Решение от 9 сентября 2025 г. по делу № А57-28066/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, <...>; тел/ факс: <***>; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-28066/2024
город Саратов
10 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 27 августа 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нургалиевой А.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Саратов), ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, встречное исковое заявление ИП ФИО2 к Администрации МО «Город Саратов» о признании незаконными действий и понуждении заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец в исковом заявлении указал, что ФИО1 предоставлялся на правах аренды (договор № 55 от 16.07.2019, заключенный по результатам аукциона – протокол № 1 от 02.07.2019) земельный участок с кадастровым номером 64:32:014201:293, площадью 20 363 кв.м., Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, разрешенное использование - объекты придорожного сервиса,

сроком 4 года 6 мес., с момента подписания договора – до 17.01.2024 (п. 2.1, п. 2.2). Арендатор приступил к строительству объекта, к дате окончания договора аренды земельного участка объект имел степень готовности 96% или 190,9 кв.м.. После окончания действия договора Администрация (арендодатель) отказала арендатору в заключении договора на новый срок и обратилась в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Для определения начальной стоимости объекта, Администрация ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы. После ознакомления с экспертным заключением истец уточнил исковые требования с указанием первоначальной стоимости объекта для продажи с публичных торгов и просил изъять объект незавершенного строительства степенью готовности - 96%, площадью застройки 190,9 кв. м, с кадастровым номером 64:32:014201:636, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:32:014201:293, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, на расстоянии 3,7 км северо-западнее п. Дубки, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены продажи - 9 630 239 руб.

Ответчик ФИО2 представил отзыв с указанием следующих обстоятельств: 02.09.2024 он купил у ФИО1 незавершенный объект недвижимости на основании договора: предмет - объект незавершенного строительства степенью готовности - 96%, кадастровый номер…:636 (п. 1.1); цена – 5 000 000 руб. (п. 3.1); он неоднократно обращались в администрацию для заключения договора аренды на новый срок, в целях завершения строительства, ему было отказано; он заявил встречный иск, принятый к производству суда определением от 25.06.2025 - признать незаконными действия Администрации, выраженные в непредставлении земельного участка в аренду, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером …:293; ответчик утверждал, что Администрация

пропустила 6-ти месячный срок для подачи иска, поэтому истцу надлежит отказать.

Ответчик ФИО1 извещена о дате и месте судебного разбирательства надлежащим образом, отзыв не представила.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившейся стороны, по имеющимся в деле доказательствам.

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзыве, спор надлежит разрешить с применением следующих норм закона.

Согласно п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137 от 25 октября 2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется муниципалитетом.

Основания прекращения права собственности на имущество перечислены в ст. 235, 239.1 ГК.

Истец руководствовался положениями ст. 239.1 ГК РФ:

- в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в соответствии с порядком, определенным постановлением Правительства РФ (п.1);

- требование об изъятии вправе заявить орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком (п.2);

- требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием)

органов власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.3);

- начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п.4);

Выборка норм закона для встречного иска - о признании незаконными действий Администрации и понуждении заключить договор аренды:

- согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в т.ч. собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.2).

- в соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Перечисленные нормы законов и обстоятельства, указанные в иске и отзыве, встречном иске позволили суду сформулировать юридически

значимые обстоятельства: кто является правообладателем земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект; какие существенные условия содержал договор аренды земельного участка …293; было ли завершено строительство вводом объекта в эксплуатацию до окончания срока действия договора; какие действия предприняла ФИО1 после окончания действия договора аренды; какие действия предпринял ФИО2 после приобретения права собственности на незавершенный объект недвижимости; соответствовали ли действия и ненормативные акты Администрации действующему законодательству; является ли требование иска законным и обоснованным.

В соответствии с распределенным бременем доказывания истцу надлежало подтвердить относимыми и допустимыми доказательствами приведенный перечень юридически значимых обстоятельств, относящихся к изъятию незавершенного объекта недвижимости после окончания действия договора; ответчикам – правомерность и своевременность заявленных во встречном иске требований.

