Решение от 21 февраля 2020 г. по делу № А76-51755/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-51755/2019
21 февраля 2020 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть изготовлена 14.02.2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», г. Златоуст Челябинской области (ОГРН 1027400579733),

к обществу с ограниченной ответственностью «Торжок», г. Златоуст ОГРН <***>

о взыскании 248 480 руб. 48 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», г. Златоуст (далее – истец, Комитет) 17.12.2019 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торжок», г. Златоуст (далее- ответчик, общество) о взыскании 217 120 руб. неосновательного обогащения за период с 01.11.2017 по 30.09.2019 и 31 360 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 01.11.2017 по 30.09.2019 с продолжением начисления процентов.

В обоснование иска со ссылкой на статьи 395, 1102 Гражданского кодекса РФ указано, что между истцом и ответчиком в спорный период времени имелись обязательственные отношения по сдаче в аренду земельного участка. Между тем, истец посчитал, что в спорный период им неправильно при расчете арендной платы было применено значение К1, так вместо «5»- под торгово- офисный центр применялось значение «3»- размещение объектов управленческой деятельности. В связи с чем, Комитет пересчитал размер арендной платы и разница между рассчитанной платой и платой, указанной в договоре, и является, по мнению истца, неосновательным обогащением.

Определением суда от 18.12.2019 дело принято к рассмотрению по правилам искового производства (л.д. 1-2)

От ответчика 16.01.2020 поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 66-67), в котором общество с заявленными требованиями не согласилось. Указало, что в соответствии с требованиями Закона Челябинской области №257-ЗО значение К1 поставлено в зависимость от разрешенного использования земельного участка. Так как разрешенное использование участка- для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, то общество полагает возможным применить к данному участку К1 в размере 3 как для «размещение объектов управленческой деятельности».

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам:

Как усматривается из материалов дела, между органом местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписан договор от 13.11.2015 №356-2015/И для завершения строительства объектов недвижимости (далее – договор, л.д. 17-20).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:25:0305803:57, площадью 3500 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <...> южнее дома № 46, вид разрешенного использования – для размещения офис-центра.

Договор действует сроком по 13.11.2018 (п. 1.4. договора).

Размер ежемесячной арендной платы за объект определяется способом, указанным в Приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора, в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», Постановлением Златоустовского городского округа от 30.06.2008 №148-п «Об определении значений коэффициентов, необходимых для исчисления размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов на территории Златоустовского городского округа» (п.2.1 договора).

Согласно п. 1.5. договора в силу статьи 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с 29.09.2015.

Арендатор обязуется своевременно до 10 числа месяца, следующего за отчетным и полностью вносить арендную плату (п.4.2.1 договора).

Актом приема-передачи в аренду земельного участка от 16.11.2015 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок (л.д. 22).

28 декабря 2015 г. к указанному договору подписано дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды №356-20145/И на стороне арендатора ООО «Торжок» (л.д. 23-24). Размер арендной платы для соарендатора-ответчика с 01.01.2016 составил 1/3, а с ФИО1-2/3.

Таким образом, в отношении каждого из соарендаторов установлен фиксированный порядок определения арендной платы, в отношении которого каждый из соарендаторов несет самостоятельные обязательства и ответственность.

13 февраля 2017 г. к договору подписано дополнительное соглашение, которым уточнен размер арендной платы (л.д. 26-27).

В связи с вводом в эксплуатацию 10.11.2016 г. объекта недвижимости в договор 23.04.2018 внесены изменения относительно размера арендной платы (ставка 3%, К1-1 и 3, К2-1, К3-1) (л.д. 28-30).

Соглашением от 09.01.2019 договор аренды №356-2015/И расторгнут по соглашению сторон (л.д. 33-34).

В тоже время, на основании Распоряжения органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» от 29.12.2018 №1567-р между органом местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (арендодатель), ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Торжок» (арендаторы) подписан договор от 17.01.2019 №3-2019/И для размещения объектов недвижимости (далее – договор, л.д. 36-39).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:25:0305803:57, площадью 3500 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <...> южнее дома № 46, вид разрешенного использования – для размещения офис-центра.

Договор действует сроком 49 лет (п. 1.4. договора).

Размер ежемесячной арендной платы за объект определяется способом, указанным в Приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора, в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», Постановлением Златоустовского городского округа от 30.06.2008 №148-п «Об определении значений коэффициентов, необходимых для исчисления размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов на территории Златоустовского городского округа» (п.2.1 договора).

Согласно п. 1.5. договора в силу статьи 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с 01.01.2019.

Арендатор обязуется своевременно до 10 числа месяца, следующего за отчетным и полностью вносить арендную плату (п.4.2.1 договора).

Актом приема-передачи в аренду земельного участка от 17.01.2019 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок (л.д. 40).

В границах земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305803:57 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:25:0305803:57, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (общая долевая собственности: 2/3) и обществу с ограниченной ответственностью «Торжок» (общая долевая собственность: 1/3) (л.д. 41).

Считая, что с 01.11.2017 общество обязано вносить плату исходя из К1 в размере 5, Комитет пересчитал арендную плату за указанный период и направил в адрес общества «Торжок» претензию от 10.10.2019 с предложением уплатить разницу между начисленной с применением К1 в размере 5 арендной платой и арендной платой, рассчитанной исходя из К1 в размере 3 (л.д. 11-13).

