Решение от 13 апреля 2017 г. по делу № А19-2246/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-2246/2017

«13» апреля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06 апреля 2017 года. Решение в полном объеме изготовлено 13 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гришиной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЙКОМТУР» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664518, Иркутская область, Иркутский район, рабочий поселок Большая речка, улица Есенина, дом 26, офис 1) в лице конкурсного управляющего ФИО1

о признании незаконными действий УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664056, <...>) по государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды в декабре 2016 года от 24 апреля 2012 года от 03 мая 2016 года, об обязании внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие изменения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: гр. ФИО2, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЕВРО-ИМПОРТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664520, Иркутская область, Иркутский район, рабочий <...>)

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель не явился,

от Управления Росреестра по Иркутской области: представителя ФИО3 по доверенности, удостоверение,

от третьего лица (ФИО2): представителя ФИО4 по доверенности, паспорт, представителя ФИО5 по доверенности, паспорт,

от третьего лица (ООО «Евро-Импорт»): представитель не явился;

от третьего лица (ФИО6): не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БайКомТур» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды в декабре 2016 года от 24 апреля 2012 года от 03 мая 2016 года, об обязании внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие изменения в части сведений об ограничении (обременении) права в виде аренды магазина продовольственных и промышленных товаров – одноэтажного кирпичного здания, общая площадь 246,50 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 38:06:030105:166, указав ООО «БайКомТур» (ИНН <***>) в качестве лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, а договор аренды нежилого помещения от 24.07.2012 г. как основание государственной регистрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены гр. ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью «Евро-Импорт» и гр. ФИО6.

Истец, извещенный надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направил. В обоснование заявления указал на следующее.

24 июля 2012 года между ФИО2 (Арендодатель) и ООО «БайКомТур» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендатором принято в возмездное и срочное пользование нежилое помещение, общей площадью 246,50 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Иркутский район, р.п Листвянка, ул. Горького, 31, кадастровый номер 38:06:030105:0023:25:212:001:200047320, с целью использования его в качестве магазина, кафе, бара, указанное помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации № 38-АГ 014908 от 09 февраля 2005 года). Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 августа 2012 года (номер регистрации 38-38-01/138/2012-307).

Как указал заявитель, решением Арбитражного суда Иркутской области от 05 декабря 2016 года ООО «БайКомТур» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

После введения процедуры банкротства ФИО2, являющаяся стороной по договору и бывшим генеральным директором должника, представила конкурсному управляющему соглашение от 03 мая 2016 года о расторжении договора аренды от 24 июля 2012 года.

31 января 2017 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды была аннулирована. Вместо нее в реестр была внесена запись о регистрации договора аренды № 01/16-А от 04 мая 2017 года.

По мнению заявителя, соглашение от 03 мая 2016 года о расторжении договора аренды было составлено и подписано в декабре 2016 года, после того, как в отношении ООО «БайКомТур» была введена процедура конкурсного производства, а полномочия генерального директора ФИО2 были прекращены, в связи с чем заявитель полагает, что ФИО2 не вправе была заключать соглашение о расторжении договора аренды в декабре 2016 года от имени ООО «БайКомТур».

Полагая, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – Управление Росреестра по Иркутской области, регистрирующий орган) не вправе было осуществлять регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, ООО «БайКомТур» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Представитель Управления Росреестра по Иркутской области в судебном заседании заявленные требования не признал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку оспариваемые действия по государственной регистрации соглашения от 03 мая 2017 года о расторжении договора аренды от 24 июля 2012 года произведена Управлением в соответствии с требованиями законодательства о государственной регистрации недвижимости, при этом полагает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Представители третьего лица (гр. ФИО2) в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку соглашение о расторжении договора аренды было заключено до введения процедуры конкурсного производства, в Законе о регистрации не предусмотрен срок обращения с заявлением о государственной регистрации соглашения, в связи с чем у Управления Росреестра по Иркутской области отсутствовали правовые основания для отказа государственной регистрации данного соглашения.

Третье лицо (ООО «Евро-Импорт»), извещенное надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направило, какие-либо пояснения или возражения относительно заявленных требований не представило.

Третье лицо (гр. ФИО6), извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, какие-либо пояснения или возражения относительно заявленных требований так же не представило.

Дело в соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в отсутствие заявителя и третьих лиц (ООО «Евро-Импорт», гр. ФИО6).

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра по Иркутской области, выслушав представителей регистрирующего органа и третьего лица (гр. ФИО2), арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, для признания арбитражным судом недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение оспариваемыми действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае ООО «БайКомТур» оспариваются действия Управления Россреестра по Иркутской области по государственной регистрации соглашения от 03 мая 2016 года о расторжении договора аренды от 24 июля 2012 года.

Как полагает заявитель, гр. ФИО2 не вправе была заключать соглашение о расторжении договора аренды в декабре 2016 года в период, когда в отношении ООО «БайКомТур» введена процедура банкротства и ФИО2 не являлась генеральным директором должника, в связи с чем Управление Росреестра по Иркутской области не вправе было осуществлять действия по государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 апреля 2016 года № 38/134/002/2016-1243 ФИО7 с 09 февраля 2005 года является собственником нежилого здания – магазин продовольственных товаров, общей площадью 246,50 кв.м., инв. номер 26:212:001:200047320, литер Б, расположенного по адресу: <...>.

24 июля 2012 года между гр. ФИО2 (Арендодатель) и ООО «БайКомТур» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в возмездное и срочное пользование нежилое помещение, общей площадью 246,50 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 38:06:030105:0023:25:212:001:200047320 с целью использования его в качестве магазина, кафе, бара.

