % от установленного договором размера в следующих случаях: неисполнения и/или ненадлежащего исполнения одного или нескольких обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.4.1, 3.1.4.4, 3.1.15.1 - 3.1.15.5, 3.1.15.7 - 3.1.15.10, 3.1.16, 3.1.22, 3.1.26, 3.1.27 договора, в период, когда началось неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств арендодателем и до устранения последствий такого неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств.

При определении температуры воздуха в помещении магазина в холодный период (+10°С и ниже) следует руководствоваться СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемологические требования к организациям торговли и оборота в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемологические правила, утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 06.09.2001 года.

Работа в магазине относится к различным категориям работ по уровням энергозатрат, в том числе к категории Легкая- 1а.

В связи с этим температура воздуха в помещении магазина не должна быть ниже 22-24 °С. В торговом зале температура не поднималась выше 18 °С, в кассовой зоне не превышает 6 °С, а в подсобных помещениях - 8 °С.

Данное правонарушение зафиксировано Актом 5/03-19 от 05 марта 2019 года, на котором имеется отметка арендодателя.

Объект продолжительное количество времени отапливался с использованием дровяного котла, что подтверждается актом №5/03-19 от 05 марта 2019 года (на оборотной стороне).

Как указал ответчик, для поддержания температурного режима вынужден был использовать собственные электрообогреватели для обогрева помещения.

03.04.2019 года в адрес ООО «Агротех плюс» направлена претензия с требованием в течение 7 календарных дней исполнить обязанность по обеспечению объекта газовым котлом для его отопления и обеспечения температуры воздуха в помещениях магазина, в том числе в торговом зале, подсобных помещениях и кассовой зоне, не ниже установленного законодательством Российской Федерации.

В ответ на данную претензию ООО «Агротех плюс» направило в адрес ООО «Элемент Трейд» обращение № 01 от 09.04.2019 года в соответствии с которым «подключение к газовым сетям является сложным техническим процессом, связанным с монопольной организацией АО «Газпром распределение Уфа». Следовательно, требование подключения газового котла в течение 7 (семи) календарных дней невозможно». Также указано, что все обязательства ООО «Агротех плюс» выполнены в срок, дальше все зависит от подрядчика «Газпром распределение Уфа».

Таким образом, исполнение обязанностей по обеспечению объекта коммунальными услугами, в том числе услугами по теплоснабжению, относится к зоне ответственности арендодателя.

Истцом не опровергается тот факт, что обязательство по установке газового котла не исполнено. Заключение договора с подрядчиком «Газпром распределение Уфа» не может являться надлежащим исполнением обязательства.

С момента заключения договора между истцом и ответчиком прошло более 1,5 лет, что является достаточным сроком для приведения состояния помещения в соответствии с условиями договора.

Истец ссылается на тот факт, что договором не установлен конкретный срок для установки электрического котла, соответственно, при не установлении котла до настоящего времени нарушений с его стороны не допущено.

В соответствии с частью 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Таким образом, срок, превышающий 1,5 года с момента заключения договора, не может считаться разумным, и ссылка истца на отсутствие конкретных сроков в договоре не имеет правового значения.

Кроме того, ООО «Элемент-Трейд» производило снижение арендной платы только на время отопительного сезона (до 15.05.2019).

Данный вывод подтверждается тем, что ответчик осуществил доплату за период с 16.05.2019 года по 30.06.2019 года в размере 90967 руб. 74 коп., что подтверждается платежным поручением № 606228 от 28.06.2019 года.

Данная доплата не учтена в расчетах истца.

Кроме того, ответчиком представлены платежные поручения об оплате арендной платы за март 2019 года на сумму 156774 руб. 19 коп. (платежное поручение №518261 от 04.03.2019), за апрель 2019 года в размере 140000 руб. 00 коп. (платежное поручение №542909 от 04.04.2019), за май 2019 года в размере 170966 руб. 78 коп. (платежные поручения №561309 от 29.04.2019; № 518261 от 04.03.2019; № 542909 от 04.04.2019), за июнь 2019 года в размере 200000 руб. 00 коп. (платежные поручения №588355 от 04.06.2019; №606228 от 28.06.2019).

В соответствии с п. 1. ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1. ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1. ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании вышеизложенного, снижение размера арендной платы обусловлено неисполнением обязательств истцом по обеспечению объекта теплоснабжением в пределах нормативов, установленных Российским законодательством.

Для поддержания необходимых температур ответчик вынужден был использовать собственные электрообогреватели, что подтверждено актом, подписанным в том числе истцом.

Договором предусмотрено снижение размера арендной платы на 30 % при несоблюдении арендодателем пункта договора, который устанавливает обязательство арендодателя по обеспечению объекта коммунальными услугами, в том числе услугами по теплоснабжению.

Заключенный договор и отдельные его условия не оспаривались истцом, соответственно стороны в своих правоотношениях должны руководствоваться условиями данного договора.

Снижение размера арендной платы соответствует условиям договора, соответственно, осуществлено ответчиком правомерно.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

При отказе в удовлетворении исковых требований все судебные расходы в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании статей 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению. Решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия в полном объеме.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. Исполнительный лист выдается взыскателю только по его ходатайству независимо от подачи в суд заявления о составлении мотивированного решения или подачи апелляционной жалобы (абзац 2 пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2017 г. № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве»).

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

СудьяИ.В. Пшеничникова