Решение от 23 марта 2026 г. АС Ставропольского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ул. Мира, д. 458 «Б», <...>, тел. <***>, факс <***> http://www.stavropol.arbitr.ru, http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-12851/2023
г. Ставрополь
24 марта 2026 года
Резолютивная часть объявлена 10 марта 2026 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гамаюновой Т.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт», г. Краснодар, ОГРН <***> ИНН <***>,

к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> ИНН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, комитет градостроительства администрации г. Ставрополя, г. Ставрополь,

о признании недействительным постановления администрации города Ставрополя от 04.05.2023 № 944 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка по адресу: <...> в квартале 384 - «Заправка транспортных средств»;

об обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу: <...> в квартале 384 - «Заправка транспортных средств»,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт», г. Краснодар (далее - заявитель, ООО «Лукойл-Югнефтепродукт», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании недействительным постановления администрации города Ставрополя от 04.05.2023 № 944 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка по адресу: <...> в квартале 384 - «Заправка транспортных средств», об обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» путем предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу: <...> в квартале 384 - «Заправка транспортных средств».

Заявитель указывает, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2007 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером: 26:12:021408:280 (ранее присвоен государственный учетный номер: Инвентарный номер: 2434, Условный номер: 26:12:021435:01:2434/192:1001/А) - Автозаправочной станции (далее - АЗС № 26141) (лит. А - основное строение, общей площадью 11,6 кв.м, лит. Н - навес, лит. Х - хранилище ГСМ, сооружения), которая построена и введена в эксплуатацию предыдущим собственником ЗАО «НК«Кондор» (ИНН:<***>) на едином земельном участке с кадастровым номером: 26:12:021408:9, площадью 1 063 кв.м по адресу: <...> в кв. 384.

До заключения договора купли-продажи от 19.09.2007 предыдущим собственником ЗАО НК «Кондор» в 2006 году по согласованию с администрацией проведены работы по межеванию (разделению) земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:9 на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами: 26:12:021408:213, площадью 101 кв.м, с видом разрешенного использования - «Под автомобильной заправочной станцией (лит. «А») и 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м, с видом разрешенного использования - «Под подъездными дорогами и благоустроенной территории, прилегающей к автомобильной заправочной станции (литер «А») (без права капитального строительства)». По условиям договора от 19.09.2007 к обществу перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:213. Заявителем с администрацией заключены договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 26:12:021408:213 (договоры аренды от 20.07.2006 № 5227 и от 10.08.2012 № 898) и с кадастровым номером 26:12:021408:212 (договор аренды от 06.05.2015 № 4751, с распространением действий на правоотношения сторон, начиная с 09.09.2009). Таким образом, начиная с 2006 года, общество добросовестно пользуется на законных основаниях, двумя земельными участками с кадастровыми номерами: 26:12:021408:212 и 26:12:021408:213, исправно вносило арендную плату, не допускало захламление участков, использовало их по целевому назначению. Правопритязаний на оба земельных участка со стороны третьих лиц не поступало.

Договор от 06.05.2015 № 4751 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м истек в 2016 году, в связи с чем заявитель обращался в уполномоченный орган о его пролонгации.

Администрацией в пролонгации договора аренды отказано, по причине расположения на земельном участке с кадастровым номером 26:12:021408:212, объектов капитального строительства, а также нарушений в части вида разрешенного использования, поскольку фактически участок используется для размещения объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:021408:280 - АЗС № 26141.

Общество обратилось в администрацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:212 с «Под подъездными дорогами и благоустроенной территории, прилегающей к автомобильной заправочной станции (литер «А») на условно разрешенный вид использования «Заправка транспортных средств», на которые получены отказы по причине отсутствия у заявителя права аренды на земельный участок.

Таким образом, начиная с 2016 года общество не переоформило право аренды на земельный участок с кадастровым номером: 26:12:021408:212, поскольку на многократные обращения администрацией отказано в заключении договора аренды по причине некорректного вида разрешенного использования участка, а изменение вида разрешенного использования в целях приведения вида разрешенного использования двух земельных участков к единству, не согласовывается уполномоченным органом по причине отсутствия права аренды на земельный участок с кадастровым номером: 26:12:021408:212.

Заявитель полагает, что некорректно проведенное предыдущим собственником АЗС межевание (разделение) исходного земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:9, по адресу: <...> в квартале 384, площадью 1 063 кв.м на два самостоятельных земельных участка, не должно свидетельствовать об отсутствии у общества права, как владельца законно возведенного (построенного) объекта капитального строительства - АЗС № 26141, на образованные земельные участки, поскольку данные участки задействованы и необходимы для нормального функционирования и эксплуатации АЗС, как сложной вещи (имущественного комплекса), объединены общим функциональным назначением, на них расположены части АЗС (бетонное мощение, тубусы, подземные резервуары и т.д.) ввиду чего спорный земельный участок с кадастровым номером: 26:12:021408:212 не может рассматриваться в отрыве от земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:213 и не может принадлежать третьим лицам на каком - либо вещном и/или обязательственном праве. Первоначальный земельный участок под АЗС площадью 1 063 кв.м учитывал особенности протекания технологических процессов АЗС, и соответствовал всем предъявляемым на тот момент требованиям ГОСтов, СНИпов, Технических нормативов и т.д.

Заявитель полагает, что оспариваемое постановление нарушает его права, предусмотренные статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), отсутствие условно разрешенного использования спорного земельного участка «Заправка транспортных средств» препятствует проведению работ по объединению земельных участков с кадастровыми номерами: 26:12:021408:212 и 26:12:021408:213 и заключению в отношении вновь сформированного земельного участка договора аренды, ввиду чего создаются трудности в полноценном осуществлении финансово-экономической (предпринимательской) деятельности по реализации нефтепродуктов на данной АЗС.

Администрация в отзыве на заявление указала, что оспариваемый ненормативный правовой акт законный, поскольку согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Ставрополя Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации г. Ставрополя от 15.10.2021 № 2342, рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-3» (статья 41) «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», где вид «заправка транспортных средств» относиться к условно разрешенному виду использования для данной территориальной зоны.

В ходе проведения общественных обсуждений комитетом градостроительства администрации города Ставрополя внесено замечание о не представлении обществом правоустанавливающих документов на рассматриваемый земельный участок, что в соответствии с пунктом 20 Административного регламента, утвержденного постановлением администрации города Ставрополя от 31.03.2020 № 455, является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства». Заинтересованное лицо просило суд отказать заявителю в удовлетворении требований полностью.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и комитет градостроительства администрации горда Ставрополя в отзывах также полагали требования необоснованными, не подлежащими удовлетворению по изложенным в них доводам.

Определение от 11.08.2025 из филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю истребованы Выписки из ЕГРН и тома правоустанавливающих документов (реестровые и землеустроительные дела) на земельные участки с кадастровыми номерами: № № 26:12:021408:9, площадью 1 063 кв.м, № 26:12:021408:213 площадью 101 кв.м, № 26:12:021408:212 площадью 962 кв.м, а также на объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:021408:280, по адресу: <...> в кв. 384, копии договоров аренды со всеми приложениями на вышеперечисленные земельные участки.

Также из ГБУ СК «СтавКрайИмущество» судом запрошено инвентарное дело на нежилое здание АЗС, расположенное по адресу: <...> (инвентарный номер: 2434, условный номер: 26:12:021435:01:2434:192:1001/А, кадастровый номер 26:12:021408:280) на бумажном носителе, поступило в суд 08.09.2025.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 03.11.1999 и постановления главы администрации г. Ставрополя от 11.11.1999 № 5063 за ЗАО «НК «Кондор» зарегистрировано право собственности на АЗС (лит. А - основное строение, общей площадью 11,6 кв.м, лит. Н - навес, лит. Х - хранилище ГСМ, сооружения), инвентарный номер: 2434, Кадастровый номер: 26/12:021435:01:2434/192:1001/А, расположенную по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 16.08.2000 серии АВ 26 № 021436.

