Постановление от 2 марта 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


г. Краснодар Дело № А32-36089/2024 0 3 м а р т а 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2026 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Автолайф» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 22.09.2025), от органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенности от 29.12.2025), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автолайф» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2025 по делу № А32-36089/2024, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Автолайф» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация, департамент) о признании незаконным бездействия, выразившегося в необеспечении реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им по договору от 20.04.2022 № 2022 муниципального нежилого здания площадью 226,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403003:316, расположенного по адресу: <...> (далее – договор аренды, нежилое здание), о понуждении к заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого здания и к принятию решения об условиях приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке,


о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого здания в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2025 заявление удовлетворено. Судебный акт мотивирован наличием у общества статуса субъекта малого предпринимательства. Общество арендует нежилое здание непрерывно с 2022 года. Обществом соблюдены условия, при которых у него возникло преимущественное право на приватизацию нежилого здания.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2025 отменено, обществу отказано в удовлетворении заявления со следующей мотивировкой. Общество надлежащим образом не исполняет обязанности по договору аренды. Нежилое здание не используется по целевому назначению. Общество не приняло меры, направленные на поддержание надлежащего технического состояния объекта аренды.

Общество, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебного акта. Обществом соблюдены условия, при которых у него возникло преимущественное право на приватизацию нежилого здания. Перечень таких условий является исчерпывающим. Арендодатель не предъявлял арендатору претензии относительно надлежащего исполнения условий договора аренды. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что нежилое здание находится в собственности муниципального образования г. Краснодар. Государственная регистрация права муниципальной собственности осуществлена 24.11.2020 (запись с номером регистрации 23:40:0403003:316-23/226/2020-1). Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 20.04.2022 договор аренды нежилого здания для использования в целях размещения магазина (раздел 1). Срок договора аренды составил 3 года с 20.04.2022 по 19.04.2025 (пункт 2.1). Арендатор должен был использовать нежилое здание исключительно по прямому назначению, содержать его в исправном техническом состоянии, относиться бережно, не допускать ухудшения, своевременно в течение шести месяцев с момента заключения договора произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта аренды (пункты 5.3.3-5.3.5).


Неисполнение арендатором обязанности по проведению текущего и катального ремонта в установленные сроки определено сторонами как основание для расторжения договора аренды (пункт 7.1.4). Нежилое здание передано обществу по акту приема-передачи с отметкой о его нормальном (полнофункциональном) техническом состоянии. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 10.06.2022 (запись с номером регистрации 23:43:0403003:316-23/226/2022-3).

Общество обратилось в департамент с заявлениями от 13.05.2024 № 09/05 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания в собственность. Письмом от 03.06.2024 № 17018/24 департамент известил заявителя о возможности рассмотрения вопроса о реализации обществом его преимущественного права после проведения мероприятий, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилого здания, и государственного регистрации права муниципальной собственности на него.

Полагая, что департамент уклоняется от содействия обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого здания, общество обратилось в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). При разрешении таких споров суд применяет нормы материального права, которые действовали во время возникновения правоотношения с участием заявителя (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрена возможность передачи имущества, находящегося в публичной собственности, его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации такого имущества (статья 217). Федеральным


законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) допущено установление иным федеральным законом особенностей участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества (пункт 5 статьи 3). Такие особенности определены и урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Такие субъекты, за рядом исключений, при возмездном отчуждении арендуемого ими имущества из публичной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» порядке. Преимущественное право может быть реализовано при условии невключения арендуемого имущества в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», его нахождения на день подачи заявления во временном владении и пользовании (временном пользовании) названных субъектов непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором, отсутствия соответствующей задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи этого имущества или подачи заявления, сохранения на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества сведений о субъекте малого и среднего предпринимательства в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 Закона № 159-ФЗ).

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий названным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении арендуемого им недвижимого имущества. При получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в нормативно установленном порядке в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях


приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Перечень условий реализации арендатором права на приобретение арендуемого имущества является исчерпывающим. Регионы и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Только зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества или вступившее в законную силу решение суда о такой регистрации. Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации этого права, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации соответствующего права. Соответствующие рекомендации выработаны Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской (пункты 1, 4, 10 информационного письма от 05.11.2009 № 134).

Нормы главы 34 Гражданского кодекса обязывают арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615). По общему правилу арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание. Договором аренды на арендатора также может быть возложена обязанность по производству за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества. Капитальный ремонт должен производиться в установленный договором срок, а если он договором не определен – в разумный срок (статьи 616). При проверке законности и обоснованности решения государственного органа об отказе в выкупе арендуемого имущества следует учитывать все обстоятельства, по существу, не позволяющие не только продолжать арендные отношения, но и выкупить имущество, которое должно надлежащим образом использоваться в соответствии с договором аренды такого имущества, как это требует пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно


заключили о том, что у общества не возникло преимущественное право на приватизацию нежилого здания. Нежилое здание обществом не используется по целевому назначению. Во исполнение условий договора аренды общество не исполнило обязанности по использованию нежилого здания исключительно по прямому назначению, по его содержанию в исправном техническом состоянии. Общество своевременно в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды не произвело за свой счет текущий и капитальный ремонт нежилого здания. Данные обстоятельства подтверждены результатами осмотра нежилого здания по состоянию на 2022, 2023, 2024 годы, а также актом от 08.10.2025 осмотра, проведенного по предложению суда апелляционной инстанции. Производимые в нежилом здании локальные ремонтные работы, носящие текущий, частичный и косметический характер, об обратном не свидетельствуют.

Суд апелляционной инстанции также вправе был исходить из следующего.

Нераспространение действия Закона № 159-ФЗ на отношения по выкупу публичных земельных участков не исключает их приобретение субъектами малого или среднего предпринимательства в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума № 134), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона № 159-ФЗ.

Закон № 178-ФЗ распространяет свое действие на отношения по приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (статьи 3). По общему правилу приватизация зданий, сооружений без одновременной приватизации земельных участков под ними не допускается (статья 28). Сделка по приобретению объекта недвижимости без принадлежащего продавцу земельного участка является ничтожной (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной от 23.03.2010 № 14831/09, от 03.04.2012 № 14556/11). Приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком под ним, а их выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11).

На момент подачи заявления в департамент у общества отсутствовало преимущественное права на приобретение в собственность нежилого здания. Приватизация последнего не могла быть осуществлена без одновременной приватизации соответствующего земельного участка под ним. Направляя обществу письмо от 03.06.2024


№ 17018/24, департамент действовал в соответствии с приведенным нормативным обоснованием. Такими действиями не могли быть нарушены права и законные интересы общества.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2025 по делу № А32-36089/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья М.Н. Малыхина

Судья А.И. Мещерин