На претензию общество «Торжок» 30.10.2019 ответило отказом, мотивируя неправильным толкованием Комитетом положения Закона №257-ЗО (л.д. 14), в связи с чем, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд, исследовав представленные истцом доказательства, пришел к выводу о заключении договоров аренды, с согласованием всех существенных условий.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. Независимо от указанного истцом правового обоснования иска, суд самостоятельно определяет нормы права, подлежащие применению к установленным обстоятельствам, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Учитывая, что в спорный период между сторонами существовали обязательственные отношения, суд приходит к выводу, что взыскиваемая истцом сумма не является неосновательным обогащением, а подлежит квалификации в качестве задолженности по арендной плате, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применения главы 34 ГК РФ «Аренда», а не главы 60 «Неосновательное обогащение».

Согласно п.1,3 ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

С 01.07.2017 в указанный закон внесены изменения, в соответствии с которыми значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 3 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2018 г. N 257-ЗО).

Из публичной кадастровой карты Челябинской области по состоянию на 07.02.2020 следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305803:57 имеет вид разрешенного использования- для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров.

Решением Собрания депутатов Златоустовского городского округа от 04.09.2008 №75-ЗГО с изменениями от 31.10.2017 порядок применения К1 установлен в соответствии с требованиями закона №257-ЗО.

В таблице 1 содержится вид разрешенного использования участка как «деловое управление» с размером К1-3, в то время как вид использования «объекты торговли (торговые центры)» как считает истец для размещенного на участке торгово- офисного центра «Атриум», К1 предусмотрен в размере 5.

Между тем, как было указано выше, с 01.07.2017 К1 применяется исходя из вида разрешенного использования участка, указанного в ЕГРН, в рассматриваемом случае К1 подлежит применению в размере «3» как деловое управление.

При этом суд отмечает, что объект недвижимости был введен в эксплуатацию 10.11.2016 (л.д. 43), орган местного самоуправления не был лишен возможности привести вид разрешенного использования участка в соответствие с его фактическим использованием.

В связи с изложенным, суд пересчитал размер арендной платы по каждому договору:

- №356-2015/И с 01.11.2017 по 31.12.2018: 5 664 000 руб. *3%*3*1*1=509 760 руб. в год, 42 480 руб. в месяц. За спорный период размер арендной платы составляет 594 720 руб.

Так как у ответчика доля в праве на объект составляет 1/3, то и его обязанность по внесению арендной платы составляет 1/3 от исчисленного размера, что составляет 198 240 руб.

- № 3-2019/И с 01.01.2019 по 30.09.2019: 5 664 000 руб. *3%*3*1*1=509 760 руб. в год, 42 480 руб. в месяц. За спорный период размер арендной платы составляет 382 320 руб.

Так как у ответчика доля в праве на объект составляет 1/3, то и его обязанность по внесению арендной платы составляет 1/3 от исчисленного размера, что составляет 127 440 руб.

Всего - 509 760 руб.

Между тем, в рассматриваемом иске истец просит взыскать разницу в арендной плате, исчисленной с К1=3 и К1=5.

Учитывая, что из представленных платежных поручений следует, что задолженности по арендной плате за спорный период, исчисленной с К1=3 у общества не имеется, а суд признал необоснованным применение для расчета К1 в размере 5, то оснований для удовлетворения требования истца о взыскании задолженности в размере в размере 217 120 руб. не имеется.

Также истце просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленных с 01.11.2017 по 30.09.20219 в размере 31 360 руб. 48 коп. начисленных на истребуемую задолженность.

Однако, в силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими по месту жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, по его местонахождению опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 395 ГК РФ (введенным в действие Законом N 42-ФЗ) в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом на основании п. 2 ст. 2 Закона N 42-ФЗ положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 83 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), нормы ГК РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абз. 2 п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Вместе с тем, как следует из данных разъяснений, при решении вопроса о начислении процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 01.06.2015 договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с 01.06.2015, размер процентов определяется в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ.

Таким образом, исключение составляет лишь п. 1 ст. 395 ГК РФ, предусматривающий порядок определения размера процентов за неисполнение денежного обязательства, возникшего на основании заключенного до 01.06.2015 договора, в отношении периодов просрочки, имевших место с указанной даты.

Положения ст. 395 ГК РФ в действовавшей до 01.06.2015 редакции не содержали запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если договором была предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

В соответствии с действовавшим до вступления в силу Закона N 42-ФЗ законодательством в случае нарушения возникшего из договора денежного обязательства кредитор по своему усмотрению был вправе предъявить и требование о взыскании предусмотренной договором неустойки, и (или) требование о взыскании процентов на основании ст. 395 ГК РФ.

Поскольку спорные договоры аренды, за неисполнение обязательств по которым предъявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, заключены после 01.06.2015 (после вступления в силу Закона N 42-ФЗ), то положения ст. 395 ГК РФ в редакции данного Закона не могли быть применены к правоотношениям сторон по настоящему спору.

То есть, взысканию подлежат не проценты, а договорная неустойка.

Между тем, в связи с отказом суда в удовлетворении требования о взыскании задолженности по причине ее отсутствия, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании финансовой санкции.

При таких обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению полностью.

Поскольку при обращении в арбитражный суд истец освобожден от уплаты государственной пошлины, решение принято не в его пользу, то с ответчика в доход федерального бюджета не подлежит взысканию госпошлины в порядке ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 – 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать полностью.

Решение по настоящему делу подлежит немедленному исполнению. Указанное решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.