Постановлением главы администрации г. Ставрополя от 24.01.2000 № 197 за ЗАО «НК «Кондор» в связи с завершением строительства АЗС закреплен в долгосрочную аренду сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 1063 кв.м под АЗС по фактическому пользованию по адресу: <...>, в квартале 384, в границах, прилагаемых к указанному постановлению.

В соответствии с постановлением главы администрации г. Ставрополя от 24.01.2000 № 197 между администрацией (арендодатель) и ЗАО «НК «Кондор» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 15.02.2000 № 913, по условиям которого, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 10 лет до 24.01.2010 земельный участок, имеющий кадастровый номер: 26:12:021435:01, площадью 1063 кв.м, по адресу: <...> для АЗС.

Согласно Приложению № 3 - «Расчет арендной платы» указанного договора следует, что площадь в размере 94 кв.м земельного участка с кад.номером: 26:12:021435:01 используется под оборудование АЗС, а площадь в размере 969 кв.м - для содержания АЗС.

По выпискам из государственного земельного кадастра от 15.04.2005 № 12-5/05-220 и из ЕГРН от 05.06.2023 земельный участок с кадастровым номером: 26:12:021408:9 (ранее присвоенный учетный номер: 26:12:021435:01) имеет площадь 1 063 кв.м, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Территория АЗС».

Согласно материалам землеустроительного дела от 2006 года, подготовленного ООО «ЗемИнвест» по заданию ЗАО «НК Кондор», по согласованию с администрацией и смежными землепользователями проведен комплекс землеустроительных работ по межеванию (разделению) земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:9 на два самостоятельных смежных земельных участка с кадастровыми номерами: 26:12:021408:213 и 26:12:021408:212.

Согласно выпискам из ЕГРН от 19.04.2024 земельный участок с кадастровым номером 26:12:021408:213, площадью 101 кв.м имеет вид разрешенного использования - «Заправка транспортных средств», а земельный участок с кадастровым номером 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м вид разрешенного использования - «Под подъездными дорогами и благоустроенной территории, прилегающей к автомобильной заправочной станции (литер «А») (без права капитального строительства)».

Постановлением главы г. Ставрополя от 14.02.2006 № 333 ЗАО «НК Кондор» по результатам межевания предоставлены в аренду на 5 лет земельные участки по ул. Вавилова 40, в квартале 384, а именно: земельный участок площадью 101 кв.м (в том числе 21 кв.м с особым режимом использования) под АЗС (литер «А») и земельный участок площадью 962 кв.м (с особым режимом использования) «Под подъездными дорогами и благоустроенной территории, прилегающей к автомобильной заправочной станции (литер «А») (без права капитального строительства); договор аренды земельного участка от 15.02.2000 № 913 расторгнут по соглашению сторон, а постановление от 24.01.2000 № 197 признано утратившим силу.

По договору аренды от 20.07.2006 № 5227 ЗАО «НК Кондор» приняло в аренду земельный участок, площадью 101 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:021408:213, расположенный по адресу: ул. Вавилова 40, в квартале 384 под АЗС (литер «А»). Срок аренды на 5 лет (с 14.02.2006 по 13.02.2011).

По договору аренды от 20.07.2006 № 5228 ЗАО «НК Кондор» приняло в аренду земельный участок площадью 962 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:021408:212, по адресу: ул. Вавилова 40, в квартале 384, под подъездными дорогами и благоустроенной территории, прилегающей к АЗС (лит. «А») (без права капитального строительства). Срок аренды на 5 лет (с 14.02.2006 по 13.02.2011).

«19» сентября 2007 года между ЗАО «НК Кондор» (продавец) и ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» (покупатель) заключен договор № к0008395 купли - продажи недвижимости, согласно п.1.1 которого продавец передал в собственность, а покупатель принял недвижимое имущество - АЗС (лит. А - основное строение, общей площадью 11,6 кв.м, лит. Н - навес, лит. Х - хранилище ГСМ, сооружения), инвентарный номер: 2434, Кадастровый номер: 26/12:021435:01:2434/192:1001/А, расположенную по адресу: <...>.

