Решение от 17 декабря 2017 г. по делу № А57-19264/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-19264/2017
18 декабря 2017 года
город Саратов



Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2017 года


Арбитражный суд Саратовской области в состав судьи Горбуновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания         ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску

администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313645034600032), г. Саратов,

третьи лица:

комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов,

о расторжении договора аренды,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 14.07.2017 №02- 04/60,

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 30.08.2017 б/н,

иные лица– не явились, извещены о дате и месте судебного разбирательства, 



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – истец, Администрация) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО2) с участием третьих лиц: комитета по управлению имуществом города Саратова, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о расторжении договора аренды №665 от 15.09.2008 земельного участка, площадью 2 750 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:37, расположенного по адресу: <...>, предоставленного для целей, не связанных со строительством, – для размещения автостоянки сроком на 49 лет.

В судебном заседании присутствует представители истца и ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в материалы дела направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на иск, из которого усматриваются доводы возражений относительно заявленных исковых требований.

Истец поддерживает исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения требований по иску, по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на иск, руководствуясь принципом состязательности сторон, закрепленным статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 02.09.2008 № Т-6293-р между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и ФИО5 (Арендатор) 15.09.2008 заключен договор находящегося в государственной собственности земельного участка №665, согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:040411:37, находящийся по адресу: <...>, для целей, не связанных со строительством, - под размещение автостоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 28 июля 2011 г. № С48/08-10438, прилагаемом к настоящему Договору, общей площадью 2 750 кв.м.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на сорок девять лет.

Акт приема-передачи земельного участка подписан 15.09.2008.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 07.12.2016 права и обязанности арендатора перешли к ФИО2

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит расторгнуть договор со ссылкой на следующие доводы:

- изменение законодательства привело к невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора; на момент предоставления спорного земельного участка 15.09.2008 действующее законодательство допускало размещение автостоянки по адресу: <...>; в силу Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280, в редакции решения Саратовской городской Думы от 27.12.2016 № 10-77, указанный земельный участок в настоящее время расположен в территориальной зоне Ж-1 - зоне многоэтажной жилой застройки, в которой вид разрешенного использования земельного участка - размещение автостоянки, является условно разрешенным; с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка ответчик не обращался;

- земельный участок не используется по целевому назначению, что усматривается из представления прокуратуры Ленинского района от 12.07.2017 № 34-2017; спорный земельный участок не эксплуатируется под размещение автостоянки, на территории участка расположены элементы детской игровой, спортивной площадки, произрастают зеленые насаждения.

Основными доводами возражений ответчика являются следующие доводы:

- отсутствует совокупность условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ;

- после передачи прав и обязанностей арендатора - 07.12.2016 ответчик осуществляет использование арендованного земельного участка в соответствии с целью его предоставления;

- истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка.

Рассматривая заваленные исковые требования, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5.2.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Ссылка истца на невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора в связи с изменением законодательства отклоняется судом как необоснованная.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 2 ст. 37 ГрК РФ определено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Частью 6 статьи 37 ГрК РФ определено, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280 (пункт 37 «Карта градостроительного зонирования территории города Саратова» Правил), в редакции решения Саратовской городской Думы от 27.12.2016 № 10-77, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040411:37 расположен в территориальной зоне Ж-1 — зоне многоэтажной жилой застройки, вне границ красных линий улиц и дорог.

В указанной территориальной зоне вид разрешенного использования земельного участка  - размещение автостоянки является условно разрешенным.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Как указано выше, спорным договором аренды земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, - под размещение автостоянки.

С момента передачи земельного участка по спорному договору – 15.09.2008 арендатор имел право использовать земельный участок с кадастровым номером 64:48:040411:37 по назначению, указанному в договоре – для размещения автостоянки.

Отнесение земельного участка с кадастровым номером 64:48:040411:37 к территориальной зоне Ж-1 — зоне многоэтажной жилой застройки произошло в связи с принятием решения Саратовской городской Думы от 27.12.2016 № 10-77.

Как следует из документов, представленных Саратовской городской Думой во исполнение определения суда от 23.10.2017, инициатором внесения в Саратовскую городскую Думу проекта данного решения являлся глава администрации муниципального образования «Город Саратов».

В соответствие с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Принятие после заключения спорного договора указанного нормативного акта само по себе не свидетельствует о наличии оснований для досрочного расторжения договора.

Изменение Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» не свидетельствует об автоматическом изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2017 усматривается разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:040411:37 – под размещение автостоянки.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, может являться правовым основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

На момент внесения в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280, указанных изменений рассматриваемый земельный участок по целевому назначению арендатором не использовался. Доказательства обратного материалы дела не содержат.

В обратном случае, то есть при использовании земельного участка с кадастровым номером 64:48:040411:37 для целей, предусмотренных договором от 15.09.2008 №665, на момент принятия Саратовской городской Думой решения от 27.12.2016 № 10-77, стороны договора аренды могли прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства).

Наличие договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необоснованности требования истца  о досрочном расторжения договора от 15.09.2008 №665 по обстоятельствам, вызванным внесением изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

В тоже время неиспользование земельного участка по его назначению является основанием для досрочного расторжения договора от 15.09.2008 №665.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя согласованы сторонами в п. 4.1.2 договора, а именно:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;

2) использования земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;

3) не устранения совершенного умышленно правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) совершения Арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования Участка;

5) изъятия участка для государственных или муниципальных нужд;

6) невнесения арендной платы более двух раз подряд; по. истечении установленного Договором срока уплаты арендной платы;

7) не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

договор аренды может быть расторгнут также при нарушении Арендатором других условий Договора (неисполнением Арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

По смыслу действующего законодательства существенным условием договора аренды земельного участка является условие о разрешенном использовании земельного участка.

Таким образом, суд считает, что основанием для досрочного расторжения договора по инициативе истца является неиспользование участка по целевому назначению.

В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что арендатор как сторона в договоре аренды земельного участка не предпринимал длительное время всех необходимых действий для освоения земельного участка и его использования по целевому назначению, а,  именно, размещение автостоянки с 2008 года по настоящее время фактически не имеет места.

На момент уступки ответчику прав и обязанностей по договору от 15.09.2008 №665 отсутствовало освоение земельного участка для целей размещения автостоянки.

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо объективных, непреодолимых факторов невозможности использования земельного участка, в том числе, правопредшественниками ответчика как арендаторами  спорного земельного участка.

В рассматриваемом случае не состоялось целевое освоение земельного участка с кадастровым номером 64:48:040411:37 в сроки, отвечающие, установленным гражданским законодательством принципам добросовестности и разумности действий, с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.

Исходя из толкования норм гражданского законодательства, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Ссылка ответчика на то, что им после передачи прав и обязанностей арендатора осуществляется деятельность по целевому освоению земельного участка, в том числе, заключены договора электроснабжения, подряда на выполнение работ по установке ограждения и ворот, на выполнение электромонтажных работ, не находит своего документального подтверждения. Так из акта осмотра земельного участка от 19.10.2017 следует, что земельный участок не огорожен, на участке осуществляется хаотичная парковка автотранспортных средств, расположены элементы детской игровой площадки, произрастает древесная, кустарниковая растительность. В отличие от состояния, указанного в акте осмотра от 18.05.2017, на территории рассматриваемого земельного участка появились ямы, вырытые по периметру участка. При указанном состоянии земельного участка суду невозможно сделать вывод о его целевом использовании.

В рассматриваемом случае цель договора по истечению свыше 9 лет не достигнута. 

Также суд отмечает, что, продолжая занимать земельный участок, ответчик  лишает истца возможности рационально и эффективно распорядиться данным земельным участком в целях  устойчивого развития территории муниципального образования «Город Саратов» и тем самым – в защиту публичного интереса.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о наличии основания  для расторжения договора по предусмотренному статьей 46 Земельного кодекса РФ.

Довод ответчика о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняется судом как несостоятельный и противоречащий представленным в материалы дела доказательствам.

Неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с его целевым назначением установлено неоднократными актами осмотра спорного земельного участка от 05.12.2013,  18.05.2017, 19.10.2017 (т.д. 1 л.д. 149-159). Из представления прокуратуры Ленинского района от 12.07.2017 № 34-2017 следует, что прокуратурой Ленинского района города Саратова совместно со специалистами муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом города Саратова был организован выход на место, в результате которого установлено, что спорный земельный участок не эксплуатируется под размещение автостоянки. На территории участка расположены элементы детской игровой, спортивной площадки, произрастают зеленые насаждения.

Судом при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.

Намерение истца расторгнуть договор аренды изложено в уведомлении от 05.06.2017 №02.15/12246, направленном в адрес ответчика 06.06.2017 (т.д. 1 л.д. 26-28).

В указанном уведомлении от 05.06.2017 №02.15/12246 содержалась информация, согласно которой истец требует у ответчика в срок – в течение месяца с даты направления уведомления расторгнуть договор от 15.09.2008 №665.

На указанное уведомление ответчиком в обращении в адрес Администрации от 14.07.2017 выражен отказ от расторжения договора в связи с осуществлением подготовительных работ по его использованию в соответствии с целевым назначением. На отказ ответчика от расторжения договора Администрация направила в адрес  ФИО2 письмо от 14.08.2017 №02ю10-07-1468 (т.д. 1 л.д. 69-70), в котором сообщила ответчику о готовности обращения в суд с настоящим иском. Письмо от 14.08.2017 №02ю10-07-1468 представлено в материалы дела ответчиком, что подтверждает факт его получения.

С настоящим исковым заявлением Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области 17.08.2017, то есть после получения отказа ответчика от расторжения спорного договора.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что при обращении с настоящим иском истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 15.09.2008 №665 в отношении земельного участка площадью 2 750 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040411:37, расположенного по адресу: <...>, предоставленного для целей, не связанных со строительством, – для размещения автостоянки сроком на 49 лет.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313645034600032), г. Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления судебного акта в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.



Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                       Н.В. Горбунова