Решение от 15 июля 2020 г. по делу № А53-5528/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«15» июля 2020 годаДело №А53-5528/2020

Резолютивная часть решения объявлена «14» июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен «15» июля 2020 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании передать земельный участок,


при участии:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 27.03.2020),

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2016 №36468, об обязании передать земельный участок.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по освоению земельного участка, предоставленного в целях строительства.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 14.07.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 14.07.2020 до 11 часов 20 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между департаментом и ООО «Авангард» заключен договор аренды земельного участка от 08.02.2016 № 36468, площадью 11 026 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0073012:391, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон.

В соответствии с п.п. 1.1 п.1 договора земельный участок предоставлен ответчику в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест.

Срок аренды установлен до 17.12.2023 (п.п. 2.1 п. 2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Департаментом направлено предупреждение № 59.30-27003/14 от 20.11.2019 с требованием в срок до 22.12.2019 представить доказательства освоения данного земельного участка.

В ответ на указанное предупреждение ООО «Авангард» направлено письмо от 16.12.2019 с приложением копий документов, которые по мнению арендатора свидетельствуют об освоении земельного участка.

14.01.2020 департаментом в рамках наделенных полномочий решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 №138 «Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону» по контролю и использованием земель проведено обследование вышеуказанного земельного участка, по итогам которого составлен акт обследования № 35 и установлено, что предоставленный ответчику земельный участок не используется в соответствии с условиями договора, земельный участок не огорожен, свободен от строений. На момент обследования строительство не велось.

Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в письме от 26.11.2019 № 59-34-2/45840 сообщено, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

Поскольку земельный участок не осваивается и документов, подтверждающих его освоение, не представлено, со ссылкой на ст. 619 ГК РФ в адрес арендатора департаментом направлено уведомление № 59.30-300/14 от 14.01.2020 с предложением о расторжении договора аренды от 08.02.2016 № 36468 и возврате земельного участка по акту приема-передачи в срок до 31.01.2020.

Соглашение о расторжении договора по настоящее время сторонами не подписано.

Департамент, указывая, что ответчиком не выполнены условия договора аренды и требования закона, в течение 3 лет с момента заключения договора аренды земельный участок не использовался в предназначенных целях, в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест, чем нарушаются права департамента как главного распорядителя земель, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2016 №36468 и возврате земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований департамента, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Материалами дела подтверждается, что истец направил в адрес ответчика уведомление № 59.30-300/14 от 14.01.2020 с предложением о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка в целях строительства.

Таким образом, арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении досрочно расторгнуть договор аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды с ответчиком не подписано.

Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, департамент ссылается на неиспользование арендатором земельного участка в целях строительства в течение трех лет как на существенное нарушение условий договора о пользовании имуществом.

Вместе с этим, как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен арендатору в целях строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест, срок аренды установлен до 17.12.2023.

Согласно условиям договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора, выполнять работы, направленные на благоустройство территорий, а также до конца срока действия договора осуществить жилищное и иное строительство (п.п. 4.4.3., 4.4.4., 4.4.15., 4.4.16 договора).

20.11.2019 департаментом направлено предупреждение №59.30-27006/14 с требованием в срок до 22.12.2019 представить доказательства освоения указанного земельного участка.

В ответе на данное предупреждение от 16.12.2019 общество указало на то, что в настоящее время активно проводит обязательные предварительные и внешне подготовительные работы перед началом строительства, осуществляются работы по проектированию и инженерно-геологическим изысканиям, а также по проведению топографических съемок земельных участков, кроме того, заключаются договоры на техническое присоединение и подключение к инженерным сетям ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону», АО «Ростовводоканал», АО «Донэнерго». Согласовываются условия с контролирующими и надзорными службами г. Ростова-на-Дону. К строительным работам планируется приступить в 2020 году.

Вместе с этим 15.01.2020 департаментом в адрес общества направлено уведомление №59.30-416/14 с предложением в срок до 31.01.2020 расторгнуть договор и вернуть земельный участок арендодателю по акту приема-передачи, отказ от которого и послужил поводом к обращению с настоящим иском.

Так, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении. При этом, исходя из смысла пункта 4 указанной нормы следует, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения неиспользование земли в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка, а кроме того, указанное обстоятельство должно быть доказано арендодателем посредством представления суду соответствующих доказательств.

Также из анализа статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.

Анализ норм статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а для его получения необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и другой разрешительной документации, на получение, согласование и организацию которой необходимо потратить значительное время, которое в свою очередь не может быть не оценено, как время, потраченное на освоение земельного участка.

Проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство должны быть совершены в установленные договором сроки.

Так общество в ответе на предупреждение департамента №59.30-27006/14 от 20.11.2019 указывает на активное освоение земельного участка путем проведения обязательных предварительных и внешне подготовительных работ перед началом строительства, осуществления работы по проектированию и инженерно-геологическим изысканиям, а также по проведению топографических съемок земельных участков, обществом заключаются договоры на техническое присоединение и подключение к инженерным сетям ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону», АО «Ростовводоканал», АО «Донэнерго», согласовываются условия с контролирующими и надзорными службами г. Ростова-на-Дону. К строительным работам планируется приступить в 2020 году. Указанное подтверждается приложенными документами.

Департамент, обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора, не учел, что в пункте 4.4.15 договора он обязал арендатора выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность в срок не более 7 лет (с 17.12.2013), осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в срок не более 10 лет (с 17.12.2013), то есть до 17.12.2023.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности департаментом обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора о пользовании имуществом, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и отвечающих требованиям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку срок строительства, предусмотренный настоящим договором, не истек, в материалы дела представлены доказательства предпринимаемых ответчиком мер по освоению земельного участка, следует признать, что требование о расторжении договора заявлено преждевременно.

В связи с чем в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2016 №36468 и о возврате земельного участка необходимо отказать.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук