Решение от 27 декабря 2024 г. по делу № А27-17931/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

                                                                                                              Дело №А27-17931/2024


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


28 декабря 2024 г.                                                                                      г. Кемерово    

Резолютивная часть оглашена 16 декабря 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено  28 декабря 2024 г.


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В.,

при ведении протокола ФИО1,

рассмотрев заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа (ИНН <***>)

о признании незаконными действий, выразившихся в направлении возражений в пролонгации договора аренды №01-8059-Ф, возобновленного на неопределённый срок с 3.06.2024, признании письма от 13.06.2024 №ИСХ1701/4233 незаконным и признании незаконными действий, выразившихся в нарушении процедуры расторжения договора аренды на основании уведомления от 11.06.2024 без инициирования судебного разбирательства,

третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора: ФИО3, г. Кемерово,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ФИО2) обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа (далее – ответчик, Комитет) о признании незаконными действий, выразившихся в направлении возражений в пролонгации договора аренды №01-8059-Ф, возобновленного на неопределённый срок с 3.06.2024, признании письма от 13.06.2024 №ИСХ1701/4233 незаконным и признании незаконными действий, выразившихся в нарушении процедуры расторжения договора аренды на основании уведомления от 11.06.2024 без инициирования судебного разбирательства.

По мнению истца, по истечении срока действия договора аренды земельного участка 2.06.2024 он пролонгировался на неопределенный срок и по заявленному ответчиком основанию (в связи с существенным нарушением условий договора в части внесения арендной платы) мог быть расторгнут только в судебном порядке с предварительным направлением письменного предупреждения об устранении нарушений в разумный срок. Расторжение односторонним уведомлением незаконно. Кроме того, вины ответчика в просрочке внесения арендной платы нет, т.к. он не получил соответствующий расчет.

В определении об оставлении заявления без движения от 13.09.2024 суд указал, что исходя из существа заявления требования не являются требованиями об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, рассматриваемыми по правилам главы 24 АПК РФ, а носят исковой, неимущественный характер. Истцу предложено доплатить государственную пошлину до 6 000 руб. (за иск о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды).

Истец доплатил государственную пошлину, иск принят к производству.

Ответчик представил следующие возражения:

- договор аренды изначально заключался и земельный участок предоставлялся исключительно для скотоводства, что не предполагает возможность жилищного строительства;

- арендованный земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории природного заказника «Барзасский», поэтому может использоваться с ограничениями, предусмотренными постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 14.10.2009 № 412 «О государственных природных заказниках Кемеровской области – Кузбасса» (далее – режим заказника);

- ГКУ «Дирекция особо охраняемых природных территорий Кузбасса» и Комитетом установлены нарушения использования земельного участка: размещение жилого дома, подсобных построек, дорог, наличие трупов животных и т.д., которые не были устранены арендатором, несмотря на направление ему письменного предостережения от 14.02.2024. Также были допущены и просрочки внесения арендной платы. Все это в совокупности с истечение срока договора аренды послужило основанием для направления уведомления от 11.06.2024 о погашении задолженности и расторжении договора аренды, уведомления от 13.06.2024 с возражением в продлении договора аренды и требованием о его освобождении.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора судом к участию в деле привлечен ФИО3 – первоначальный арендатор земельного участка. Отзыв им не представлен.

Как следует из материалов дела, между ФИО3 (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 3.06.2021 №01-8059 ф/н (далее – договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0107082:82 площадью 515 983кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, Арсентьевское сельское поселение, северо-восточнее д. Осиновка (далее земельный участок).

Договор заключен без проведения торгов, с соблюдением процедуры, предусмотренной статьей 39.18 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), т.е. с опубликованием извещения о возможности участвовать в аукционе на право предоставления земельного участка.

Срок договора – с 3.06.2021 по 2.06.2024.

Согласно пунктом 7.2 договора в случае, если по окончании срока его действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договором предусмотрено право арендатора потребовать расторжения договора при существенном нарушении его условий (пункт 7.4).

Письмом от 24.02.2022 ГКУ «Дирекция особо охраняемых природных территорий Кузбасса» сообщило Комитету о согласовании возможности использования земельного участка для скотоводства с соблюдением режима заказника.

Письмом от 28.02.2022 Комитет известил ФИО3 о возможности использования земельного участка только с соблюдением режима заказника.

25.04.2022 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

20.12.2022 датировано соглашение между ответчиком и Комитетом об актуализации площади арендованного земельного участка в связи с его разделом.

Департаментом по охране объектов животного мира Кузбасса выявлены и отражены в акте выездного обследования от 5.07.2023 №1 нарушение использования земельного участка ФИО2 – наличие самовольной постройки из бруса, о чем Комитет уведомлен письмом от 10.10.2023.

Актом проведенного Комитетом выездного обследования от 8.11.2023 №138 установлено наличие на земельном участке дома из бруса, хозяйственных построек, объекта незавершенного строительства, загонов для скота, автотехники, строительных материалов.

Ответчику Комитетом направлено предостережение о недопустимости нарушения от 14.02.2024 с предложением в течение 60 дней демонтировать объекты строительства, нарушающие режим заказника.

11.04.2024 Комитетом произведено повторное контрольное мероприятие, выявлено, что нарушения не устранены.

3.06.2024 истек срок действия договора аренды.

В связи с неустранением нарушений в части использования земельного участка, установив наличие задолженности по арендной плате и пени,  Комитет уведомлением от 11.06.2024 сообщил ответчику о расторжении договора, потребовал погашения задолженности, направил подписанный со своей стороны проект соглашения о расторжении договора, датированный 4.06.2024.

Уведомлением от 13.06.2024 Комитет, сославшись на наличие нарушений режима заказника при использовании земельного участка и истечение срока договора аренды. сообщил ответчику о возражении в продлении данного договора и потребовал освободить земельный участок.

Не согласившись с односторонним отказом от договора, истец продолжил пользование участком и обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

Использование публичных земельных участков имеет ряд особенностей, в т.ч. регулируемый размер арендной платы и наличие на стороне арендодателя уполномоченного органа власти или местного самоуправления. При этом указанный орган действует в качестве субъекта публичных правоотношений на стадии принятия решения о предоставлении земельного участка, его решение может быть обжаловано по правилам главы 24 АПК РФ. В остальном стороны действуют как участники гражданских правоотношений и спорные вопросы между ними решаются в порядке искового производства, в т.ч. путем предъявления исков о заключении, изменении договора, признании недействительным данного договора (его отдельных условий, односторонних сделок по изменению условий), взыскании задолженности, неосновательного обогащения и т.д.

Исходя из существа требования, суд квалифицирует заявленное требование как иск о признании недействительной сделкой одностороннего отказа Комитета от договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Являясь односторонней сделкой, отказ от исполнения контракта может быть оспорен по правилам параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о недействительности сделок.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункты 1, 2 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 51 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 и пункт 12 Постановления Пленума ВС РФ №54 от 22.11.2016).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По смыслу указанных норм и условий договора возражение о непродлении договора аренды на неопределенный срок должно направляться до истечения срока данного договора. Такое уведомление Комитетом не направлялось. Следовательно, по истечении срока договора с 3.06.2024 он возобновлен на неопределенный срок.

Уведомления от 11.06.2024 и от 13.06.2024 квалифицируются судом как заявления об отказе от договора аренды по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

В силу закона арендодатель не обязан мотивировать отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В данном случае уведомления содержали доводы о наличии неустраненных нарушений, о которых арендодатель предупреждал арендатора. Такое поведение арендодателя свидетельствует о добросовестности последнего и не противоречит закону.

Суд отклоняет доводы истца о возможности только судебного порядка расторжения договора по мотиву его нарушений арендатором, поскольку данный порядок относится к досрочному расторжению договора. В отношении спорного договора ответчиком реализовано право на отказ от договора по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ, а не на досрочное расторжение договора по статье 619 ГК РФ.

В этой связи наличие или отсутствие нарушений со стороны арендатора не является необходимым условием правомерного отказа от договора. Вместе с тем суд отмечает, что нарушения режима заказника имели место.

Так согласно пункту 3.3 Положения «О государственных природных заказниках Кемеровской области – Кузбасса», утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 14.10.2009 № 412  хозяйственная и иная деятельность на территории заказника не запрещена, но должна осуществляться с соблюдением действующего законодательства, настоящего Положения и требований в области охраны окружающей среды по предотвращению гибели объектов животного и растительного мира при осуществлении производственных процессов, а также при эксплуатации зданий, транспортных магистралей, трубопроводов, линий связи и электропередачи.

В частности реконструкция и эксплуатация существующих объектов строительства, автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций разрешается, но по согласованию с департаментом (пункт 3.4.1) – доказательств согласования не представлено; строительство, реконструкция и эксплуатация зданий, сооружений и некапитальных строений, сооружений разрешается в границах территории населенного пункта (пункт 3.4.3) – в рассматриваемом случае участок находится вне таких границ.

Иск удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении заявления отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                          Е.В. Исаенко