Решение от 14 декабря 2023 г. по делу № А55-25459/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


14 декабря 2023 года

Дело №

А55-25459/2023


Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 декабря 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Балькиной Л.С.

При ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 07 декабря 2023 года дело по иску, заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Государственному Унитарному Предприятию Самарской Области "Самарская Областная Имущественная Казна"

третье лицо Министерство имущественных отношений Самарской области.

о признании отказа от договор недействительным,

при участии в заседании

от истца – ФИО3 представитель

от ответчика – ФИО4, представитель

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Государственному унитарному предприятию Самарской Области "Самарская областная имущественная казна", в котором, с учетом принятого судом уточнения исковых требований, просит признать уведомление от 10.07.2023 № 995 об одностороннем отказе от договора на аренду недвижимого имущества от 29.03.2021 № 6791 недействительным. Определением от 15.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области, которое явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено в соответствии с положениями ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представило письменные пояснения по делу.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения заявленного требования.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, в совокупности с исследованными доказательствами, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.03.2021 между истцом и ответчиком был заключён договор на аренду недвижимого имущества № 6791 (далее - договор аренды). На основании протокола об итогах аукциона от «13» января 2021г. № 01 А/21 о результатах аукциона на право заключения договора аренды, «Арендодатель» передает по акту приема-передачи, а «Арендатор» принимает в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, х.Джанхот, ул.Короленко, д.25, а именно:

- нежилое здание, спальный домик № 1, литера А,а,а1,а2, общей площадью 107,70 кв.м;

- нежилое здание, спальный домик № 2, литера Б,б,б1, общей площадью 87,00 кв.м;

- нежилое здание, спальный домик № 3, литера В,в,в1, общей площадью 81,70 кв.м;

- нежилое здание, спальный домик № 4, литера Д,д,д1,д2,дЗ, общей площадью 86,90кв.м;

- нежилое здание, спальная палатка № 5, литера Е, общей площадью 50,50 кв.м;

- нежилое здание, спальная палатка № 6, литера Ж, общей площадью 51,70 кв.м;

- нежилое здание, сан.блок, литера 3,з, общей площадью 39,90 кв.м;

- сооружение наружные сети пожарного водоснабжения;

- сооружение сети водоснабжения;

- сооружение сети электроснабжения;

- сооружение ограждение;

- сооружение бак водяной;

и движимое имущество - Благоустройство общей балансовой стоимостью 2 942,80 руб. (далее - имущество) для использования под базу отдыха.

Сторонами подписан акт приема - передачи в аренду имущества.

Согласно п. 2.1. договора срок аренды по договору устанавливается 10 (десять) лет и определяется календарными датами с 25 января 2021 года по 24 января 2031 года включительно.

В соответствии с условиями договора арендатор обязался использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. договора; в течение пяти дней с момента подписания договора заключить с арендодателем договор на эксплуатационные, коммунальные и хозяйственные услуги; содержать арендуемое имущество и прилегающие территории в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии; содержать арендуемое имущество, в том числе системы предотвращения пожаров и противопожарной защиты, в исправном состоянии согласно требованиям санитарно - эпидемиологического надзора, электротехнической и пожарной безопасности, в соответствии с правилами противопожарного режима, утвержденными постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме»; своевременно вносить арендную плату, эксплуатационные и коммунальные платежи, а также нести другие расходы, связанные с использованием арендованного имущества; предоставить право служащим «Министерства» и «Арендодателя» или другим лицам, наделенным такими правами, в любое разумное время посетить арендуемое имущество с целью его проверки и осмотра; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества с предварительным письменным уведомлением «Министерства» и«Арендодателя», а арендодатель обязался контролировать выполнение арендатором обязательств по договору.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено право арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, в том числе, в случаях: при использовании имущества в целом или его части не по назначению в соответствии с п. 1.1 договора; если арендатор существенно ухудшает техническое состояние имущества.

Ответчик 10.07.2023 направил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от договора аренды № 995 (далее - односторонний отказ), мотивировав его следующим: недвижимое имущество под базу отдыха не используется; в связи с фактическим неиспользованием имущества, существенно ухудшаются и разрушаются здания и сооружения, переданные в аренду; очистка территории от сухой листвы, иголок, шишек, травы не производится, что свидетельствует о ненадлежащем санитарном, противопожарном содержании объектов.

Истец считает, что оснований для одностороннего отказа в действительности не было, а потому у ответчика не возникло право на односторонний отказ от договора аренды.

В одностороннем отказе от договора ответчик также указал на то, что им 08.06.2023 был произведён осмотр предмета аренды, в результате которого установлено существенное ухудшение и разрушение зданий и сооружений, переданных в аренду.

