Решение от 27 ноября 2024 г. по делу № А44-1486/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Великий Новгород Дело № А44-1486/2024 Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 ноября 2024 года

Арбитражный суд Новгородской области в составе:

судьи Аксенова И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Игнатчик А.А. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению:

Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "АБЗ-Подберезье" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов при участии от истца: не явился

от ответчика: ФИО1, по доверенности от 04.04.2024

установил:

Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (далее- Министерство) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АБЗ- Подберезье» (далее- Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства: кадастровый номер 53:23:0000000:221, площадью 6 898 кв.м., степенью готовности 37%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7301501:134, по адресу: Великий Новгород, ул. Большая Московская, путем продажи с публичных торгов.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на иск и дополнения к нему, возражая против предъявленных к нему требований с указанием на то обстоятельство, что строительство спорного объекта недвижимости завершено.

Министерство о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, представитель не явился, в связи с чем, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения, изложенные в отзыве на иск и дополнении к нему.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд полагает следующее.

Как следует из материалов дела, на основании заключенной с прежним правообладателем сделки, 28.12.2020 Общество зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером номер 53:23:0000000:221, площадью 6 898 кв.м., степенью готовности 37%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7301501:134, по адресу: Великий Новгород, ул. Большая Московская.

Между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор), на условиях дополнительного соглашения № 4468 от 29.01.2021, заключен договор аренды от 20.07.2020 № 4137-з земельного участка с кадастровым номером 53:23:7301501:134, площадью 8 615 кв.м., по адресу: Великий Новгород, ул. Большая Московская, для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 53:23:0000000:221.

Срок действия договора, в редакции дополнительного соглашения № 4468, согласован сторонами до 27.12.2020, при том обстоятельстве, что само дополнительное соглашение заключено сторонами значительно позднее, а именно 29.01.2021.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Первоначально, редакция пункта 2.2 договора аренды № 4137-з от 20.07.2020, арендатором по которому являлось не Общество, а прежний правообладатель спорного объекта недвижимости, устанавливал срок его действия до 19.09.2023.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, правоотношения сторон, распространяющиеся на трехгодичный временной промежуток, суд пришел к выводу о том, что последним днем пользования земельным участком с кадастровым номером 53:23:7301501:134 для Общества является 27.12.2023.

Общество по получении земельного участка с кадастровым номером 53:23:7301501:134 в аренду продолжило возведение спорного объекта недвижимости, на основании выданного Министерством разрешения на строительство.

Как следует из представленных истцом пояснений, по истечении срока действия договора аренды № 4137-з от 20.07.2020, объект капитального строительства не был построен и сдан в эксплуатацию, что послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Учитывая изложенное, следует признать, что в данном случае заключенный сторонами на условиях дополнительного соглашения № 4468 от 29.01.2021 договор аренды от 20.07.2020 № 4137-з земельного участка с кадастровым номером

53:23:7301501:134, площадью 8 615 кв.м., по адресу: Великий Новгород, ул. Большая Московская прекратил свое действие с 27.12.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При исследовании доводов Общества в той части, что строительство спорного объекта недвижимости завершено, суд установил следующее.

Инспекцией государственного строительного надзора Новгородской области от 16.10.2024 дано заключение № 27-24 о соответствии спорного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

С целью ввода объекта в эксплуатацию и его дальнейшей эксплуатации Общество обратилось в Министерство с заявлением от 22.10.2024 о предоставлении земельного участка на новый срок.

Министерство приказом от 29.10.2024 № 3057 отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Общество 22.10.2024 обратилось с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Министерство, которое в соответствии с уведомлением № 23 от 28.10.2024 отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на отсутствие у заявителя правоустанавливающих документов на земельный участок.

Факт завершения строительства объекта по состоянию на момент вынесения решения подтвержден заключением № 27-24 от 16.10.2024 Инспекции государственного строительного надзора Новгородской области.

У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

Действия публичных органов, которые отказывают заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю (истечения срока действия договора аренды) и при этом отказывают в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании

публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных прав и интересов застройщиков в сфере экономической деятельности.

Данная позиция сформирована и разъяснена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 23.01.2024 по делу № А41-96091/2022.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает требования Министерства не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья И.С. Аксенов