По условиям заключенного договора купли-продажи (п. 1.4.), на основании статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, продавец передал покупателю право аренды по договору от 20.07.2006 № 5227 земельного участка площадью 101 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:021408:213, по адресу: <...> в кв. 384, под АЗС (лит. «А»).

Передача объекта недвижимости - АЗС вместе с относящимся к нему имуществом осуществлена по акту приема - передачи от 21.09.2007 (Приложение № 1 к договору купли-продажи АЗС от 19.09.2007 № к0008395).

На основании договора купли - продажи АЗС от 19.09.2007 № к0008395 за ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» зарегистрировано право собственности на АЗС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 21.11.2007 серии 26-АЕ № 241159.

На основании соглашения от 29.07.2009, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ЗАО «НК Кондор», расторгнут договор аренды от 20.07.2006 № 5228 земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:212 площадью 962 кв.м.

06 июня 2008 года между ЗАО «НК Кондор» и ООО «Лукойл Югнефтепродукт» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.07.2006 №5227 земельного участка площадью 101 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:021408:213.

Постановлением администрации г. Ставрополя от 05.07.2012 № 1979 ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» предоставлен в аренду на новый срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером 26:12:021408:213 площадью 101 кв.м. Во исполнение данного постановления, между администрацией и ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» заключен договор от 10.08.2012 № 898 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:213. Срок аренды с 05.07.2012 по 04.07.2022.

Постановлением администрации г. Ставрополя от 03.08.2009 № 342 ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м, между администрацией и обществом заключен договор от 08.09.2009 №7446 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:212. Срок аренды с 02.08.2009 по 02.08.2014.

Постановлением администрации г. Ставрополя от 14.02.2011 № 367 ООО «Лукойл- Югнефтепродукт» предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м, между администрацией и обществом заключен договор от 06.05.2015 № 4751 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:212. Срок аренды с 14.02.2011 по 13.02.2016.

Постановлением администрации г. Ставрополя от 26.10.2021 № 2412 обществу предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:213 площадью 101 кв.м по адресу: РФ, <...>, в кв. 384 и расположенного на нем объекта капитального строительства - АСЗ с кадастровым номером: 26:12:021408:280 - «Заправка транспортных средств». Новый договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:213 обществом в настоящий момент не заключен.

По истечению срока действия договора от 06.05.2015 № 4751 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:212 администрация отказала обществу в заключении нового договора аренды и в продлении (пролонгации) ранее заключенного договора аренды по причине расположения на земельному участке с видом разрешенного использования «под подъездными дорогами и благоустроенной территории, прилегающей к АЗС (литер «А») (без права капитального строительства) объектов капитального строительства - АЗС с кадастровым номером: 26:12:021408:280, а также по причине нарушений в части вида разрешенного использования земельного участка, поскольку фактически участок используется обществом для размещения и эксплуатации АЗС, как имущественного комплекса (письмо администрации от 30.06.2016 исх. № 08/14-4439).

01 марта 2023 года общество обратилось в комиссию по землепользованию и застройке города Ставрополя с заявлением № 514 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в квартале 384 (испрашиваемый условно разрешенный вид использования - Заправка транспортных средств).

При проведении общественных обсуждений комитетом градостроительства администрации города Ставрополя внесено замечание о непредставлении обществом правоустанавливающих документов на рассматриваемый земельный участок, что в соответствии с пунктом 20 Административного регламента, утвержденного постановлением администрации города Ставрополя от 31.03.2020 № 455, является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства».

04 мая 2023 года глава города Ставрополя рассмотрев заключение от 29.03.2023 о результатах общественных обсуждений, проведенных комиссией по землепользованию и застройке города Ставрополя, рекомендации главе города Ставрополя об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, принял постановление администрации города Ставрополя № 944 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в квартале 384 - «Заправка транспортных средств».

