Решение от 20 октября 2017 г. по делу № А53-24427/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Ростов-на-Дону

«20» октября 2017 года Дело № А53-24427/17


Резолютивная часть решения объявлена «17» октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен «20» октября 2017 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Смольковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Администрации Семикаракорского района (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании договора аренды земельного участка недействительным,

по иску Администрации Семикаракорского района к обществу с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» о взыскании задолженности, о расторжении договора аренды,


при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 29.07.2017;

от ответчика: представитель не явился



установил:

общество с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением Администрации Семикаракорского района о признании договора аренды земельного участка № 67 от 09.07.2014 площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 по адресу <...> строение 1.

В рамках дела № А53-24564/2017 Администрация Семикаракорского района обратилась в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.07.2014 № 67 в размере 83701 рублей за период с 01.07.2014 по 30.06.2017, пени в размере 14727,66 рублей, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 09.07.2014 № 67, площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения грузового участка, расположенный по адресу: <...> строение 1.

Определением суда от 26.09.2017 настоящее дело объединено с делом № А53-24564/2017 в одно производство для совместного рассмотрения.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, просил отказать в удовлетворении требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.07.2014 № 67 в размере 83701 рублей за период с 01.07.2014г. по 30.06.2017г., пени в размере 14727,66 рублей, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 09.07.2014 № 67, площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения грузового участка, расположенный по адресу: <...> строение 1.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из представленных в материалы дела документов, 09.07.2014г. между обществом с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» (арендатор) и Администрацией Семикаракорского района (арендодатель) заключен договор № 67 аренды земельного участка (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу <...> строение 1, площадью 2258 кв. м., кадастровый номер 61:35:0110158:453, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения грузового участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы в год за использование земельного участка составляет 41398 рублей.

Как указывает истец, ООО «Арнаст» не имеет возможности использовать данный земельный участок, так как на нем располагается многоквартирный жилой дом.

В 2004 году актом приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией назначенной Главой администрации Семикаракорского района принят перевод нежилой площади административного здания в жилую: 16-ти квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

28.11.2005 по договору № 1/12-2005 осуществлена продажа квартир в МКД четырем собственникам: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

14.12.2005 зарегистрировано право собственности данных лиц на квартиры в доме.

Управление домом осуществляется ТСЖ «Придонское-1».

Решением суда от 09.10.2014 по делу № А53-8390/2014 судом установлено, что с даты формирования земельного участка под многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок площадью 2 258 кв.м. Таким образом, судом сделан вывод о том, что право муниципальной собственности на часть спорного участка площадью 2 258 кв.м перешло к собственникам многоквартирного дома.

В связи с тем, что на момент заключения договора № 67 аренды земельного участка от 09.07.2014 государственная регистрация прав собственности на помещения в многоквартирном доме была осуществлена, у Администрации Семикаракорского района отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком земельный участок площадью 2258 кв.м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 на момент заключения договоров аренды.

По мнению истца, договор аренды земельного участка № 67 от 09.07.2014 площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 по адресу <...> строение 1 является недействительным в связи с его ничтожностью.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» в суд с иском о признании договор аренды земельного участка № 67 от 09.07.2014 площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 по адресу <...> строение 1 недействительным.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии с нормами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, истец просит признать договор аренды земельного участка № 67 от 09.07.2014 площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 по адресу <...> строение 1 недействительным.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как видно из представленных материалов дела, 09.07.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» и Администрацией Семикаракорского района заключен договор № 67 аренды земельного участка (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу <...> строение 1, площадью 2258 кв. м., кадастровый номер 61:35:0110158:453.

В 2004 году актом приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией назначенной Главой администрации Семикаракорского района принят перевод нежилой площади административного здания в жилую: 16-ти квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

28.11.2005 по договору № 1/12-2005 осуществлена продажа квартир в МКД четырем собственникам: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

14.12.2005 зарегистрировано право собственности данных лиц на квартиры в доме.

Управление домом осуществляется ТСЖ «Придонское-1».

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Право общедолевой собственности на участок возникает автоматически с момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014 поскольку право собственности на первую квартиру в доме зарегистрировано, в силу статей 289, 290 ПС РФ, статей 36, 37 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснений, приведенных в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок под многоквартирным домом с момента регистрации права перешел в собственность собственников помещений в данном доме, а истец утратил право распоряжаться названным участком и требовать арендные платежи».

В пунктах 74, 75 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В связи с тем, что на момент заключения договора № 67 аренды земельного участка от 09.07.2014 государственная регистрация прав собственности на помещения в многоквартирном доме была осуществлена, у Администрации Семикаракорского района отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком земельный участок площадью 2258 кв.м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка № 67 от 09.07.2014 площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 по адресу <...> строение 1, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Администрация Семикаракорского района обратилась в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.07.2014 № 67 в размере 83701 рублей за период с 01.07.2014г. по 30.06.2017г., пени в размере 14727,66 рублей, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 09.07.2014 № 67, площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения грузового участка, расположенный по адресу: <...> строение 1.

В связи с тем, что суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «АРНАСТ» и признал договор аренды земельного участка № 67 от 09.07.2014 площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 по адресу <...> строение 1 недействительным, в удовлетворении требований Администрации Семикаракорского района надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать договор аренды земельного участка № 67 от 09.07.2014 площадью 2258 кв. м. с кадастровым номером 61:35:0110158:453 по адресу <...> строение 1 недействительным.

В удовлетворении требований Администрации Семикаракорского района отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Смолькова А. В.