Решение от 5 октября 2017 г. по делу № А59-2315/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-2315/2017
г. Южно-Сахалинск
05 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к открытому акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 24.10.2016;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 04.07.2017;



У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее истец, Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к ОАО «Сахалин-Инжиниринг» (далее ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №12327 от 31.01.2012 за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 1 364 768, 45 руб. и пени за период с 21.09.2016 по 08.04.2017 в размере 205 027,85 руб.

В обоснование заявленного иска истец со ссылкой на ст. ст. 606, 607, 614, 330 Гражданского кодекса РФ указал на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка №12327 от 31.01.2012 в части внесения арендных платежей.

Определением суда от 08.08.2017 указанное исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 06.07.2017.

Определением суда от 10.07.2017 дело назначено к судебному разбирательству первой инстанции на 12 сентября 2017 года, впоследствии отложено на 28.09.2017.

В отзыве на иск ответчик с заявленными требованиями не согласился, указав, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в п. 26 Постановления от 17.11.2011 № 73, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается.

05.07.2016 Обществом получено разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию № 65-64701000-0000004594-2014.

Согласно сведениям с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 16.08.2016 двумя участниками долевого строительства многоквартирного дома зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество (квартиры №№ 3, 49 в доме № 111 по ул. Украинской в г. Южно-Сахалинске).

Таким образом, обязательства застройщика (ответчика) по договору по внесению арендных платежей с 16.08.2016 полностью прекратились.

При таких обстоятельствах расчет арендных платежей за 3-й квартал 2016 года по договору должен быть произведен за период с 01.07.2016 по 15.08.2016, то есть за 46 календарных дней в сумме 367 782 руб. 42 коп.

В соответствии с платежным поручением от 29.12.2016 № 8091 Общество по договору произвело платеж в размере 450 000 руб., чем погасило имеющуюся задолженность в сумме 367 782,42 руб., оснований для удовлетворения иска не имеется.


К судебному заседанию от истца поступили возражения на отзыв ответчика, согласно которым Департамент считает позицию ответчика ошибочной, т.к. названный многоквартирный дом находится на соответствующей части первоначально арендованного земельного участка; как самостоятельный участок под этим многоквартирным домом был образован лишь 28.12.2016. В этой связи, полагает, что оснований для освобождения ответчика от арендной платы за пользование земельным участком под домом № 111 по ул. Украинской в г. Южно-Сахалинске до 28.12.2016, равно как и за весь арендованный земельный участок в целом, не имеется.

Также истцом представлено заявление об уменьшении суммы иска, из которого следует, что после подачи искового заявления АО «Сахалин-Инжиниринг» внесло платежи по арендной плате по договору аренды земельного участка № 12327 от 31.01.2012 в размере 1 392 779,42 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 3352 от 20.06.2017 и № 3407 от 22.06.2017.

26.06.2017 удовлетворено заявление АО «Сахалин-Инжиниринг» о зачете излишне оплаченных по договору аренды земельного участка № 13392 от 22.08.2016 денежных средств в счет оплаты задолженности по договору аренды земельного участка №12327 от 31.01.2012 в размере 59023,74 рублей.

Также АО «Сахалин-Инжиниринг» внесло платежи по оплате пени по договору аренды земельного участка № 12327 от 31.01.2012 в размере 69694,72 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 3353 от 20.06.2017 и № 3408 от 22.06.2017.

Таким образом, в результате произведенных АО «Сахалин-Инжиниринг» платежей, а также зачета денежных средств, основной долг погашен в полном объеме, неустойка частично, остаток суммы неустойки за спорный период составил 133 570,31 рублей.


В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме с учетом представленного ранее уточнения.

Представитель ответчика по существу исковых требований возражений не высказал, просил применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки, предъявленной ко взысканию.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью (далее — ДАГУН) города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» (арендатор) на основании протокола итогов аукциона № 308 от 26.01.2012 заключен договор № 12327 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6172 кв.м, расположенный по адресу: <...> южная сторона улицы Украинской. Разрешенное использование земельного участка — под строительство группы многоквартирных жилых домов.