Полагая, что выраженный в постановлении отказ администрации противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права (интересы) общества в экономической сфере, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

Из устных и письменных пояснений представителей сторон, данных ими в ходе судебных заседаний, а также согласно информации, отраженной в Акте от 31.08.2022 обследования земельного участка, составленного комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, и информации, содержащийся в выписке из ЕГРН от 28.07.2025 на объект недвижимости - АЗС с кадастровым номером: 26:12:021408:280, следует, что на спорном земельном участке с кадастровым номером: 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м, в результате некорректно проведенного межевания расположена как часть непосредственно объекта капитального строительства - АЗС, так и элемент АЗС, необходимый для ее нормального функционирования и эксплуатации - асфальтобетонное замощение (дорожное покрытие для внутренних проездов/разъездов транспорта по территории АЗС).

Позиция заинтересованного лица, отраженная в отзыве, а также устно представителем, в ходе судебных заседаний, сводиться к отрицанию существования каких - либо прав заявителя на спорный земельный участок и, как следствие, отсутствие правоустанавливающих документов на данный участок.

Вместе с тем исходя их фактических обстоятельств дела, письменных и вещественных доказательств, имеющихся в материалах дела, арбитражный суд не может согласиться с данной позицией в силу следующего.

В соответствии с Правилами технической эксплуатации автозаправочных станций (РД 153-39.2-080-01), утвержденными приказом Минэнерго России от 01.08.2001 № 229, в состав АЗС входят:

- здания (операторная) АЗС;

- территория АЗС, то есть земельные участки под ней и их замощение;

- подземные резервуары АЗС;

- колонки ТРК АЗС;

- эл. оборудование АЗС;

- молниеотводы АЗС;

- иное оборудование АЗС.

Проезжая часть территории АЗС должна иметь твердое покрытие, быть в исправном состоянии, обеспечивать свободный подъезд автотранспорта к каждой топливораздаточной колонке, сливным устройствам, пожарным водоемам, местам выгрузки тарных грузов.

В судебной практике выработана устойчивая правовая позиция, согласно которой комплекс АЗС как объект недвижимости является сложной вещью (статья 134 Гражданского кодекса РФ). Отдельные объекты этого имущества (как движимые, так и не движимые) относятся к комплексу АЗС, составляют в совокупности одну вещь и являются единым объектом гражданских прав. Здания и сооружения автозаправочной станции, входят в состав комплекса АЗС, технологически связаны между собой и используются совместно по общему назначению - для отпуска ГСМ (продуктов нефтепереработки) третьим лицам, в связи с чем, являются единым объектом гражданских прав, так как, исключение из ее состава хотя бы одной из вещей, не позволит использовать АЗС по ее функциональному назначению (решение Арбитражного Суда Северная Осетия - Алания от 25.04.2019 по делу № А61-2208/2017, постановление Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2018 по делу А61-2208/2017; Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2016 № 306-ЭС15-19479 по делу № А49-448/2015).

Из разъяснений, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 16.12.2008 № 9626/08, от 02.03.2010 № 14971/09, от 20.10.2010 № 6200/10, критерием отнесения к объектам недвижимости тех объектов, которые представляют собой покрытие земельного участка, является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные площадки предназначены. При этом возможность самостоятельного использования части земельного участка, содержащего искусственное покрытие, должна обеспечиваться именно за счет создания такого покрытия.

Положениями Земельного кодекса РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей в момент заключения договора купли-продажи АЗС, определялось, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичное положение содержалось в статье 35 Земельного кодекса РФ.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определялись в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами. Собственник здания, сооружения, обратившийся с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора аренды и не получивший от уполномоченного органа проект такого договора, вправе оспорить действия (бездействие) этого органа в установленном главой 24 АПК РФ порядке.

Предельный размер площади земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимого для их использования, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь. Заявитель при обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным Судом РФ (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 №306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Судом округа также выработана правовая позиция, согласно которой, в случая наличия сомнений (спора) относительно объема прав нового собственника объекта недвижимости на земельный участок, занятый такой недвижимостью, а также в случая не указания в договоре купли-продажи объекта недвижимости конкретного объема прав на земельный участок, судам нижестоящих инстанций необходимо устанавливать в ходе судебного заседания историю формирования земельного участка под объектом (основания выделения (приватизации) участка, наличие на участке единого комплекса автозаправочной станции, его состава, соответствие площади участка потребностям эксплуатации названного комплекса, а также необходимости толкования условий договора купли - продажи недвижимости с точи зрения необходимости и достаточности площади участка (его части), необходимого и достаточного для эксплуатации комплекса АЗС (постановление Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2018. по делу А61-2208/2017).