Для проверки пояснения участников процесса, суд исследовал:

- договор № 55 от 16.07.2019, заключенный по результатам аукциона – протокол № 1 от 02.07.2019: предмет - земельный участок с кадастровым номером 64:32:014201:293, площадью 20 363 кв.м., Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, разрешенное использование - объекты придорожного сервиса, сроком 4 года 6 мес., с момента подписания договора – до 17.01.2024.

- разрешение на строительство от 18.10.2021 г.

- выписку из ЕГРН от 12.09.2024 на земельный участок …293, дата присвоения кадастрового номера 14.01.2015, на участке объект …636;

- акт приема-передачи земельного участка 16.07.2019

- выписку из ЕГРН от 12.09.2024 на объект незавершенного строительства …636, дата присвоения кадастрового номера 05.09.2022, на участке …293, правообладатель ФИО1 с 05.09.20224;

- постановление от 02.04.24, принятое по результатам рассмотрения обращения ФИО1, о предоставлении земельного участка в аренду – площадь значительно превышает площадь объекта;

- отказ 26.06.24 – площадь значительно превышает площадь объекта.

- заявление от 08.08.24 ФИО1 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства;

- договор купли-продажи от 02.09.2024;

- заявление ФИО2 в администрацию от 03.09.2024 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства - отказ по причине значительного превышает площади участка площади объекта;

- заявление ФИО2 в администрацию от 12.11.24 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства – отказ в связи с принятыми обеспечительными мерами.

В материалы дела поступили сведения из Филиала ППК «Роскадастр», согласно которым дата представления заявления и документов на регистрацию объекта – 18.08.2022.

Для установления размера рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, суд назначил по делу судебную экспертизу.

В соответствии с представленным экспертным заключением размер рыночной стоимости объекта исследования объект незавершенного строительства …:636, на момент проведения экспертизы - 9 630 239 руб.

Сопоставив доказательства с юридически значимыми обстоятельствами и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает установленными следующие факты:

- ФИО2 приобрел право собственности по договору купли-продажи от 02.09.2024 на незавершенный объект строительства на земельном участке …22, срок аренды которого истек 17.01.2024; расположенного на земельном участке, собственность на который не разграничена; договор № 55 от 16.07.2019 закончил свое действие 17.01.2024; в заключении договора аренды на новый срок заявителям было отказано, постановления не обжаловались; ответчик доказательств, подверждающих факты, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, не представил; с заявлением в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не обратился, что свидетельствует о бездействии застройщика; Администрация обратилась в суд с иском 20.09.2024 с требованием об изъятии; требования истца соответствуют положениям ст. 239.1 ГК РФ и не противоречит п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, принимая во внимание обращения Абдурагимой и необходимость реагирования на них; ФИО2 заключил договор купли-продажи 02.09.2024 после подачи иска; встречный иск ФИО2 подал после проведения судебной экспертизы – 24.06.2025, заключением которой была установлена начальная цена - 9 630 239 руб.

При таких обстоятельствах требования Администрации подлежат удовлетворению с изъятием объекта незавершенного строительства …:636, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены продажи - 9 630 239 руб.; во встречном исковом заявлении следует отказать.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

При распределении судебных расходов суд руководствуется ст. 110 АПК РФ, 331. 21 НК РФ. При подаче встреченного искового заявления государственная пошлина не была оплачена, поэтому с ИП ФИО2 в

доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину – 15000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации МО «Город Саратов» - удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства степенью готовности - 96%, площадью застройки 190,9 кв. м, с кадастровым номером 64:32:014201:636, находящийся на земельном участке, площадью 20363 кв: м с кадастровым номером 64:32:014201:293, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, на расстоянии 3,7 км северо-западнее п. Дубки, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены продажи в размере 9 630 239 руб.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО2 к Администрации МО «Город Саратов» о признании незаконными действий Администрации МО «Город Саратов», выраженных в не представлении земельного участка в аренду, об обязании заключения договора аренды земельного участка.

Взыскать с ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину – 15000 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой

инстанции арбитражный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения.

Судья В.Е. Бондаренко