Решение от 16 февраля 2018 г. по делу № А12-43046/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Волгоград

«16» февраля 2018 года Дело № А12-43046/2017

Резолютивная часть решения объявлена 16.02.2018. Полный текст мотивированного решения изготовлен 16.02.2018.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Прониной И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Улановой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Карповского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградская строительная компания» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок и взыскании текущей задолженности по арендной плате

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2 по доверенности, после перерыва не явился, извещен; от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом;

Администрация Карповского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградская строительная компания» в лице конкурсного управляющего ФИО1 взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2016г. по 30.09.2017г в сумме 219073,10руб., пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 41406,06руб., о расторжении договора аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью от 04.09.2015г. и обязании ООО «Волгоградская строительная компания» вернуть земельный участок, имеющий кадастровый номер 2634:03:190001:1407, площадью 608 кв.м расположенный по адресу: Россия, <...> в распоряжение Администрации Карповского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил требования, просит взыскать 116160,63руб., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.11.2016 по 31.08.2016 в сумме 105002,37руб., пени за просрочку обязательств в сумме 11158,26руб.

Свои доводы в исковом заявлении истец мотивирует тем, что ответчик не исполняет обязательства по договору аренды, нарушая сроки внесения платы за пользование имуществом, в связи с чем договор подлежит расторжению, а арендатор выселению.

Ответчик возражений на иск не представил, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела.

В порядке ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившегося в судебное заседание ответчика, надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью "Волгоградская строительная компания" и Администрацией Карповского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области был заключен Договор аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью от 04.09.2015, по условиям Договора участок предоставлен ООО "ВСИ" для целей строительства 6-ти квартирного дома, предназначенного для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в рамках адресной областной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2013-2017 годах», утвержденной постановлением Правительства Волгоградской области от 23 апреля 2013 года № 204-п. 04 сентября 2015 года земельный участок с кадастровым номером 34:03:190001:1407, площадью 608 кв. м. был передан ответчику по Акту приема- передачи.

Договор аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью от 04.09.2015г. был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.1., 3.3 договора размер ежегодной арендной платы за пользование недвижимым имуществом установлен в сумме 57274руб., внесение арендных платежей производится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Так, по мнению истца, ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в связи с чем образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 105002,37руб.

Кроме того, в соответствии с п.5.2. договора истец на сумму задолженности начислены пени в сумме 11158,26руб.

В связи с тем, что имеется задолженность по уплате арендных платежей и пени, истец обратился в суд.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области (далее – суд) от 02.12.2016 в отношении ООО «Волгоградская строительная компания» принято заявление и возбуждено дело о банкротстве.

Согласно статье 5 Федерального закона под текущими платежами понимаются

денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Как следует из материалов дела, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Волгоградская строительная компания» возбуждено 02.12.2016, следовательно, заявленная истцом задолженность за период до 02.12.2016, возникла до принятия заявления о признании ответчика банкротом, следовательно, платежи за ноябрь 2016 года являются реестровыми и подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Следует отметить, что арендные платежи за пользование недвижимым имуществом за период с декабря 2016 года по 31.08.2017 являются текущими, не перечислены, в связи с чем образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме в сумме 95456,70руб.

Таким образом, на момент рассмотрения дела, ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей за указанный период, что является основанием для удовлетворения исковых требований в части основного долга в сумме 95456,70руб..

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.11.2016 по 30.09.2017 в сумме 11158,26руб.

Согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования , установленной Центральный Банком РФ за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащей перечислению арендодателю.

По мнению истца, ответчиком обязанность по своевременному внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем, истец в порядке пункта 5.2. договора начислил пени в сумме 11158,26руб.

Расчет пени судом проверен и признан неверным.

С учетом перерасчета, пени за период с 02.12.2016 по 30.09.2017 составили 9146,36руб.

(95456,70руб.х10%х1/300х115+95456,70руб.х9,75%х1/300х36+95456,70руб.х9,25%х1/300х

48+95456,70руб.х9%х1/300х91+95456,70руб.х8,5%х1/300х13). Доказательств уплаты суммы пени ответчиком не представлены.

Таким образом, требования истца в части взыскания пени за просрочку арендных платежей суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в части 9146,36руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 04.09.2015.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во

временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных

товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пунктом 4.3.2. договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду.

При этом судом учтено, что условие пункта 4.3.2. договора в той части, в которой право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу поставлено в зависимость от получения на это согласия от арендодателя, в силу вышеизложенных норм закона и разъяснений Пленума является ничтожным.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.05.2017 по делу № А12-54898/2016 ООО «Волгоградская строительная компания» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурным управляющим утвержден ФИО1.

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное

выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункта 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Данные подходы отмечены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2016 по делу № А12-31006/2015, от 27.03.2017 по делу № А12- 48769/2016, от 13.04.2017 по делу № А12-48770/2016.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Таким образом, установив, что в отношении ООО «Волгоградская строительная компания», являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, исходя из вышеизложенного, требований статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», учитывая, что с момента открытия такой процедуры происходит трансформация неденежного требования в денежное, суд считает, что заявленное истцом требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

При таких обстоятельствах иск в части требований о расторжении договора аренды земельного участка и выселении подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации Карповского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская строительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации Карповского сельского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) взыскать 104603,06руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 95456,70руб., пени за просрочку обязательств в сумме 9146,36руб.

В остальной части иск оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская строительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4039руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

В соответствии с частью 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший судебный акт.

Судья И.И. Пронина