В рассматриваемом случае оценив имеющиеся в деле доказательства, с учетом разъяснений вышестоящих инстанций, проанализировав условия договора купли - продажи АЗС № к0008395, обстоятельства формирования земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:9 (ранее присвоен государственный учетный номер: 26:12:021435:01), а в последующем (после размежевания) № 26:12:021408:213, площадью 101 кв.м, № 26:12:021408:212, площадью 962 кв.м, арбитражный суд приходит к выводу, что к заявителю, с момента заключения договора купли - продажи АЗС в силу императивных предписаний закона, перешло право аренды в отношении участков с к/н 26:12:021408:213, площадью 101 кв.м и с к/н 26:12:021408:212, т.к. предыдущему собственнику АЗС ЗАО «НК Кондор» изначально земельный участок предоставлен (выделен) именно для нормальной эксплуатации АЗС, как имущественного комплекса с учетом технологических процессов, связанных с эксплуатацией АЗС.

В целях представления доказательств обоснованности истребуемой площади земельного участка, для определения размера территории на местности фактически занимаемой комплексом недвижимого имущества - «Автозаправочной станции», общество обратилось к кадастровому инженеру, члену СРО «Объединение кадастровых инженеров» (номер в реестре № 010 от 28.10.2016), реестровый номер 620, СНИЛС: <***>, номер квалификационного аттестата инженера: 26-15-603.

Согласно заключению кадастрового инженера от 12.04.2024 земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:021408:213 и 26:12:021408:212, находящиеся по адресу: <...>, в квартале 384 образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером: 26:12:021408:9 (ранее присвоен учетный номер: 26:12:021435:01), площадью 1 063 кв.м в 2007 году.

Кадастровый инженер в заключении подтвердил факт наличия строений, относящихся к комплексу АЗС, принадлежащих обществу, на земельных участках с кадастровыми номерами 26:12:021408:213 и 26:12:021408:212, а также то, что земельные участки используются обществом под АЗС в существующих границах отвода с 2007 года, представляют собой единую площадку с развитой инфраструктурой. АЗС представляет собой единый имущественный комплекс с элементами инженерной инфраструктуры, рассредоточенным по всей площади фактического землепользования.

Указанное заключение заинтересованным лицом и третьими лицами не оспорено, правом заявить ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы с целью установления фактической площади, занимаемой комплексом недвижимого имущества - «автозаправочная станция», данные лица не воспользовались, что является процессуальным риском в силу части 2 статьи 9 АПК РФ.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 20 Административного регламента администрации по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги являются, в том числе несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении муниципальной услуги.

В настоящее время вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:021408:212 - «Под подъездными дорогами и благоустроенной территорией, прилегающей к автомобильной заправочной станции».

В связи с тем, что на текущую дату вид существующего разрешенного использования земельного участка не соответствует испрашиваемому - «Заправка транспортных средств», перед заключением нового договора аренды спорного земельного участка общество должно получить условно разрешенный вид использования земельного участка «Заправка транспортных средств».

Таким образом, законные основания для отказа в предоставлении испрашиваемой государственной услуги по мотивам, изложенным в оспариваемом постановлении у администрации отсутствовали.

Требования общества подлежат удовлетворению с отнесением расходов на оплату государственной пошлины на администрацию.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требование удовлетворить.

Признать недействительным постановления администрации города Ставрополя от 04.05.2023 № 944 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка по адресу: <...> в кв. 384 - «Заправка транспортных средств».

Обязать администрацию города Ставрополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт», г. Краснодар, ИНН <***>, путем предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по адресу: <...> в кв. 384 - «Заправка транспортных средств».

Взыскать с администрации города Ставрополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт», г. Краснодар, ИНН <***>, ОГРН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель