Решение от 28 мая 2021 г. по делу № А42-9751/2020

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Мурманскдело № А42-9751/202028 мая 2021 года

резолютивная часть решения оглашена 26 мая 2021 года.

Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Дубровкина Р.С., при ведении протокола до перерыва помощником судьи Догужаевым М.В., после перерыва секретарем с/з ФИО1, при участии от АО «195 РЗ РАВ» ФИО2 (доверенность от 27.01.20121), от МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия до перерыва ФИО3 (доверенность от 28.12.2020), после перерыва ФИО4 (доверенность от 28.12.2020), рассмотрев в открытом заседании иск АО «195 РЗ РАВ» к МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия о признании недостоверной итоговой величины стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 51:07:001:01:01:2 и установлении рыночной стоимости арендной платы, третье лицо: ООО «ПроСервисПермь»,

установил:

акционерное общество «195 ремонтный завод ракетно-артиллерийского вооружения» (184635, г. Мурманск, Росляково, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и республике Карелия (183038, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недостоверной итоговой величины стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 51:07:001:01:01:2 и установлении рыночной стоимости арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «ПроСервисПермь» (614107, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

В отзыве ответчик возражает против удовлетворения иска, считая, что рыночная стоимость аренды земельного участка определена независимым оценщиком, не оспорена истцом.

В связи с наличием спора о рыночной арендной плате, определением от 26.02.2021 суд удовлетворил ходатайство истца, назначил экспертизу, поручив ее проведение предпринимателю ФИО5 (ОГРН <***>).

На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости права аренды земельного участка, площадью 48806 м2, кадастровый номер 51:07:0010101:2 в Мурманской области, муниципальное образование город Мурманск, район Росляково сроком на 15706 дней, определенная по состоянию на 1 января 2020 года?

В связи с назначением экспертизы производство по делу приостановлено.

27.04.2021 предприниматель представил в суд экспертное заключение от 22.04.2021 № 35-21/1, согласно которому на 01.01.2020 рыночная стоимость аренды указанного земельного участка сроком на 15706 дней составляет 21 914 669 рублей.

28.04.2021 производство по делу возобновлено.

С учетом выводов эксперта представитель акционерного общества просил установить арендную плату, в размере, определенном экспертом.

Согласно статье 49 АПК РФ уточнение принято.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, извещенного о месте и времени судебного заседания в соответствии с правилами статей 121, 123 АПК РФ.

Как следует из представленных доказательств, в собственности Российской Федерации находится земельный участок, площадью 67162,24 м2, кадастровый номер 51:07:0010101:2 в городе Мурманске, район Росляково.

20.10.2014 стороны заключили договор № 375, согласно которому МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия (арендодатель) передало АО «195 РЗ РАВ» (арендатор) во временное возмездное пользование названный земельный участок с целью эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости арендатора.

Срок аренды 49 лет с 1 января 2014.

Передача земельного участка арендатору оформлена актом от 20.10.2014.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Соглашениями от 26.12.2016 № 1, от 13.05.2019 № 2 с 01.01.2019 уточнена площадь земельного участка, которая составляет 48806 м2, арендная плата установлена с 01.01.2019 в размере 455740 рублей в год, с 21.03.2019 – 331182,04 рубля в год.

Абзацы 2 и 3 пункта 3.4 договора изложены в редакции: «арендная плата может быть пересмотрена в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще 1 раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется».

Письмом от 18.12.2019 № 51-ДЕ-05/9167 Территориальное управление Росимущества уведомило арендатора о том, что на основании отчета независимого оценщика ООО «ПроСервисПермь» от 08.12.2019 № 814/04 с 01.01.2020 размер годовой арендной платы составляет 2 405 210,5 рубля в год.