01 августа 2012 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) внесена запись об аренде указанного нежилого помещения.

03 мая 2016 года 2016 года сторонами вышеуказанного договора аренды от 24 июля 2012 года оформлено и подписано соглашение о расторжении данного договора, вступающее в силу с момента его подписания сторонами.

23 января 2017 года на основании поступивших 09 января 2017 года в регистрирующий орган документов Управлением Росреестра по Иркутской области в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о регистрации соглашения от 03 мая 016 года о расторжении договора аренды от 24 июля 2017 года.

Как указал в судебном заседании представитель регистрирующего органа, регистрация данного соглашения произведена на основании заявления представителя Арендодателя в полном соответствии с нормами законодательства, основания для приостановления, отказа в такой регистрации, предусмотренные статьями 26, 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отсутствовали.

При этом представитель Управления Росреестра по Иркутской области также пояснил, что 31 января 2017 года в ЕГРН внесена запись об аренде вышеуказанного нежилого здания общей площадью 246,50 кв.м. на основании договора аренды от 04 мая 2016 года № 01/16-А, по которому Арендодатель – ФИО2, Арендатор – ФИО6, дополнительного соглашения № 2 от 19 января 2017 года к договору аренды № 01/16-А, дополнительного соглашения № 3 от 27 января 2017 года к договору аренды № 01/16-А.

Кроме того, 01 февраля 2017 года в ЕГРН внесена также запись о субаренде указанного здания на основании договора субаренды (арендатор – ФИО6, субарендатор – ООО «Евро-Импорт»), дополнительного соглашения № 1 от 12 января 2017 года к договору субаренды № 02/16-А, представив в подтверждение своих пояснений копии материалов дела правоустанавливающих документов № 38:06:030105:0023:25:212:001:200047320.

Правоотношения, возникшие в связи с оспариванием действий регистрирующего органа по государственной регистрации соглашения от 03 мая 2017 года о расторжении договора аренды от 24 июля 2012 года регулируются положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пунктам 3 и 4 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 93 и 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, являющегося приложением № 1 к приказу Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 943 (далее – Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости), при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносится запись о сделке - государственной регистрации договора аренды. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Как следует их представленных копий материалов дела правоустанавливающих документов, 09 января 2017 года с заявлением о государственной регистрации соглашения от 03 мая 2016 года о расторжении договора аренды (ФИО2), ООО «БайКомТур») в Управление Росреестра по Иркутской области обратилась гр. ФИО2 (представитель ФИО8, действующий на основании нотариальной доверенности от 28 декабря 2016 года). К заявлению приложены документы соглашение от 03 мая 2016 года о расторжении договора аренды от 24 июля 2012 года и доверенность на представителя ФИО8

Данное соглашение подписано сторонами договора без замечаний, правомерность данного соглашения не оспорена.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В этой связи у регистрирующего органа отсутствовали основания сомневаться в достоверности данного соглашения.

В процессе проведения правовой экспертизы представленного на государственную регистрацию соглашения от 03 мая 2016 года, регистратором было установлено отсутствие оснований для приостановления (отказа) в регистрации, в том числе установлено, что указанное соглашение подписано правомочными лицами. Проверка полномочий лица, подписавшего сделку и не являющегося заявителем, на момент государственной регистрации такой сделки, в правовую экспертизу, в соответствии с положениями Закона о регистрации не входит. В данном случае ООО «БайКомТур» с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не обращалось.

Довод заявителя о том, что в силу положений статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающих, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой, не может быть принят судом во внимание.

Из представленного соглашения от 03 мая 2016 года о расторжении договора аренды следует, что оно вступает в сиял с момента его подписания сторонами, то есть с 03 мая 2016 года).

Доказательства, подтверждающие, что соглашение о расторжении договора аренды оформлено и подписано сторонами данного договора после введения в отношении ООО «БайКомТур» (05 декабря 2016 года) в материалы дела не представлены, о фальсификации данного доказательства в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

Кроме того, учитывая положения статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, предусматривающие особенности осуществления государственной регистрации, в том числе аренды недвижимого имущества, суд считает, что право на обращение с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не ограничено по сроку.

Таким образом, основания для отказа в государственной регистрации спорного соглашения у регистрирующего органа отсутствовали.

Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В рассматриваемом случае требования истца по своей сути направлены на признание соглашения о расторжении договора аренды недействительной сделкой, что также следует из заявленных исковых требований в части применения последствий заявленных требований. Однако Управление Росреестра по Иркутской области не может являться ответчиком по таким искам, поскольку иск о признании сделки недействительной должен быть предъявлен к ее стороне.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обратившееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Определением суда от 20 февраля 2017 года заявителю предлагалось пояснить, какие именно нормы Закона о государственной регистрации недвижимости нарушены регистрирующим органом.

Данное определение заявителем не исполнено, пояснения относительно норм Закона, которые нарушены Управлением Росреестра по Иркутской области при осуществлении государственной регистрации соглашения, в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оспариваемые действия не нарушают прав и законных интересов заявителя и соответствует нормам действующего законодательства.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Государственная пошлина по рассматриваемому делу относится на заявителя в связи с предоставленной ему отсрочкой уплаты госпошлины определением суда от 20 февраля 2017 года и полежит взысканию с него федеральный бюджет РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЙКОМТУР» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664518, Иркутская область, Иркутский район, рабочий поселок Большая речка, улица Есенина, дом 26, офис 1) в федеральный бюджет госпошлину в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца о со дня его принятия.

Судья О.П.Сураева