Решение от 4 сентября 2019 г. по делу № А41-55327/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55327/19
05 сентября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 141900, <...>; дата регистрации - 11.02.1992) к

ООО "АВТЕКС-ГРУПП" (141900, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.04.2009, ИНН: <***>, КПП: 507801001, генеральный директор: ФИО3)

третье лицо:

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области обратился в суд с исковым заявлением к ООО "АВТЕКС-ГРУПП" со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

- Взыскать с Ответчика следующие суммы согласно прилагаемому расчету:

1) 1 598 097 (один миллион пятьсот девяносто восемь тысяч девяносто семь) руб. 05 коп., в том числе:

- 1 283 867 (один миллион двести восемьдесят три тысячи восемьсот шестьдесят семь) руб. 92 коп. - сумма основной задолженности по арендной плате с 3 квартала 2017 года по 27.02.2018г.

- 314 229 (триста четырнадцать тысяч двести двадцать девять) руб. 13 коп. - неустойка по договору с 15.09.2017г. по 05.08.2019г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

В судебном заседании объявлен перерыв до 03.09.2019г. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №178 от 20.08.2014г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030603:22 общей площадью 15 519 кв.м, для строительства многофункционального торгового центра (т.1, л.д.17).

В договоре также согласованы срок его действия (до 20.08.2017г.), размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

В период освоения земельного участка 24.04.2015г. ответчиком получен градостроительный план указанного земельного участка за №RU50519103-MSK000642, в котором в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка указан «магазин»: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Кроме того, в графе 2.2.4 «иные показатели» данного ГПЗУ общая площадь объекта капитального строительства указана до 1 000 м.

Также на чертеже ГПЗУ указано, что часть земельного участка расположена в охранной зоне инженерных сетей.

В связи с изложенным по заявлению ответчика ООО «Аверс-Групп» Главой Талдомского муниципального района Московской области принято постановление №1368 от 10.06.2016г. об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030603:22 на «магазины», то есть в соответствии с градостроительным планом.

28.06.2017г. арендатор обратился в адрес Главы Талдомского городского округа о выделении участка без обременений.

07.07.2017г. Главой Талдомского муниципального района Московской области издано постановление №1170 «О преобразовании, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030603:22, расположенного по адресу: <...>».

Из текста постановления следует, что вновь образованные участки имеют следующие характеристики:

- площадью 9353 кв.м, вид разрешенного использования для строительства многофункционального торгового центра; категория земель – земли населенных пунктов;

- площадью 6166 кв.м, вид разрешенного использования для строительства многофункционального торгового центра; категория земель – земли населенных пунктов.

По заявлению ответчика в указанное выше постановление внесены изменения в части указания вида разрешенного использования, в соответствии с постановлением №1558 от 04.09.2017г. вид разрешенного использования образуемых земельных участков установлен как «магазины» (постановление Главы Талдомского муниципального района Московской области №1558 от 04.09.2017г.).

Земельный участок площадью 9353 кв.м, то есть свободный от обременений и ограничений, поставлен на кадастровый учет 20.11.2017г. с присвоением номера 50:01:0030603:30, вид разрешенного использования «магазин» (т.1, л.д.25, 29).

В целях завершения строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0030603:30 ответчик обратился за предоставлением участка в аренду без проведения торгов.

28.01.2019г. Администрацией Талдомского городского округа Московской области принято решение №142 об отказе.

Намерений сохранить арендные отношения в рамках договора №178 от 08.09.2014г. не имелось, о чем свидетельствует следующее:

- 27.02.2018г. постановлением Главы Талдомского муниципального района Московской области №306 принято решение о прекращении договора аренды №178 от 08.09.2014г.;

- 09.11.2018г. ответчик направил в адрес истца заявление о расторжении договора ввиду отказа на его продление.

В период действия договора (а именно с 3 кв. 2017г. по 27.02.2018г.) в связи с отсутствием сведений о внесении арендной платы в необходимом размере, истец направил в адрес ответчика претензию от 08.04.2019г. о наличии задолженности.

Претензия оставлена ответчиком без реагирования. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

При расчете иска истец использовал следующие коэффициенты: Аб=14,96; Кд=4,2; Пкд=2, Км=1, S=15519.

Соответственно, по расчетам истца, годовая арендная плата составляет 1 950 179,62 руб. (ежеквартальная - 487544,905 руб.).

На указанную задолженность с 3 кв. 2017 года по 27.02.2018г. начислена неустойка, приложен расчет на сумму 314229,13 руб. с 15.09.2017г. по 05.08.2019г.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Однако, проверив расчет иска, суд находит его неверным.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации№3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0030603:22 строительство представлялось возможным лишь на части участка, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030603:30 площадью 9353 кв.м.

С указанной площадью земельного участка и с видом разрешенного использования «магазины» арендатор был согласен, о чем свидетельствует следующее:

- по его инициативе изменен вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 50:01:0030603:22 на «магазины», а также произведен раздел участка;

- ответчик обращался с заявлением о предоставлении в аренду участка с кадастровым номером 50:01:0030603:30 площадью 9 353 кв.м (то есть свободного от обременений) без проведения торгов.

Таким образом, в рассматриваемом случае арендная плата по договору должна была начисляться по формуле Аб=14,96; Кд=4,2; Пкд=2, Км=1, S=9353.

То есть в 2017-2018гг. годовой размер арендной платы за пользование участком, на котором возможно размещение магазина (и арендатор намеревался использовать его по такому назначению в такой площади), составляет 1 175 335,39 руб. (ежеквартальный размер 293833,8475 руб.).

Соответственно, судом произведен расчет задолженности за заявленный период 3 кв. 2017- 27.02.2018г.:

1. 3-4 кв. 2017г.=587667,70 руб. (1 175 335,39 руб. / 2)

2. 1 кв. 2018г=124 063,18 руб. (293833,8475 руб. х 68 дн / 90 дн).

Требование о взыскании основного долга подлежит удовлетворению в данной части, поскольку ответчик сам пояснил о прекращении внесения арендной платы с 3 кв. 2017 года. Невозможность заключения договора аренды, со слов ответчика, явилась основания отказа во внесении арендной платы.

Однако в силу платности землепользования данный довод является несостоятельным.

При этом материалами дела не подтверждено, что ответчик не мог пользоваться и не использовал земельный участок– представлена документация по освоению земельного участка.

На указанную задолженность подлежат начислению пени в 220238,26 руб.:


арендная плата

долг

период пени

дни


3 кв. 2017

293 833,85

293 833,85

16.09.2017-15.12.2017

91

13 369,44

4 кв. 2017

293 833,85

587 667,70

16.12.2017-15.03.2018

90

26 445,05

1 кв. 2018

124 063,18

711 730,88

16.03.2018-05.08.2019

507

180 423,78



220 238,26

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в части: основной долг 711 730,88 руб. за период с 3 кв. 2017 года по 27.02.2018г., пени 220 238,26 руб. за период с 16.09.2017г. по 05.08.2019г.

В остальной части надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 150, 167-171, 176, 180, 181, АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "АВТЕКС-ГРУПП" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области задолженность по договору аренды земельного участка №178 от 20.08.2014г. в размере 711 730,88 руб. за период с 3 кв. 2017 года по 27.02.2018г., пени 220 238,26 руб. за период с 16.09.2017г. по 05.08.2019г. Всего взыскать 931 969,14 руб.

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "АВТЕКС-ГРУПП" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 639 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

СудьяКузьмина О.А.