Правопреемником ДАГУН города Южно-Сахалинска является Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее — ДАГИЗ) (п. 6 Положения о ДАГИЗ города Южно- Сахалинска, утвержденного решением Городского Собрания города Южно- Сахалинска от 04.07.2012 № 611/38-12-4).

10.03.2015 между ДАГИЗ города Южно-Сахалинска и ОАО «Сахалин- Инжиниринг» заключено соглашение № 29252/2, которым срок договора аренды продлен с 26.01.2015 по 25.01.2016.

Распоряжением администрации города Южно-Сахалинска от 14.07.2016 № 299р ДАГИЗ города Южно-Сахалинска переименован в Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (пункт 4 распоряжения).

25.01.2017 между Департаментом землепользования города Южно- Сахалинска и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» заключено соглашение №29252/3, в соответствии с которым с 28.12.2016 в договор аренды внесены следующие изменения и дополнения:

- в связи с образованием двух земельных участков установлено: 1) земельный участок площадью 2 959 кв.м с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, разрешенное использование — под существующий многоквартирный дом, расположен по адресу: Сахалинская обл., г. Южно- Сахалинск, ул. Украинская; 2) земельный участок площадью 3 213 кв.м с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, разрешенное использование — строительство группы многоквартирных жилых домов, расположен по адресу: <...>;

- с 28.12.2016 прекратить право аренды на земельный участок площадью 2 959 кв.м с кадастровым номером 65:01:0307003:1916.


В связи с тем, что ответчик исполнял свои обязательства по договору ненадлежащим образом, у него образовалась задолженность за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 1 364 768, 45 руб., что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Арендатор на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком произведена оплата, которую истец зачел в счет погашения суммы основного долга и частично пени за спорный период, а также произвел перерасчет задолженности, в результате которого истец просит взыскать неустойку по договору в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендных платежей в сумме 133 570 руб. 31 коп. за период с 21.09.2016 по 08.04.2017.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.1. договора установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно уточненному расчету сумма пени за период с 21.09.2016 по 08.04.2017 составила 133 570 руб. 31 коп. Расчет пени судом проверен, признан верным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера пени на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. Из пункта 77 Постановления Пленума N 7 также следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 года N 6-О указано, что положения ГК РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем, часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом предоставление доказательств того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, является его правом (пункт 74 Постановления Пленума N 7).

Поскольку какого-либо обоснования для возможного применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ ответчиком не приведено, равно как и не представлено доказательств, подтверждающих чрезмерность и явное несоответствие неустойки последствиям неисполнения обязательства, суд не находит оснований для снижения размера неустойки.

Учитывая изложенное, требования о взыскании пени в заявленном размере, суд находит обоснованными.


Оценивая доводы ответчика, изложенные в отзыве, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.


Как отмечается в пункте 2.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Как следует из статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности органами государственной власти или органами местного самоуправления и не предполагает произвольное установление границ и площади земельного участка.

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. При этом если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.


Учитывая, что в заявленный период взыскания задолженности земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14 являлся самостоятельным объектом недвижимости, в свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, под существующий многоквартирный дом был поставлен на кадастровый учет лишь 28.12.2016, суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности вносить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14 в целом до 28.12.2016. Соглашением, подписанным в том числе и ответчиком, стороны определили, что с 28.12.2016 прекращается право аренды на земельный участок площадью 2 959 кв.м с кадастровым номером 65:01:0307003:1916 под многоквартирным домом, который был выделен из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 и сформирован как самостоятельный объект 28.12.2016, т.е с указанной даты, земельный участок под многоквартирным домом перешел в собственность жильцов.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии обязанности по внесению арендных платежей с 16.08.2016 – с даты регистрации права первого жильца, поскольку земельного участка под многоквартирным домом по состоянию на 16.08.2016 как самостоятельного объекта, сформированного в установленном порядке не существовало, следовательно, в силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ земля под многоквартирным домом вплоть до 28.12.2016 находилась в собственности публично-правового образования.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5007 рублей, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с открытого акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска пени в сумме 133 570 руб. 31 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 007 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья Ю.А. Караман