Истец указывает, что о проведении данного осмотра он не уведомлялся, на осмотр не вызывался и в осмотре не участвовал, в связи с чем акт осмотра арендованного имущества, составленный арендодателем в одностороннем порядке, по мнению истца, не может быть признан надлежащим доказательством, в связи с тем, что он составлен ненадлежащим образом (без вызова арендатора). Данный акт осмотра истцу не направлялся, иным образом не предоставлялся.

Также истец указывает, что какая-либо конкретизация допущенных истцом нарушений в одностороннем отказе отсутствует, в чём выражается ухудшение предмета аренды, и каким образом проявляется разрушение предмета аренды, установить невозможно, а также ссылается на то, что он как арендатор надлежаще следил за предметом аренды и не допускал ухудшения его состояния.

С учетом изложенного, а также уточнения исковых требований, истец просит суд признать уведомление от 10.07.2023 № 995 об одностороннем отказе от договора на аренду недвижимого имущества от 29.03.2021 № 6791 недействительным.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (пункты 1 , 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 450.1 (пунктам 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 50 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

Истец указывает, что при расторжении договора ответчиком допущено злоупотребление правом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в пункте 14 также разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 166 (пункта 2) и 168 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. По общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд полагает установленным допущенное арендатором нарушение условий договора аренды, дающее арендодателю право на отказ от договора, а также не усматривает в действиях арендодателя злоупотребления правом.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3.2.9. договора арендатор обязан своевременно предоставить право служащим арендодателя в любое разумное время посетить арендуемое имущество с целью его проверки и осмотра. Об осмотре и проверке имущества с обязательным условием об уведомлении арендатора нормой данного пункта не предусмотрено.

Как следует из материалов дела, 08.06.2023 комиссией ответчика проведен осмотр имущественного комплекса, по итогам которого установлены следующие нарушения условий договора: недвижимое имущество под базу отдыха не используется; в связи с фактическим неиспользованием имущества, существенно ухудшаются и разрушаются здания и сооружения, переданные в аренду; очистка территории от сухой листвы, иголок, шишек, травы не производится, что свидетельствует о ненадлежащем санитарном, противопожарном содержании объектов, о чем составлен акт осмотра от 13.06.2023.

С момента заключения договора аренды, то есть с 25.01.2021 по 08.06.2023 арендатором имущественный комплекс не использовался.

Учитывая вышеизложенное, ответчиком направлено уведомление в адрес истца о расторжении договора на аренду недвижимого имущества от 29.03.2021 № 6791, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Короленко, д. 25 по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления либо истечения срока хранения письма в отделении Почты России.

Довод истца о том, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены , не принимаются судом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с условиями договора арендатор обязался использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. договора; в течение пяти дней с момента подписания договора заключить с арендодателем договор на эксплуатационные, коммунальные и хозяйственные услуги; содержать арендуемое имущество и прилегающие территории в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии; содержать арендуемое имущество, в том числе системы предотвращения пожаров и противопожарной защиты, в исправном состоянии согласно требованиям санитарно - эпидемиологического надзора, электротехнической и пожарной безопасности, в соответствии с правилами противопожарного режима, утвержденными постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме»; своевременно вносить арендную плату, эксплуатационные и коммунальные платежи, а также нести другие расходы, связанные с использованием арендованного имущества; предоставить право служащим «Министерства» и «Арендодателя» или другим лицам, наделенным такими правами, в любое разумное время посетить арендуемое имущество с целью его проверки и осмотра; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества с предварительным письменным уведомлением «Министерства» и«Арендодателя», а арендодатель обязался контролировать выполнение арендатором обязательств по договору.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено право арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, в том числе, в случаях: при использовании имущества в целом или его части не по назначению в соответствии с п. 1.1 договора; если арендатор существенно ухудшает техническое состояние имущества.

Согласно статье 619 ГК РФ арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии. При невыполнении арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, если это стало причиной существенного ухудшения имущества, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Составленный ответчиком акт осмотра от 13.06.2023 подтверждает нарушения условий договора. В акте осмотра от 13.06.2023 указано, что арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии не соблюдаются. В ходе проведения осмотра была проведена фотофиксация нежилых зданий и земельного участка. Как указывает ответчик, не проведение работ по надлежащему содержанию зданий, не проведение работ по текущему ремонту зданий, предусмотренных п. 3.2.10. договора, в течение 2,5 лет свидетельствует не только о его фактическом неиспользовании, но и о ненадлежащем содержании, ухудшении, нарушении противопожарных и санитарных норм.

Довод о том, что истец не принимал на себя обязательства по обеспечению арендуемого имущества нормам пожарной безопасности, противоречит условиям подписанного договора и нормам законодательства РФ.

На основании ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Пунктом 3.2.3. договора установлена обязанность арендатора содержать арендуемое имущество и прилегающую территорию в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии.

Ответчик пояснил, что имущественный комплекс огорожен забором, с отдельностоящими нежилыми зданиями и сооружениями внутри забора. Соответственно обязанность арендатора по санитарному содержанию, противопожарному режиму распространяется не только на нежилые здания и сооружения, но и на земельный участок. Согласно акту осмотра, арендатором не производится очистка территории от сухой листвы, иголок, шишек, травы. Не проведение работ по поддержанию противопожарной безопасности, санитарному содержанию, проведению текущего ремонта, как недвижимого имущества, так и земельного участка может привести к утрате объекта собственности Самарской области.

Истец утверждает, что он как арендатор надлежаще следил за предметом аренды и не допускал ухудшения его состояния. Вместе с тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил документов, свидетельствующих о том, что им в период пользования объектами производились мероприятия , направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии. Истцом не опровергнуты сведения об ухудшении состояния имущества, отраженные в акте, не представлены доказательства , свидетельствующие о соблюдении им положений п.п. 3.2.3., 3.2.4., 3.2.10. договора.

Доводы истца о ненадлежащем указании наименования объекта отклоняются судом, поскольку в акте указан адрес объекта недвижимости имущества: Краснодарский край, г.Геленджик, х.Джанхот, ул.Короленко, д.25, соответствующий адресу недвидимого имущества, указанному в п. 1.1. договора аренды.

Доводы истца о том, что коллегиальный характер осмотра имущественного комплекса ничем не подтвержден, единственная ссылка на наличие комиссии в приложенных документах содержится в отчете о командировке, в котором указана группа в составе: «главного инженера ФИО5, начальника юридического отдела ФИО6 и главного специалиста ФИО7.», отчет о командировке составлен только за подписью главного инженера ФИО5, в акте осмотра отсутствуют сведения о составе лиц, участвующих в осмотре, документ составлен за подписью главного инженера ФИО5 без подписей остальной группы, а также о том, что ответчиком не представлены дополнительные доказательства, подтверждающие состав лиц, участвующих в осмотре, наличие у них необходимых полномочий и служебного задания для направления в командировку, не принимаются судом, поскольку опровергаются представленными в материалы дела документами.

В целях проведения контрольных мероприятий по соблюдению условий договоров на аренду недвижимого имущества (договоры от 06.08.2021 № 6971 и от 29.03.2021 № 6791), надлежащего исполнения зданий и земельных участков, расположенных по адресам: <...> (б/о «Кедр»), Краснодарский край, г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Короленко, д. 25 (пансионат «Южная звезда»), а также приемке работ по уборке территории имущественно-земельного комплекса по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, Пионерский проспект, д. 8 (ЛОК «Шахтерская слава») ответчиком направлены в командировку сроком на 6 (шесть) календарных дней в период с 06 июня по 11 июня 2023 года следующие сотрудники: главный инженер ФИО5; начальник юридического отдела ФИО6; главный специалист ФИО7, о чем свидетельствует приказ государственного унитарного предприятия Самарской области «Самарская областная имущественная казна» от 19.05.2023 № 72 «О направлении в командировку». Кроме того, факт нахождения в командировке указанной комиссии подтверждается электронными билетами на проезд в поезде 06.06.2023 - 07.06.2023 и 09.06.2023 - 11.06.2023 на вышеуказанных сотрудников предприятия, а также актами от 09.06.2023 №246,245, счетами № 56285,56294, выданные отелем «Мандарин».

Сотрудниками предприятия осуществлен осмотр объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...> Краснодарский край г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Короленко д. 25, Краснодарский край, г.-к. Анапа, Пионерский проспект д. 8 с составлением акта осмотра; проведена фотовидеофиксации объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...> Краснодарский край г. Геленджик, х. Джанхот, ул. Короленко д. 25, Краснодарский край, г.-к. Анапа, Пионерский проспект д. 8.

Таким образом, представленные в материалы дела документы подтверждают полномочия и присутствие на объектах сотрудников ответчика.

Довод о том, что время и место проведения осмотра установить не возможно, противоречит отчету о командировке от 13.06.2023. Согласно данным отчета установлено, что по состоянию на 07.06.2023 комиссией предприятия установлены нарушения условий договора, о чем составлен акт осмотра от 13.06.2023.

По правилам статей 64, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в обоснование заявленных ими взаимных требований и возражений против них, суд пришел к выводу о доказанности факта ненадлежащего исполнения обществом как арендатором своих обязательств по надлежащему содержанию объектов аренды, что влечет право арендодателя на досрочный отказ от договора. Процедура одностороннего внесудебного порядка расторжения договора и отказа от их исполнения соблюдена. Значительное ухудшение состояния объектов аренды, допущенное обществом как арендатором, подтверждено материалами дела. При условии несоблюдения арендатором положений договора, наделяющих арендодателя правом на досрочный отказ от сделки, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в иске следует отказать.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110. 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца со дня принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Л.С. Балькина