Решение от 21 августа 2019 г. по делу № А20-3793/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3793/2019
г. Нальчик
21 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 20.08.2019.

полный текст решения изготовлен 21.08.2019.


Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Ф.А.Цыраевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А.Кульчаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального учреждения «Местная администрация Терского муниципального района КБР» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 305070532100014 ИНН <***>), с. Плановское

о взыскании 31 533 руб. и расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 24.10.2018 № 15,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное учреждение «Местная администрация Терского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель), в котором просит:

1. взыскать 31 533 руб., в том числе:

- 27 035 руб. 84 коп. – задолженность по арендной плате по договору аренды от 21.02.2014 № СХ-490;

- 4 497 руб. 22 коп. – пеня за просрочку платежа;

2. досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 21.02.2014 № СХ-490.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства своего представителя не направил, отзыв на исковое заявление и возражение относительно рассмотрения дела в его отсутствие не представил.

В определении арбитражного суда от 18.07.2019 о принятии искового заявления к производству указано о назначении предварительного судебного заседания на 10 часов 00 минут 20.08.2019, а также о назначении судебного заседания на 10 часов 15 минут 20.08.2019. Кроме того, в пункте 5 резолютивной части указанного определения сторонам разъяснено, что, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции. При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, и что возражения относительно рассмотрения дела в его отсутствие он суду не направили, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика основной долг по арендной плате за период с 01.02.2019 по 30.06.2019 в сумме 23 833 руб. 30 коп. и пени за просрочку оплаты за период с 16.03.2019 по 16.07.2019 в сумме 1 463 руб. 36 коп. В части расторжения договора аренды исковые требования остались прежними.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточненные исковые требования.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить.

Изучив материалы дела, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления местной администрации Терского муниципального района КБР от 21.02. 2014 № 35-п администрация (арендодатель) и предприниматель заключили договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности от 21.02.2014 № СХ-490 (далее – договор) (л.д. 25-30).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: КБР, Терский район, с.п. Плановское для использования в сельскохозяйственных целях. Площадь передаваемого в аренду земельного участка 26 га пашни, в том числе: поле № 336/5 – 6,0 га; № 125/7 – 5 га; № 125/8 – 15 га.

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен 7 лет с 27.01.2014.

Согласно пункту 3.1 договора сумма ежегодной арендной платы за арендуемый участок площадью 26 га составляет на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости арендной платы составляет: поле № 336/5 – 6,0 га – 2 200 руб. № 125/7 – 5 га – 2 200 руб.; № 125/8 - - 15 га – 2 200 руб. Срок арендной платы наступает с 27.01.2014, арендная плата в месяц – 4 766 руб.66 коп. Арендная плата в год – 57 200 руб.

Как предусмотрено пунктом 3.2 договора арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случаях введения коэффициента индексации и в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики, но не более одного раза в год.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежемесячно до 15 числа следующего месяца.

По акту приема-передачи арендодатель передал земельный участок арендатору.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, за ним образовалась задолженность за период с 01.02.2019 по 30.06.2019 в сумме 23 833 руб. 30 коп. (4 766 руб. 66 коп. х 5 мес.).

19.06.2019 истец нарочно вручил ответчику уведомление о необходимости погасить задолженность по арендной плате в срок до 24.06.2019 (л.д. 32).

Уклонение ответчика от уплаты арендных платежей и расторжения договоров аренды, послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что договор аренды от 21.02.2014 № СХ-490 в установленном порядке не прошел государственную регистрацию.

В пункте 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

С учетом изложенных разъяснений, договор аренды от 21.02.2014 № СЗ-490 не может быть признан недействительным ввиду отсутствия государственной регистрации права аренды, поскольку земельный участок арендодателем передан арендатору, последний пользовался земельным участком и вносил арендную плату за него.

Ответчик исковые требования не оспорил, доказательства своевременной уплаты арендных платежей суду не представил. В связи с чем исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.02.2019 по 30.06.2019 в сумме 23 833 руб. 30 коп. арбитражный суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 5.4 договора истец просит взыскать пени за просрочку внесения арендных платежей из расчета 0,1% от суммы просрочки за каждый день просрочки внесения арендной платы согласно представленному расчету за период с 16.02.2019 по 16.07.2019 в сумме 1 463 руб. 36 коп.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.4 договоров предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа текущего месяца в течение всего срока действия договора.

В нарушение условий договора арендатор с 02.02.2019 по 30.06.2019 арендную плату не вносил. При таких обстоятельствах требований истца о взыскании пени за просрочку платежа суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворении. Расчет судом проверен и признан методологически и арифметически правильным.

Арбитражный суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды следует оставить без рассмотрения по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора аренды указала нарушение обществом как арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельными участками за период с 02.02.2019 по 30.06.2019.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в общем размере 23 833 руб. 30 коп. за период с 02.02.2019 по 30.06.2019.

Как следует из пункта 3.4 договоров, арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа следующего месяца в течение всего срока действия договора.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из содержания данного в пункте 29 указанного постановления толкования норм права следует, что предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок, могут быть выражены в одном документе.

С учетом изложенного, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Из материалов дела следует, что администрация 19.06.2019 нарочно вручила ответчику уведомление о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в срок до 24.06.2019. В данном уведомлении истец указывает, что в случае отказа от погашения всей суммы задолженности договор будет расторгнут с 14.07.2019.

Исходя из буквального толкования содержания указанного письма, суд пришел к выводу об отсутствии в нем определенного выраженного предложения о расторжении договора. Указание в уведомлении на то, в случае невыполнения требования об оплате задолженности, договор будет расторгнут с 14.07.2019, не является предложением о расторжении договора по смыслу пункта 2 статьи 452 Кодекса.

В связи с несоблюдением истцом досудебного урегулирования спора с ответчиком, исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.02.2014 № СХ-490 на основании части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить без рассмотрения.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на ответчика от удовлетворенной суммы. В связи с оставлением иска о расторжении договора аренды без рассмотрения, государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь пунктом 4 статьи 137, статьями 49, 110, 156, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Принять уточненные исковые требования.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305070532100014 ИНН <***>), с. Плановское в пользу Муниципального учреждения «Местная администрация Терского муниципального района КБР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 21.02.2014 № СХ-490 за период с 01.02.2019 по 30.06.2019 в сумме 23 833 (двадцать три тысячи восемьсот тридцать три) руб. 30 коп. и пени за просрочку оплаты за период с 16.03.2019 по 16.07.2019 в сумме 1 463 (одна тысяча четыреста шестьдесят три) руб. 36 коп.

В части расторжения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 21.02.2014 № СХ-490 исковое заявление оставить без рассмотрения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305070532100014 ИНН <***>), с. Плановское в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 (две тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Ф.А. Цыраева