Считая необоснованным увеличение арендной платы более чем на 634%, акционерное общество обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Использование обществом земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, являющегося собственностью истца, подтверждается представленными доказательствами, не оспаривается, установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 397 Земельного кодекса РФ Правительство Российской Федерации устанавливает порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 6 Правил, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Арендодатель размер арендной платы с 2020 рассчитал на основании подпункта «г» пункта 2 и пункта 6 Правил на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 08.11.2019 № 814/04, выполненным независимым оценщиком общества «ПроСервисПермь». Согласно отчету по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость права аренды земельного участка с 01.01.2020 до 31.12.2062 составляет 103 213 760 рублей.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку в соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил в рассматриваемом деле размер арендной платы на год определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, самостоятельное оспаривание величины рыночной арендной платы невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об установлении рыночной стоимости арендной платы. При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Учитывая изложенное, производство дела в части требования о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 51:07:0010101:2, площадью 48806 м2, определенной на основании отчета ООО «ПроСервисПермь» от 08.11.2019 № 814/04, подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В экспертном заключении от 22.04.2021 № 35-21/1 сделан вывод о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:07:0010101:2, площадью 48806 м2, на 15706 дней (с 01.01.2020 до 31.12.2062 или на 43 года) по состоянию на 01.01.2020 составляет 21 914 669 рублей.

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация, эксперт надлежащим образом предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Методологические дефекты и противоречия, которые могли бы повлечь недостоверность и неправильность выводов в экспертном заключении, суд не установил.

Управление Росимущества возражая против выводов эксперта, считает, что эксперт необоснованно отказался от использования в качестве аналога объекта, расположенного в <...> (стр. 60 экспертного заключения), а расчет скорректированной цены объектов-аналогов содержит арифметические ошибки.

Эксперт представил пояснения, сообщив, что объект, расположенный в <...> не может использоваться в качестве аналога, так как продается совместно с находящимся на нем зданием. Арифметические ошибки отсутствуют, так как в соответствии с математическими правилами округление осуществляется в бóльшую сторону до двух знаков после запятой.

Причин не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у суда не имеется. Экспертное заключение от 22.04.2021 № 35-21/1 принимается в качестве надлежащего и достоверного доказательства.

Определенная экспертом рыночная арендная плата сопоставима с ее размером, определенным по заданию истца обществом «Общество оценщиков» в отчете от 04.06.2020 № 334/05-20К.

Вместе с тем, отчет от 08.11.2019 № 814/04 не принимается в качестве доказательства рыночной арендной платы, так как оценщик, составивший этот отчет, не имеет квалификационного аттестата по оценке недвижимости. Это обстоятельство установлено при проверке саморегулируемой организацией «Русское общество оценщиков» жалобы АО «195 РЗ РАВ» на действия члена этой СРО (акт внеплановой проверки от 02.04.2021 № 1-1484, пункт 9 протокола заседания дисциплинарного комитета ассоциации «Русское общество оценщиков» от 20.04.2021 № 147).

На основании изложенного годовой размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 51:07:0010101:2, площадью 48806 м2, с 01.01.2020 составляет 509643,47 рубля в год (21 914 669 рублей разделить на 43 года).

Поручениями от 11 ноября 2020 № 1630, от 7 декабря 2020 № 1790 акционерное общество перечислило в федеральный бюджет 12000 рублей государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 33340 Налогового кодекса РФ 6000 рублей госпошлины, перечисленной поручением от 7 декабря 2020 № 1790 возвращается плательщику.

Поручением от 18 февраля 2021 № 135 истец для оплаты экспертизы перечислил на депозитный счет суда 25000 рублей.

В соответствии с определением от 28.05.2021 денежные средства перечислены эксперту.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ 31000 рублей судебных расходов (6000 плюс 25000 рублей) относятся на ответчика.

Копия настоящего судебного акта лицам, участвующим в деле почтовой связью не направляется.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» судебный акт арбитражного суда, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

Судебный акт (копия судебного акта) считается полученным лицом, которому он в силу положений процессуального законодательства высылается посредством его размещения на официальном сайте суда в режиме ограниченного доступа, на следующий день после дня его размещения на указанном сайте (статьи 177, 186 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 177 АПК РФ по ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку

Руководствуясь статьями 110, 150, 167 – 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

прекратить производство дела в части признания недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, общей площадью 48806 м2, кадастровый номер 51:07:0010101:2.

Установить ставку арендной платы для акционерного общества «195 Ремонтный завод ракетно-артиллерийского вооружения» за пользование земельным участком, общей площадью 48806 м2, кадастровый номер 51:07:0010101:2 в городе Мурманске, жилом районе Росляково, в размере 509643 рубля 47 копеек в год без учета НДС.

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия в пользу акционерного общества «195 Ремонтный завод ракетно-артиллерийского вооружения» 31000 рублей судебных расходов.

Возвратить акционерному обществу «195 Ремонтный завод ракетно-артиллерийского вооружения» из федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия.

СудьяР.С. Дубровкин