Постановление от 18 января 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А18-1821/2023
г. Краснодар
19 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2

Хаджи-Муратовича (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО1 (доверенность от 14.01.2026), в отсутствие истца – министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – администрации муниципального образования «Городской округ город Магас», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.02.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 по делу

№ А18-1821/2023, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель)

о взыскании долга в размере 2 085 157 рублей 04 копеек по договору от 01.10.2012 № 827 аренды земельного участка и о расторжении указанного договора.

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.02.2025 в удовлетворении искового заявления отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 решение от 24.02.2025 отменено в части. В отмененной части принят новый судебный акт.

С предпринимателя в пользу министерства взыскана неустойка в размере

1 062 919 рублей 96 копеек за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.10.2012 № 827. В остальной части решение оставлено без изменения.

Министерство обжаловало данные судебные акты в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

(далее – Кодекс). Податель жалобы просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в части расторжения договора

от 01.10.2012 № 827. Министерство указывает, что ответчик (арендатор) не использует земельный участок по целевому назначению более 13 лет. Суды не приняли во внимание, что ответчик действовал недобросовестно, не вносил арендные платежи. Сохранение арендных отношений с таким арендатором для арендодателя нецелесообразно. В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункта 3.1.1 договора он подлежит расторжению по требованию арендодателя. Основной долг ответчик оплатил после предъявления иска в суд. Данное обстоятельство само по себе не может служить достаточным основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Возведение объекта, который не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не может свидетельствовать о его надлежащем освоении.

Отзыв (возражение) на кассационную жалобу не подписан предпринимателем, поэтому не учитывается при проверке законности и обоснованности судебных актов.

На основании определения от 16.12.2025 судебное разбирательство по делу отложено на 14.01.2026 в целях дополнительной проверки доводов кассационной жалобы министерства.

Заседание арбитражного суда округа, назначенное на 14.01.2026, проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия (статья 153.1 Кодекса).

В судебном заседании представитель предпринимателя просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы министерства. В данном случае в течение длительного периода участок не мог быть использован по целевому назначению, так как его территория занята временной автодорогой. В настоящее время участок используется в соответствии с договором. Согласно полученной разрешительной документации на нем осуществляется строительство.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, в ЕГРН 17.08.2012 внесены сведения о земельном участке неразграниченной государственной собственности с кадастровым номером 06:06:0100002:53, с местоположением: Республика Ингушетия, г. Магас, категория

земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство производственной базы (т. 1, л. д. 61 – 64).

01 октября 2012 года министерство (арендодатель) и ООО «Гарант-Строй» (арендатор) заключили договор аренды № 827, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 06:06:0100002:53, площадью 17 394 кв. м, находящийся по адресу: Республика Ингушетия,

г. Магас, под строительство производственной базы, в границах указанных в кадастровом паспорте участка. В соответствии с пунктом 1.2 договор заключен на 49 лет.

При заключении договора размер арендной платы в год составлял 197 247 рублей 96 копеек, сумма ежеквартальных платежей – 49 311 рублей 99 копеек (пункт 2.1).

В пункте 2.2 договора указано, что арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом на расчетный счет министерства.

Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы изменяется при изменении базовой ставки арендной платы, устанавливаемой в соответствии с действующим законодательством. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В силу пунктов 3.4.3 и 3.4.7 договора арендатор принял на себя обязанность вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором; соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнения, захламления, не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также обеспечивать благоустройство территории, соблюдать иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 договора.

В соответствии с договором от 21.12.2015 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.10.2012 № 827 переданы администрации муниципального образования «Городской округ город Магас» (т. 1, л. д. 59).

По договору от 20.03.2018 права и обязанности арендатора по договору от 01.10.2012 № 827 перешли к предпринимателю (т. 1, л. д. 17).

18 марта 2021 года комиссия по муниципальному контролю над соблюдением земельного и градостроительного законодательства, охраной и использованием земель на территории муниципального образования «Городской округ город Магас» произвела визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:53, площадью 17 394 кв. м, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас, промышленно-коммунальная зона. В результате установлено, что участок по целевому назначению не используется более 3-х лет, строения на участке отсутствуют, строительство на участке не ведется, участок от сорняка и другой растительности не убирается. По результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100002:53 арендатору рекомендовано: установить баннер с указанием характеристик строящегося объекта, погасить задолженность по арендной плате в течение десяти дней; согласовать план-график по строительству объекта недвижимости с администрацией г. Магас; строительство объекта возобновить после сдачи автодороги (ул. Д. Мальсагова, с выходом на ул. 65-лет Победы),

а также устранить выявленные правонарушения в течение 60-ти дней с даты составления соответствующего акта.

На основании Закона Республики Ингушетия от 30.12.2019 № 56-РЗ

«О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Ингушетия и органами государственной власти Республики Ингушетия» и постановления Правительства Республики Ингушетия от 03.03.2020 № 22 «Об уполномоченном органе исполнительной власти по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» полномочия арендодателя по договору аренды от 01.10.2012 № 827 вновь перешли к министерству (договор от 15.04.2020 № 200; т. 1, л. д. 58).

Письмом от 29.03.2022 министерство уведомило предпринимателя о необходимости устранения выявленных нарушений в семидневный срок. При невыполнении требований арендодателя предложило подписать соглашение о расторжении договора (т. 1, л. д. 20 – 24).

В соответствии с составленным арендодателем актом от 13.07.2022 спорный земельный участок по целевому назначению не используется (т. 1, л. <...>).

Письмом от 23.03. 2023 министерство потребовало от предпринимателя устранить допущенные нарушения, выявленные при проверке 13.07.2022, а также оплатить долг и неустойку.

Предприниматель направил в адрес министерства письмо о наличии препятствий в использовании земельного участка (т. 1, л. д. 103).

Министерство, указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем условий договора аренды, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельного участка прекращается принудительно в случае: использования земельного участка не по целевому назначению (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса); неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

При этом в названный период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450,

статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и

порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Кодекса, в том числе заключение проведенной по делу судебной экспертизы (т. 2, л. д. 86 – 115), установили, что в данном случае существовали препятствия в осуществлении строительства производственной базы на земельном участке, предоставленном ответчику, а долг по арендной плате арендатор оплатил, поэтому пришли к верному выводу об отсутствии условий для удовлетворения искового заявления арендодателя о расторжении долгосрочного договора аренды по заявленным им основаниям. Суд апелляционной инстанции взыскал с предпринимателя заявленную министерством неустойку.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. Разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Несмотря на длительный период, в течение которого участок не использовался для строительства, в данном случае суды установили наличие объективных препятствий к реализации цели договора (через спорный участок с 2011 года по 2022 год проходила временная грунтовая дорога, что исключало возможность строительства производственной базы; т. 2, л. д. 97). Суд апелляционной инстанции также установил, что на момент разрешения спора в суде первой инстанции у ответчика отсутствовал долг

по арендной плате по договору. В удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора аренды по заявленным им основаниям (с учетом обстоятельств, установленных апелляционным судом) отказано правильно.

Министерство, ссылаясь на погашение ответчиком долга после предъявления иска в суд, не учитывает следующее.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

По смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений сторон, носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Нарушение арендатором периодичности внесения арендных платежей в данном случае правильно не отнесено судами к неустранимым последствиям, лишающим арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора, в том числе в условиях устранения ответчиком данного нарушения. Расторжение договора является крайней мерой, которая может быть применена к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае установлены обстоятельства, препятствующие использованию участка, в пользу арендодателя взыскана неустойка, заявленный долг по арендной плате ответчик оплатил.

Ссылаясь в жалобе на строительство ответчиком на участке объекта, который не соответствует виду разрешенного использования участка, министерство не учитывает, что подобное нарушение носит самостоятельный характер. Доказательства направления в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости устранения названного нарушения (статья 619 Гражданского кодекса) в материалах дела отсутствуют, как и

доказательства невозможности приведения возводимого объекта в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка.

Поскольку апелляционный суд отменил решение в части и принял новый судебный акт, предметом кассационного пересмотра является апелляционное постановление.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационную жалобу, полагает, что основания для отмены апелляционного постановления по доводам министерства отсутствуют. Правильность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил обстоятельства, необходимые для правильного применения норм материального и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе министерство освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 по делу № А18-1821/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Авдякова И.В. Сидорова